楼市博弈未停止 刚需或刺激二手房交易回升

据《新闻晚报》报道，伴随去年年底一轮降价潮带动交易小幅回升过后，迈入新年的首月，楼市呈现出阶段性的低谷期，一方面在“房地产调控政策持续不放松”的背景下，买房者入市相当理性，未达到心里价位很难成交，与此同时卖方市场心态也发生了微妙的变化，部分板块高价房源降价幅度显著仍将积极带动交易，而部分中等价位房源大幅降价的动力显得稍许乏力。

　　卖方心态微弱分化

　　据上海中原张江城市经典分行经理张书正介绍，近期板块的“张江汤臣豪园”总价在350万元-360万元的房源去年12月议价空间达20万元左右，而如今议价空间又恢复到10万元，原因是客户认为强销期已过，反正卖不掉就不再大幅降价了。与其形成鲜明对比的是，该楼盘高价房源降价幅度明显，如最近成交的一套物业，215平方米的精装修房，成交总价500万元，与前两个月相比下降17%，据介绍，这名客户于2004年以160万元购得该物业，尽管降价幅度达到15%以上，但是与其买入价相比还是有很大利润空间，基于房东对后市前景不乐观，索性早点降价抛售。

　　张书正坦言，张江板块目前成交的二手房降价幅度都要超过15%才有交易，否则就没得谈，而位于附近的“阳光花城”挂牌价格也由原来的280万元/套降至240万元-250万元/套，降幅超过10%。来自汉宇地产市场研究部数据也显示，连续数周全市个板块主力楼盘挂牌价格均保持环比下跌。尤其是在外围板块，投资客抛售的房源呈现增加趋势，这些抛售房源降价幅度往往在15%-20%不等，甚至极个别幅度有超过20%。

　　刚需抄底或刺激回升

　　虽然马上要过春节了，普通商品房的调整也即将提高，但仍有部分刚需客户选择在春节前“走走市场”，在莘庄工业园区工作的曹景涛就是其中的一员。“这三天，利用下班后的时间，连续看了几套房子。”即将回湖北老家的他向记者聊起了自己的看房经历。虽然在去年9月，他也看过几套房子，但是价格下调都不明显，但是这次去看，他发现一些房源的价格有了10%左右的浮动。“原来我看过一个小区，70平方米的总价在130万元，昨天去看同一小区不同楼层的房子，报价是118万元，中介说价格还可以谈。”

　　最新的汉宇地产门店抽样调查显示，近期二手房带看量有所回升，外环以外门店带看量环比去年12月增加30%。而带看量上升原因，一方面有不少刚需客户想趁节前淘一下降价房源；另一个原因，中介业务员在二手房市场寻找买家的积极性提高。据介绍，“一二手联动”是眼下许多中介在二手房成交低迷时期的应对手段。以前外围都是二手房的客户去买降价的新房，而本月由于新房的开盘匮乏，已出现了新房的客户来买二手房的情况。

　　对此，汉宇地产市场研究部经理付伟指出，价格主导购买行为是刚需客户的一大特点，当新房市场不再拥有价格优势，那么二手房的降价就会分流更多的刚需购房者。从二手门店近期成交情况来看，近九成的客户都是刚需客户，成交总价均在200万元以内。上海中原研究咨询部高级经理龚敏也表示，本月因春节因素会阻碍楼市交易脚步，不过伴随房价持续回落后，未来部分二手房的价格进一步下行的空间也会相应缩小。因此选购二手房毋需像一手房那样等待推盘时机，只要有合适的房源和能接受的价格便可入市。（房道网-中国首席房产自选商城）