转战商业地产 定位最关键

　　2011年受限购令、银根收紧等政策影响，房地产市场遭遇前所未有的寒流，不少房企开始尝试非住宅类地产项目，商业地产、旅游地产甚至养老地产都成为开发商转战的热土。然而，由于与住宅存在很大的差异化，不少开发商称，寻找商业地产定位时很头疼。业内人士认为，打造商业地产须谨慎，选地难、定位更难，商业地产的经营模式很关键。

　　去年商业地产发展迅猛

　　相关部门统计数据表明，2011年1~11月，全国商业营业用房成交均价为8775元/平米，同比涨11.4%;办公楼成交均价为13174元/平米，同比上涨10.7%;而同期，全国住宅成交均价同比上涨仅5.8%，商业地产受青睐程度可见一斑。
　　2011年被誉为佛山商业地产的发展元年，外来商业巨头入驻、本土房企试水商业：一向专注于住宅的万科公开表明其未来持有型物业将占开发比例的20%;保利计划2012年商业地产投资占比达30%;金地去年的土地投资额中，20%投向商业项目;佛山千灯湖两块商业用地超100%的高溢价出售。
　　对商业地产发展前景，目前北京乃至全国可开发的土地有限，未来中国地产行业需依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可借鉴，商业地产必将大有所为。不过，也有业内人士认为，商业地产不应成为住宅限购后的“救命稻草”，过度开发投资会有较大风险。
　　一位不愿具名的禅城区某开发商直言，去年佛山的商业地产发展势头太猛，一时间增加了很多商业体量，已经超过了佛山市场的承受力，“很多开发商并不知道佛山市民真正需要的商业是什么，盲目发展商业，最后的损失会很大。”而知名财经评论员叶檀在其评论中也表示，2011年商业地产争先恐后入市，但年底很多商业楼盘资金回报却根本不足以覆盖成本，“2012年商业地产的泡沫风险会浮出水面。”

　　能否盈利定位最关键

　　不过，对于习惯于住宅运营的开发商来说，商业地产项目如何定位成为最难的问题。南海区一个首次开发商业地产的开发商表示，由于南海区的商业较多，如何形成差异化而又能吸客，是他们最迫切需要解决的问题，毕竟“商用物业不同于住宅，并不是卖出去就完事。”该开发商表示，南海的一些商场地理位置极其优越，但缺乏整体规划，显得档次低、定位不清、所售商品杂乱;“商业地产能赤否长期盈利，定位最关键。”
　　做商业和住宅的区别非常大，需要政府进行统一规划和正确引导。
　　一位商业地产业内人士则表示，做商业地产开发，选地难，定位更难，并不是所有开发商都能做好，“做商业需要资金积累，商业的利润或许更高，资金变现时间更长、风险更大。很多商业是需要通过经营来获取更多的收益和利润的，项目定位精准度决定了开发的成功与否。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商