商业地产遭遇销售危机 退出艰难

　　写字楼、商住物业遭遇销售危机
　　据最新数据，以2005~2010年间在上海出现的外资大宗收购并成功转手的交易，写字楼与其他商业地产的表现却是“大相径庭”。如果以能否最终成功转手作为资金退出难度的衡量标准，在25宗转手案例中，写字楼项目占比48%，零售商用物业仅占8%。
　　同时，进一步的数据表明，其他商业地产需要持有超过43个月时间，才能达到约40%的增值，显示这并不是一块好啃的“骨头”。
　　目前来看写字楼以及商住物业的销售的资金退出较为容易，但是随着市场上写字楼以及商住物业的普及，很多地区都出现了饱和的现象。杭州在现在就早已规划了两个CBD新城，钱江新城与钱江世纪城，其中写字楼项目林立，今后将有几百万平方米体量的物业上市，而当前看来，写字楼价格走稳，期间通过高地价竞得的土地经过建设又将通过多方位的价格斗争销售与利润也将受到很大的挤压，甚至亏损。
　　商住物业像公寓这类物业因为为了区分与住宅间的区别，以及规范房地产市场多地也出现了新的政策规范来制约公寓的住宅化，甚至在名称上要求不得以类住宅项目名称命名，例如杭州、宁波，商住公寓都不得设置厨房、煤气管道，还有卫生间也受到了限制。这些情况来看商业地产正面临资金退出难题。
　　商业地产退出不只是有点难
　　越来越多的开发商选择以城市综合体作为商业地产的开发载体其中，最被人熟识的，便是近几年大规模扩张商业地产的万达集团。不得不提的是，商业地产的长期持有会对开发商资金造成巨大压力。那么，资金最终该如何退出？
　　一般城市综合体的开发按照初步构想，在完成人民币基金的私募集资之后，便寻找合适项目投入，建设完成之后即由商业运营部门进行招租及管理。而据相关人士介绍，基金的组建时间为5年左右，初步估算可能每年会有20%~30%的投资回报率。
　　不过在零售物业的退出渠道方面，即销售、商场主体店可以整栋出让的形式退出；或者以商业地产并购基金的名义收购物业进行“蓄水”，未来以REITs形式上市完成退出。然而除开发完即销售外完成这一操作途径的前提是，商场部分必须已经达到一定的回报率水平。商场对于招商运营的专业能力要求很高，并不是没一个开发商都拥有这样的能力；如果顺利从开业到初步盈利，商场的运作时间一般可长达三年左右，这也不是每家开发商都能熬得下去的。销售的情况目前看来也不乐观，大多数只做销售的项目目前基本面临销售难，销售出去后统一的权利得到分散，对项目的发展也十分不利。
　　中国商业地产的融资工具不外乎开发贷款、销售、抵押贷款、信托、基金以及IPO。但几种渠道各有利弊、各有局限。比如，信托快速，但成本付出高且期限短；基金时限虽长，但成本却更高，加上外汇管理制度限制严厉，且国内项目回报率低。似乎除了REITs外，“中国商业地产难以找到最后的出路。”可REITs在中国资本市场的推出，仍然没有一个明确的时间表，商业地产退出相对艰难。
　　从各个情况来看，商业地产的“春天”不尽然全是美好的前景，期间的困难与危机更是日益彰显，商业地产并不是一个随意进出的阳关大道，需要人才、经验，更需要资金运营。尽管住宅地产因宏观调控而风险日增，每个开发商都信誓旦旦要进军商业地产，但多数仍是口惠而实不至；商业地产进入不易，退出更为艰难；商业地产要真正成为香饽饽，还有待时日。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商