明年成都商业地产或从量变走向质变

　　成都商业综合体突破100个”、“两三百万普通投资者难买中心城区商铺”“写字楼供应量井喷”“专业市场异军突起”……

　　量变中的商业地产 城市综合体抢眼

　　2011商业地产百花齐放

　　如果用一个关键词阐述2011年成都商业地产发展，我认为应该是“量变”。首先是在数量上的变化，2011年成都商业地产入市量非常巨大，和之前形成一个截然不同的量的变化，之前看到的星罗棋布、星星点点商业地产项目，现在呈现出百花齐放的发展态势。无论是城市中心区域，还是周边外围区域，都在不断地涌现出大量的商业项目，尤其是城市综合体形态的项目特别突出，在成都人民路由南往北，就集中了好几十个城市综合体。

　　2011年成都城市综合体项目之所以迅速发展，一方面是由于社会经济发展到一定阶段，人们对于商业需求的量出现爆发式增长，社会经济生活的现实需要；另一方面也跟城市人口迅速膨胀、城市用地日趋紧张息息相关，需要对每一块土地增加用地的强度和提供产品的多样化。城市综合体的迅速发展，将有利于老百姓在日常生活中的各种需求。

　　明年商业地产从量变走向质变

　　量变之后一定会发生一个质变，明年或者后年有望看到一些质变表现。在商业地产开发、运营方面，只有少数企业掌握了商业地产发展、运营以及持续增值的规律，如果没有庞大的商业资源的支撑、持续的消费市场、商业规律深度把握，很难在商业地产的领域长时间走下去。

　　从区域上来看，天府新区作为四川省和成都市开发的重点和热点，带有一定战略性的热点区域，天府新区不光有一个概念，又有实现的一种步骤和方法，必然会带来投资者对于这个区域的追逐，未来该区域商业地产发展业会更加给力，前景可以预期。另外，未来2—3年内，也是城北的强势发力阶段，无论是商业、住宅，将产生一个个更具代表性的项目。

　　商业地产火速发展 2012发展三大趋势

　　商业地产全方位爆发

　　2011年住宅市场持续调控，成都商业地产却火速发展，从以下五个方面看成都2011商业地产发展。

　　一、商业综合体：截至今年11月份，成都的商业综合体项目已经突破100个，而且综合体越玩越大，占地面积约10平方公里(15000亩)的香江全球家居CBD、约70万㎡的龙湖北城天街、70万㎡左右的绿地世纪城、110万㎡的金牛万达广场……从这些数字上来看，成都综合体项目发展程度在全国都首屈一指。

　　二、商铺：今年成都投资型的商铺大概开发量有200万平方米，交易量在130万平方米左右。目前成都投资型商铺均价在11000元每平方米左右，相较于2010年，价格增长幅度不大，但二环路以内主城区商铺价格居高不下，拥有两三百万的普通投资者根本很难在中心城区买到商铺。2011年商铺投资拥有两大新特点，购买容易，出租难；出租以后，赚钱难。

　　三、写字楼：今年写字楼供应量井喷，众多甲级写字楼不断涌现，持有性写字楼业不断增加，大多数还是投资性需求。同时，写字楼当前仍然存在停车位严重不足的问题，导致硬件上的瑕疵，之所以造成这种情况，很多开发商早期规划就太少。

　　四、专业市场：由于受惠于中调战略规划，带来产业承接新商机，2011年专业市场异军突起，专业市场、商业市场集中搬迁至绕城外，移到周边的产业园区，这种产业承接为专业市场带来新的活力。但是从成都专业市场的服务领域来看，不少专业市场集中在家居、建材方面，从某种程度上造成同质化。

　　五、服务业发展：近期成都市出台了被称为“32号文”的《关于进一步深化服务业综合改革的意见》，提到商业地产项目是现代服务业的载体，32号文其实相当于商业网店规范条例，因此成都出台此意见在全国也尚属首次。

　　明年商业地产竞争人才是核心

　　我认为2012年商业地产将朝着三个方向发展。首先商业地产的竞争将变成人才的竞争，商业地产人才竞争将日趋白热化，当商业地产迅速发展的时候，商业地产的人才却“只有存量没有增量”。其次，商业地产的发展将加剧商业零售业的竞争，当前很多开发商都在搞主力店模式，纷纷依靠主力店作为重要的宣传噱头，过分依赖商业主力店，存在一定的风险。最后，明年住宅市场将持续调控，商业地产有望呈现供销两旺的发展态势，但是面临当前高风险、低收益时代，防范风险应该成为投资者最核心的理念。明年天府新城、东客站将是成都商业地产发展的热点区域。

　　商业地产发展良莠不齐 差异化经营最重要

　　2011销售红火仍处于发展期

　　2011年成都商业地产进入高速发展期，新上马的商业项目很多，放量也很大，销售态势比较红火。在今年的楼市调控的状况下，包括写字楼、公寓产品、商铺以及突然爆发出的许多综合体项目，并没有受到太大的冲击，销售比住宅都要好。2011年成都北门和南门发展迅猛，南门是成都商业地产放量最多的区域，城市核心功能提升；北门商业地产开始转型，像万达金牛广场等大型城市综合体，区域位置、产品品质、市民口碑等表现非常良好，逐渐成为区域内标杆项目。

　　我认为成都商业地产仍处于发展期，发展并不是特别成熟。大中小开发商纷纷上马商业地产项目，导致今年放量很大，竞争日趋激烈，也导致目前商业地产市场良莠不齐的状况。

　　项目要有特色才能胜出

　　对于2012年，我觉得首先是市场面的不确定性，明年上半年之内政策面不会有明显缓和迹象，在这种情况下，有机遇也有挑战，就更需要稳中求胜。对于在售项目或即将启动的项目来说，需要更关注自身层面的品质、优势的提升和挖掘。同时，对自我理性评估要完善、客观，不能随便喊出天价，也不宜盲目的降价，针对市场中不利和有利的情况，制定一个合理的战略，这才是解决问题现实之路。另外，未来势必将面临更多的竞争对手，竞争项目也越来越多，同一形态的商业地产大家都来做，可能对某一个区域，或者某一产业产业，促进规模化发展。但是也造成同质化严重的缺陷，除去有代表性的项目外，实际上做的产品，差别不大，没有很特别的亮点，这样的话，竞争就在所难免。为了避免同质化竞争，必须在产品品质、项目特色、客户群体等方面要有一些项目独有的东西。

转自不动产投资整体解决方案运营商