叶剑平：限购令是暂时性政策 中长期前景仍然广阔

2011年大陆地区房地产市场的政策走势，总体而言，第一稳步，第二从紧，第三，适度的放宽，又要结构调整。目前的经济很复杂，想放又不敢放，想调又不敢调。因此有一个关键词，整个外部环境经济复杂多边，内部的通货膨胀的压力依然存在，在这样的情况下，实际上更主要的还是美国和欧洲，欧洲的债务危机虚高不下，导致全球经济有可能二次探底衰弱，在这样的情况下，出口的形势包括CPI的形势是不容乐观的。与此同时整个地产的调控又未能放松，12月9日的中央经济会议又释放出这样的信号，实际上就影响了未来的整个走势，2012年上半年的基调不会改变，下半年怎样走势，很难判断，因为中国和世界的经济是不确定的。中国经济要往前发展的话，还离不开房地产，因为房地产是支柱产业，无论如何解释，在中国城市化快速发展的过程中，房地产还是可以依赖的企业，依然需要快速健康的发展。


每一项政策的出台对市场的影响是非常大的。一月份的国十一条，造成的影响达到了底部，慢慢的回探，之后又一个国八条，又往下，国家一说话又往下了，这是不断博弈的过程。目前除了珠海等城市，都出台了限购令，楼价慢慢的向下调整。 政策体现了中国政府强大的管控能力，因此房地产业受政策的影响力很大。

土地市场中，住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅相当大。这种收缩对于企业的策略是有影响的，限购限的是住宅，并不限商业，这一时期，很多的资金就转向了商业地产，因此住宅的总量下降的同时，商业总量在上升。 新房市场成交低迷，库存量和出清周期攀升，也就是说库存量增加，消化的周期延长，更多的城市价格出现了调整。 10月份20个代表城市总成交量环比同比的调查结果是齐跌，同笔跌幅高达50%，个别城市还是向上升的。住宅成交中，北京、杭州来说，低于2008年的水平。三线城市因为未限购，还在增长。限购导致一、二线城市首先影响。 供应量11月份大幅度的下降，同比还是有所增长，1—10月份新增的供应略高于去年的同期，供应比去年高一些。 从住宅的供应来说，多数城市的供应量环比上升，但是一线城市还是低，这也是限购产生的结果。从供求来说，供大与求，因此在这样的情况下，空置或者是囤积以及消化的周期都增大了。供求对比来说，可售量一直在上升，周期在延长，这些图标中也说明了这些问题。从可售面积，出清的周期来说，实际上都在上升，向上攀升。 从房价来说，大陆地区有“金九银十”这是销售的黄金季节，但是今年不一样，百城的平均价格两个月环比降，实打实的受到影响，这些都是统一数据的结果。

限购令政策打破了原来的金九银十的传统规律，二手房成交量下降的趋势是比较明显的，10月份价格跌幅进一步扩大，基本上跟2008年相比成交的绝对水平跌幅非常大，一直往下走。下跌范围不仅仅在主要的正式，在二、三线城市同样存在，几乎可以说是全线下跌。

整体来说，中国城乡经济发展不平衡，通过拉动内需促进经济发展，只要方法得当还是可以做到的，虽然出口受到一定的影响，如果消费可以刺激起来，GDP下行的风险不大，虽然各种各样的机构，对中国经济的预期往下调，但是中国依然是世界各国经济增长最快速的国家。

在这样的情况下，土地市场力度继续加大，但全年供应计划难以完成。现在很多地区出现了流拍现象，房地产市场以降换量更加明显，但是成交不够活跃，主要的原因还是限购，买得起的人不让买，买不起的人嫌价格高。这种态势是政策边界导致的，想进的不让进，想出的还不能出。

从企业来说，实际上处于煎熬的时期，因此分化加剧，中小企业的资金链持续的加剧，前一阶段扩张比较快的实际上压力更大，现在以现金为主的就是现金为王的真正时期来临了。 从中长期来说，广大的三线城市为房地产业提供了巨大的危机，主要是三线城市甚至是四线城市，整个房地产是刚刚起步，而且限购令又不在此范围之内，因此使资金流入这些城市，而且这些城市地价相对低，城市投机的行为相对少，真正的刚性需求是比较大的，因此这是支撑未来发展的原因。

一段时间内中国的城乡要统筹发展，因此地产要刺激经济的话，最终还是一种工具，限购令是暂时的，任何国家的行政指令不是长期的，在未来的发展过程中，有其他更好，更有弹性的政策会推出来，如果这些政策储备好后，限购令就会退出，市场依然会发挥出非常好的角色，企业家们要坚持得住，坚持到底就是胜利。

转自不动产投资整体解决方案运营商