地铁商铺投资 衡量标准应计算租金回报率

　　近日，深圳市轨道交通三期工程提上日程，2011-2016年间深圳市将建设11、7、9、6号线和8号线（适时建设）共5条线路，总长约170公里。而深圳现已全面贯通的5条地铁线路，已经让深圳这座年轻的城市全面迈进轨道交通时代，形成了新的城市商业地产走势和投资热点。地铁一通，能否带来黄金万两，在地铁商业时代来临之际，如何来投资地铁商铺？

　　地铁商铺租金回报率相对较高

　　从目前来看，地铁商铺大体可分为以下两类，一类是地铁商场的商铺，类似于目前的潮流前线、连城等，但是这种商铺多数由开发商持有，鲜有售出；另一类则是地铁里面或出入口的临街商铺。有嘉宾介绍，这里也包含两种比较特殊的商铺形式，一种是导柜，勉强放下一个商柜，另一种是挂铺，一两平方米，商品是挂在墙上的。

　　导柜和挂铺这两种商铺比较特殊，在实际操作中一般很难在银行贷到商业贷款。但是此类物业由于面积极小，总价不高，而租客的群体基本不用愁，因此回报率相对较高嘉宾认为地铁商铺多数具有面积小、总价低、回报率相对较高的特点，目前如有放出的铺位租金回报率多数在5%左右，略高于目前一般商铺投资的3%-5%，而合理的市场价格基本还可以实现以租抵供。

　　因此回报比较稳定的地铁商铺适合老年人、公务员等保守投资的人群，作为固定投资买入。而如果是比较激进的投资者一般会选择商业中心旺铺，价格涨幅要大很多。

　　此外，地铁商铺在经营业态上有其特殊属性，是针对使用地铁的人群，嘉宾不约而同认为快速消费品行业最适合地铁商铺，比如饮料、报纸等消费，不过地铁商城的业态则更为丰富，但做得再好，也很难与地面上的专业商场相媲美。

　　即使地铁站点选定，也不意味着会赚钱

　　随着越来越多的地铁线即将或正在建设，投资者手上如果有一笔钱，是应该选择投资哪一种地铁商铺物业呢，是选择一个价格相对较低、但规划描绘出美好未来，还是目前已经很繁华，但是价格也相对较高的区域呢？

　　地铁商铺的投资与普通商铺投资要点、方式都差不多，“一般投资者不会特别要求去购买地铁商铺还是什么的”。无非就是选点、位置、地段、规模和经营业态。这就意味着投资地铁商铺首要面临的是进入商铺运营周期的问题，这与一般的商铺从规划到逐渐兴盛一样，完全不同的两种物业类型取决于投资者本身的实力。

　　已开发成熟的商铺，是有投资价值的，但门槛极高。另一种规划区域中的商铺，就需要时间来守来扛，未来可能是一倍两倍的涨幅。但规划中的商铺未来面临地铁修建的过程，而这个过程会更加依赖于地铁的规划，尤其是当地铁站点已规划但还在修建，甚至还未修建，规划的任何变动都会对地铁商铺造成影响。

　　而即使规划线路中地铁站点已选定，但这样的物业并不意味着就是“香饽饽”，一方面修建地铁消息一出来，利好已经反映在价格中，提前透支。另一方面，即使价格还未涨，但是规划的不确定性让投资眼光变得无比重要，因为只要是地铁开口一个细微的变动也可能大大影响商铺的未来客流。

　　过路人流并不意味着有效消费力

　　因此，更倾向于推荐周边具有一定商业氛围的地铁商铺，地铁商铺与周边商业也有着相辅相成的关系。周边如果热闹，相信地铁商铺也会沾点光。不会有消费者专程冲着一长排地铁商铺来购物，而是要与地面上的商业形成一体的规模。

　　比如本身在商业区或者商贸区，基于地面上的消费人群，每天上班下班都会带来消费力。尤其是商业是呈集中趋势发展的，周边如果有shopping m all将带来大量过往人群。比如目前大型地铁商城连城，位于福田C B D，有着大量写字楼出入口，带来白领人群，另一方面，又连通着几个商场和地铁站。

　　但是地铁商铺又有其特殊属性，那就是通常来说，比一般的商铺会集中更多的人流，但是人流能否转变成为有效的消费客流，这一点恐怕还不好说，多数时候是看到来往行人脚步匆匆，并不会在此进行大宗消费，因此以报刊、饮料为主的小型便利店受到不少欢迎，快速消费行业成为业态的最佳选择。相反，一些服装店反而难成气候。

　　因此，选择地铁商铺也同样可以采用现场蹲守这种最笨也最实用的办法。在一段时间内，统计有多少人会经过、有多少人会购买，而地铁商铺更需要在不同时间段的情况下来看，因为上下班时间与平常工作时间的消费力会比较大，这样才会真正对这个商铺的情况有更清楚的认识。

　　购买建设中的地铁商铺要预留资金

　　一些热爱冒险的投资者，希望投资一套地铁尚未开通但却有着美好规划前景的地铁商铺，按照目前地铁开通的路线来看，如果是投资目前还相对偏远的区域，那么是非常考验眼光的。这类商铺难以较快看到回报，一旦买入规划中的地铁物业，建议投资者不要轻易因为短期的不利因素而匆匆卖掉，有信心也不着急套现的投资者可以购买此类商铺。

　　这就需要对地铁站点和线路进行细致研究规划，还有具体施工的情况。另一个严峻的问题就是，一旦该区域被地铁施工封闭了道路，这个时间段则几乎是所有投资者的噩梦，一般建筑工期达到5年左右，投资者投入这样一笔资金，能不能扛下这么长时间，需要投资者真正想清楚选择的进入周期。就有嘉宾指出有商铺由于修地铁，空置了一年多甚至更长的时间。为了避免将来因为资金链断裂而出现匆忙抛售，投资者手上一定要预留持有资金，因为商铺物业在持有上也需要支付较高的成本。

　　地铁线路一旦建设，可能要经历平均5年左右的建设期，施工期间，价格只能走低，但持有者扛过了开通后，商铺价值则可能出现大的飞跃，不排除这些新规划的地铁路口打开之后，周边人流产生质的变化，因此，建议没有更好投资去处的闲置资金持有者目前可以多关注这些街铺，说不定有机会从中淘到宝。

　　投资贴士

　　租金回报率是商铺投资通行的衡量标准

　　所有的物业投资最终都反映在租金上，因此，商铺投资的衡量标准应计算租金回报率，用单位一年的租金与销售价格比值，所得的租金回报率投资者是否可以接受。这也适用于买卖双方。一般嘉宾认为，目前商铺3-5个点是比较常见的状态，他们所接触到的投资者通常能够接受5%及以上的租金回报率，不过若有2%也有投资者会接受。建议还是重点考虑未来升值的前景有多少。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）