朱晓红：中国楼市博弈的格局

中国楼市博弈的主体不是在开发商与购房者之间进行，或者说表面上是在开发商与购房者之间进行。实际上开发商很少真正地做过一回主，只是在一定的时段搭上了利益的顺风车；购房者也是没有真正意义上做过主，少数投资、投机购房者也只是跟着利益集团一起在多数自住购房者头上渔利者！从一定意义上讲中国的房地产市场，既不是买方市场，也不是卖方市场，而是受政府意志严重影响的市场。分析楼市博弈的格局，不是想产生围观搏杀的快感，而是弄清楚究竟谁是“助推房价的上涨，阻碍房价的下行”的元凶？楼市中任何观点的交锋，口舌之战的背后都是利益博弈。基于博弈的理论，笔者试图对中国楼市做如下剖析：

一、楼市是最大的逐利场

很多二手房中介和新房销售代理的业内人士，他们虽然经历了风风雨雨，但在行情好的时候都常常喜不自禁地自豪一把，称自己是在需求最大的市场，做大买卖的人。不错，比起任何一个大宗消费品，住房消费的金额都是消费市场占比最大的消费，有媒体做过调查在快速致富的行业里，房屋销售成就的百万富翁、千万富翁占比最大。一个能干的不起眼的中介门店的店长年收入逾百万绝对不是神话，一个成熟的豪宅营销人员年收入超过自己公司的高管也比比皆是。但比起这些在本职岗位上致富的卖房子的人，投资、投机客更胜一筹，他们发财的速度更快，他们的财富地位用官场上的套话来说是“一年小变化，二年中变化，三年大变化”，炒房炒成老板的人很多。但与出气到可以成为开发商的老板们比，他们的财富积累的速度与数量还是小巫级别的，据我所知，身价10个亿的开发商已经无法在一线、二线城市混。在靠房地产发财的人群中还有相当一部分官员身份的“隐士”，一部分“官员的替身”，他们与开放商之间有的是一票一清的临时交易，有的干脆就是股东、甚至是大股东。坊间有“开发商不是涉黑就是涉权”一说，这话虽然武断，但多数搞房地产的老板都有一定的政府关系这是不争之事实，连万科这样的房地产行业的大哥大都强调房企要搞好政商关系。笔者从来就不认为开发商有多牛，牛的是背后的强大的利益集团。

二、对垒的阵营因利益关系而变化

楼市的对垒表象上看只有两个方阵：开发商与地方政府是一方；购房者与中央政府是一方。其实开发商与地方政府之间在拿地阶段还是存在着很多或明或暗的利益之争，比如说很多地方的动迁，说是政府牵头，但真正出钱出力的还是开发商；又比如卖地采用招拍挂形式名着是保证公平、公开、体现公正，实际上就是要抬高地价；地价从一亩几万元涨到几十万元，几百万元的事屡见不鲜，地价涨给开发商的开发成本提高了很多，虽然房价可以水涨船高，但当价格严重脱离了价值后，为销售带来了很大难度，造成资金运转周期加长，使得开发企业资金成本进一步加大，成本积累的越高，房价只能往上行，很多房企负债率很高，一遇风吹草动就有大厦将倾之危，就是因为成本不可控，利润不可控，甚至销售额也不可控，到是企业的行为处处受控。从这个意义上讲，开发商与地方政府之间的关系也不是铁板一块，被地方政府拖累、拖垮的房企也不少，被开发商拖下水的地方官员更是枚不胜举。

中央政府在舆论上，出台的政策上似乎很民生，但事实上并没有给购房者解决很多实际问题，房价没有真正降下来，到时首套首付提高了，房贷利息一加再加，逼退了很多想卖房的人之后，租房的人多了，结果把房租抬上去了。在这个问题上老百姓也是意见多多。这就是中央政府与的阵营也不是铁板一块。

中央政府与地方政府在调控的问题上的冲突也是很多，首先地方政府不满的是高高在上的部委机关横挑鼻子竖挑眼，虽然没有明着对抗，但私底下也是一肚子气，满嘴的牢骚，诸如有能耐我们换着干的说法也不少。上下不协调，政策落地也就成了大问题。综上所述，楼市主体当中的博弈是多方的，阵营的组合是动态的多变的，当中央政府与地方政府真的上下一致时，被舆论描述为“人民公敌”的开发商就不堪一击了，那时的优势一定会一边倒，开发商也就失去了博弈的份，只能选择“听党的话，跟政府走”。

三、楼市的矛盾掩盖了社会矛盾

房价的问题与其背后的矛盾吸引了全社会的眼球，开发商成了替罪羔羊（开发商在发展过程中或多或少都有创业之初的不规范行为，放大了说都有掠夺行为和贪婪的一面），但开发商没资格承载诸多的罪名。因为，开发商过去、现在、将来都没有主宰社会的能力？效率与公平的矛盾；贫富矛盾；***与反***的斗争；私权难立，公权不公的现状等等矛盾都在楼市这个载体上尽情的宣泄。而解决这些问题需要从制度层面，体制方面进行变革才会有出路。把舆论焦点引导到房价问题上，把不满洒在开发商头上抑或是地方政府头上是一种抓小放大的失误。中央政府不能以消防队的形式来行政，而要着力于制度管理，以法治国。

四、楼市博弈应回归到商业竞争

楼市博弈本应是市场的竞争，战争应该在竞争对手之间进行，应该是开发商之间的价格之争，品质之争，市场营销之争，服务之争，管理之争，人才之争，企业的品牌之争与文化之争。然而，现实是这种竞争的特征在中国的楼市很少显现，从这个意义上讲，中国楼市离真正的市场经济还很远。政府退，市场进，才能使楼市理性健康发展！以限购限贷为标志的楼市调控政策虽然还不得不将持续较长一段时期，但必须要积极创造条件为取消限购做好早撤离的准备，因为房价下降不是调控的最终目的，促进国内经济长期稳定健康发展才是楼市调控的最终目的。

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