佳兆业—黑马的秘密

　　2012年上半年65亿元的销售额，再次证明了佳兆业这匹地产黑马的含金量。

　　佳兆业自上市以来，以稳健的增长速度迅速扩张至全国，其“快速开发、快速销售、快速周转”的核心驱动力，成为公司业绩稳健增长的保障。

　　这首先体现在2011　年的销售业绩上，年报显示，2011年，佳兆业销售金额大幅增长52%，达153　亿元，顺利实现年初制定的150　亿元的目标，是2011年少有的业绩同比增幅超50%且完成业绩目标的企业。

　　2012　年逆市环境下，佳兆业上半年销售仍然抢眼。

　　数据显示，2—6月，佳兆业连续5个月保持合约销售额10亿元以上，其中5月和6月分别获得12亿和15亿元，业绩呈稳步上升趋势。

　　而2012　年1—7　月，企业实现累计销售额79　亿元人民币，累计销售面积132　万平方米，同比增长分别达到26%、55%，这样的同比涨幅在今年上半年各大标杆房企中处于领先。

　　佳兆业也在进一步优化土地储备。

　　资料显示，近两年，佳兆业坚持深耕已进入的刚需城市，深化布局二、三线城市，坚持在刚性需求旺盛的二、三线城市拿地。

　　事实上，自2010　年起，佳兆业加紧向广东之外的二、三线城市拓展业务线，并坚持在珠三角地区获取优质土地。经过连续两年的高速扩张，佳兆业业务覆盖由10　个城市发展到当前的24　个城市。

　　中报显示，截至6　月底，佳兆业拥有2393　万平米土储，二、三线城市土地储备充足，而面对一线城市仅占7.2%的比例，佳兆业在上半年有重回一线补充土地储备的趋势，数据显示，佳兆业于上半年斥资近16　亿元购入6　幅土地，其中有两幅位于上海，一幅位于广州。

　　不仅如此，2011　年底，佳兆业城市更新项目总占地超过1000　万平方米，其中深圳地区项目的占比达到一半以上。佳兆业通过参与城市郊区、片区以及城中村项目逐步进入城市中心区，深度参与城市更新。而这同样可以适度降低土地成本，保证企业的后续发展和维持长期利润水平。

　　佳兆业的优异表现也引起了国际投行的注意。今年7月初，持续关注佳兆业的国际投行渣打、瑞信、德银根据佳兆业1-6月份销售数据，给予其“买入”或“跑赢大市”的评级。对于未来的经营战略，佳兆业对本报进行了回复。

　　由于迅速崛起，佳兆业被誉为地产界的黑马，下一步，佳兆业如何完成从黑马到一流公司的蜕变？

　　佳兆业：随着房地产调控的深入，行业环境对企业发展提出了新的挑战。佳兆业的未来将通过高质量的增长来实现公司的跨越式发展。

　　公司的发展需要两个核心的驱动力，一是产品力，一是资本力。产品给力才有产品力，这就是要让产品更富竞争力；资本力是指利用更多更便宜的资金。这两股力形成合力才能使企业往前走，二者相互促进、缺一不可。

　　对佳兆业而言，现在的策略是提高经营绩效和盈利水平，提高每股收益。无论市场好坏，佳兆业都要积极作为，练好内功。只有这样，才能在强手云集的第二阵营站稳脚跟。

　　佳兆业如何理解上一个地产十年，如何应对下一个十年的地产下半场？

　　佳兆业：从中国现有城市化率看，我们不愁下一个十年；从行业政策的发展来看，相信会以支持自住类产品和保障房为主。而公司实行的双轨策略，一方面针对刚性需求进行快速开发，另一方面通过城市更新补充优质、低价、高利润的土地，这两个策略都是完全符合政府政策指引，也获得他们的大力支持。

　　众所周知，佳兆业在商业地产方面比较谨慎，对于主要从事住宅地产的佳兆业而言，是否会加码商业地产？

　　佳兆业：佳兆业仍以住宅地产业务开发为主，坚持开发刚需住宅产品。商业地产的开发，可以令地产公司的物业组合更加多元，可以增加企业抗风险的能力。

　　商业地产是佳兆业集团业务的组成部分之一，这部分业务的比例将控制在10%以内。目前集团旗下的商业板块以“佳兆业广场”为主要产品线，运营集团旗下开发或持有的商业物业。

　　佳兆业以住宅开发为主的多元化业务战略已在今年上半年获得了体现，其中物业出租收入同比增加31.7%，达到8730万元，已落成作为收租用途的投资物业总面积达8.8万平方米。

　　佳兆业一向有“旧改专家”之称，并且郭英成主席此前也强调旧改项目为佳兆业的核心业务，但是最近佳兆业与万科陷入了旧改之争，可见这块的竞争者不但在增加，而且会不断出现极具优势的“掠食者”，那么公司如何应对这种局面，具体措施是什么？

　　佳兆业：佳兆业1999年起步于城市更新，十几年来，公司凭借强大的运营能力、专业的旧改技能与丰富的经验、雄厚的资金实力成功开发了一批旧城改造项目，如今旧城改造的发展模式已成为佳兆业独特的竞争优势，城市更新业务也已成为佳兆业的发展战略之一。

　　目前，佳兆业有30多个城市更新项目遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。

　　关于南园片区旧改项目，已被政府叫停，公司现已停止各项工作。佳兆业将支持政府的决定，并本着公开、公平、透明的原则为南园片区的更新改造工作做出贡献。

　　上半年的时候公司也屡有斩获地块，现在市场回暖之后，公司具体的拿地计划又是什么？

　　佳兆业：上半年，我们在公司已进入的一、二线城市新增了几个项目，总建筑面积约40万平米。长沙、广州、上海、武汉，这些城市都是我们已经进入的市场，继续拿地是为了深耕当地市场，合理化战略布局，并且我们早前在这些城市开发的项目已经进入销售尾声，因此我们是当地土地需求的刚需用户，我们仍然坚持开发刚需产品满足当地的刚需客户，这是我们上半年投资方面非常重要的特点。

　　为了分散风险，继续扩大经营规模，我们也与投资者探讨合作开发的模式，上半年也都进行了有益的尝试。

　　综观集团的土储，目前是巩固三、四线城市，同时抓住一、二线城市适当的机会，随着城市更新项目价值的不断释放，相信集团资产物业组合将更趋均衡、合理。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）