商用物业涨幅放缓 考验投资者眼光

　　承接刚过去的2011年“广州商业地产年”的热度，2012年广州商业地产发展仍将持续升温。但受到外围经济环境的影响，加上住宅市场整体下滑，商业地产也将面临新的考验，预计今年广州商用物业的租售价涨幅同比去年将有所放缓，投资者们选择商用物业更考眼光。
　　资产大鳄入穗更猛
　　近年来，万达集团、绿地集团、太古地产、兰桂坊、时尚集团等大批外来商业地产大鳄涌进广州市场，令广州商业迈进了多元化全线发展的新时期。今年，这种群雄逐鹿广州商业地产市场的局面仍然持续。日前，天河区政府对外公布的落地“天河智慧城”的百个项目名单中，注册资本分别达70亿美元和110亿美元的高盛亚洲和华平创业投资有限公司均榜上有名。而中粮集团等财力雄厚的央企也有意进军广州商业地产市场。相信在2012年，广州商业地产将迎来更多中外资产大鳄。
　　1、新项目高端化拉升价格
　　展望2012年，多家房地产咨询机构均表示，广州商用物业租售价格仍将继续上涨，这主要是因为今年的新项目，不管是写字楼、购物中心还是商用公寓，大多走高端化路线，装修标准、配套不断升级，直接拉升了项目的价格。在写字楼市场，甲级、超甲级项目开发成风，从设计、用料、配套到物管，都看齐国际最高水准，不少项目还选择带豪华装修租售。在高定位的拉动下，4万元/平方米的售价、300元/平方米/月的租金，已成为不少高端写字楼新盘的目标价。商用公寓方面，6000-8000元/平方米的超豪华装修标准在今年将更为流行，而会所更越造越奢华，更多会配备五星级酒店管理，商用公寓越来越豪，价格当然不会低。另外，与整体下滑的住宅市场相比，在楼市政策未调整前，商用物业仍占有不限购、不限贷的市场优势，加上市场仍处上升阶段，对投资客的吸引力依然较高，在高通胀压力下，仍将继续成为投资热点。
　　2、外围经济影响物业租售价
　　不过，仲量联行研究报告也指出，因全球经济环境依然严峻，跨国大企业将会更审慎面对扩充需求，对写字楼的整体租赁需求将减少，而外围经济环境也将影响广州商用公寓租赁市场和商业发展。由于广州对金融业的依赖不高，因此与北京、上海相比，预计今年整体商业地产市场仍将平稳发展，不致会出现急挫的状况，但像2011年的高涨行情已不可能出现，预计租金涨幅将放缓。
　　另一方面，随着楼市调控继续深入，住宅市场的继续下行势必令大热的商用物业市场受到影响，特别是贷款从紧，更将对商业地产投资造成更大制约；而为应对房地产调控持续的局势，发展商势必更多地抛售商用物业以回笼资金，同时规避长期持有商用物业带来的运营风险。为更快套现，发展商在价格上将会作出更多优惠，直接影响商用物业价格的整体涨幅。
　　仲量联行预测，今年广州甲级写字楼新增供应至少有45万平方米，主要集中在珠江新城，包括珠江城、利通广场、保利V座、广晟国际大厦、广州银行大厦、富力盈凯广场、高德置地广场一期A座等，而去年未消化的库存仍有80万平方米。供应量增加，招租压力大，空置率较高的大厦将有下调租金的压力。今年广州商铺新增量更为惊人。第一太平戴维斯的数据显示，今年新开业的大型购物中心商业面积达57.9万平方米，大部分在天河、番禺和白云三区。新增供应大令新项目面临较大的招商压力，也令市场总体租金升幅放缓。另外，不少前两年以“统一经营”模式对外销售的商场，将在今年陆续进入合同约定的开业期，这些商场能否顺利开业，开业后人气如何，都直接考验经营管理方的能力。
　　3、市民投资心态更趋理性
　　对个人投资客来说，随着住宅调控政策可能放松的信号传出，去年火爆的“公寓热潮”可能略有降温。商用公寓虽然拥有住宅功能，但却存在产权年限短、水电费高、没有学位等“硬伤”，如果住宅限购令调整，其价格是否仍能走高已备受考验，投资客出手也会更谨慎。另外，商铺投资者的心态也更趋理性。记者采访发现，随着贷款持续收紧、商用物业特别是主题商场铺面临贷款难困境，历经了2011年阿婆、师奶也炒铺的“全民皆商”商铺投资热潮后，普通老百姓对商铺投资的心态已有变化，更注重商铺的长期租金回报，注重经营管理的可持续性，出手也更为慎重。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商