万达商业地产扩张放缓 王健林坦承”卖的不好”

　　据《第一财经日报》报道，近年一直保持高速扩张姿态的万达，在今年上半年首度放缓脚步。对零售地产业而言，这是一个不同寻常的信号。

　　根据万达集团公布的数据，集团上半年收入562.1亿元，完成全年目标的48.4%，同比去年减少了9%。这也是万达集团收入历史上第一次同比减少。

　　作为万达集团旗下最核心的万达商业地产公司，今年上半年同样不得不面对收入同比下滑的现实，并且降幅更为明显。

　　数据显示，万达商业地产公司上半年收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，同比减少了14%。

　　在万达集团2012年上半年工作会议上，董事长王健林将收入下滑归咎于宏观经济形势。他认为，今年经济困难局面已经反映到消费环节，这给万达广场带来不利的影响。

　　据王健林介绍，从全国开业的50个万达广场看，此前每年每个广场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。与此同时，无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比也都在下降，商家正收缩开店的计划。

　　“过去像超市、快时尚品牌等开店是来者不拒，用他们自己的话讲‘给多少店开多少店’。但今年商家的开店计划较大幅度减少。原因就是去年至今销售不好，没有达到预期，不敢再大规模开店。”王健林坦承。

　　事实上，零售地产今年所面临的严峻形势，万达在年初便已经有所预计。

　　2011年，万达商业地产公司的收入为953亿元，同比增长36.5%，但王健林在2011年工作总结中提出的万达商业地产公司2012年收入目标970亿元，同比增幅不足2%，“刹车”迹象明显。

　　今年上半年，万达商业地产公司新开工面积为531.2万平方米，同比减少了35%，印证着“刹车”的说法。

　　作为国内零售地产当之无愧的“带头大哥”，万达减速反映出的是零售地产行业正在面临的变局。

　　“一、二线城市零售地产开发的黄金期已经接近尾声，这些城市的结构已经基本成型，适合开发商业地产的土地基本都被拿了，像沈阳、成都这样的城市，在建的购物中心有几十个，总量上已经接近饱和。”正略钧策副总裁薛迥文表示。

　　“而三、四线城市则面临结构上不平衡的现状。这些城市存在着对现有商业项目进行升级的需求，但由于三、四线城市的市场规模有限，新项目的开发又往往超出市场的容量。”薛迥文说。

　　去年以来遍地开花的零售地产，如今已经引发业内越来越多担忧的声音。

　　莱坊在去年选择了10座主要城市作为考察对象，发现“二线城市购物中心的平均面积约为8万平方米，比一线城市的约6.8万平方米高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了近9.9万平方米和9.5万平方米。相比之下，香港只有六个购物中心超过了10万平方米，而且大部分都是分期开发的”。

　　莱坊报告指出：“一些经验不足的开发商都希望赶在竞争形成之前完工，同时扩大项目规模，因为他们觉得这些大的购物中心可以抵御未来的竞争，而且‘当地最大’这一称号也有利于市场营销。但是现实证明，大不一定好。”

　　高纬环球中国零售地产服务部执行董事James Hawkey曾表示：“市场上出现了令人担忧的趋势。最大的问题在于建造的速度，一些城市出现了区域性、暂时性的供大于求的情况。”

　　供求失衡是零售地产问题的一面。另一方面，由资本大量流入制造出的行业繁荣景象，也将随着资本逐渐退出而露出真实面目。

　　“下半年，将陆续有投资商业地产的房地产基金面临到期退出的问题，一方面这些基金对项目内部收益率的要求在20%以上，另一方面目前商业地产的估值在一个相当高的水平，因此只能寻找那些对投资回报率要求较低的买家，例如养老或保险基金，但国内又非常缺乏这样的金融机构。”一家房地产咨询机构负责人表示。

　　“未来五年将是考验商业地产项目运营能力的五年，”薛迥文表示，“商业地产与住宅不同，建好后其实只是一个‘半成品’，商业地产的价值关键是靠后期运营来体现。”

　　在一次演讲中，宝龙集团副总裁潘韬表示：“未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善，面临倒闭或被兼并的命运。”（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）