“做地主”的纠结“赌局”

　　乐购只是零售商逆袭商业地产热潮的一个缩影。

　　在今年3月初中国商报展开的大型流通企业投资问卷调查中，被调查的零售企业80％透露都有自建物业项目并有进一步扩大自建物业比重的商业地产投资意愿。

　　而“非常赚钱”的地产业务也早已成为事实上的大多数零售企业最重要的利润来源之一。国家商务部国内贸易研究中心选取我国零售百强中51家样本企业的调研显示，从2000年到2010年，房地产业务越来越成为零售企业利润和收入的主体。2000年，房地产业务占到我国零售业主要业务收入的比重是23％，到了2010年，这一比重上升到了30％。

　　乐购的地产收缩和部门裁撤会否给当下热火朝天的商业地产降降温呢?从乐购集团角度而言，对于地产裁撤是内部业务的整合，但释放的信号却是零售商逆袭商业地产的风险预警。

　　相比于买地自建开超市卖场，投资商业地产做“地主”的风险更大。朱凌波说，眼下国内开出2400多家购物中心，开发建设速度位居全球首位，但大量的标准化和同质化的产品成为现实，这导致无论是三四线城市还是相对发达的一二线市场，都不约而同地面对着优质品牌稀缺的招商难题。特别是在物业成本居高不下的大背景下。

　　同时，房地产目前的调控环境对于商业地产也并非绝对利好，融资难就是摆在企业面前的第一道坎，就算能募集到资金进行项目的前期开发，如果后续资金跟不上，就很容易出现资金链断裂的情况。

　　金鹰地产营销总经理林晓华也在微博上表示，乐购的地产停滞调整对所有商业地产是个警告。他认为，中国零售商一窝蜂扎堆进入商业地产，短期2-3年很容易过剩，很多没有想明白投资-退出之间的各个环节，更没有专业商业地产开发能力，没有购物中心运营经验，却去挑战陌生商圈，无疑具有很大的经营风险。

　　实际上，乐购的地产收缩仅仅是撕开了中国零售商涉足商业地产的困境的一个小口子。目前国内零售商涉足商业地产的成功案例并不多见。在重庆，全国最大连锁浴足品牌富侨因为开发酒店等商业地产而陷入债务困境;在北京，国美电器黄光裕也曾因南五环的国美商都而拖累。

　　“目前一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，其中也不乏零售商进入者商业地产经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成。”杨慧说。

　　但是，零售商们或许内心明了，但是他们脚下投资商业地产的步伐却仍在加速。除乐购外，日本永旺AEON旗下的吉之岛JUSCO和瑞典的宜家家居也都在国内开发商业地产，商业项目同样以购物中心为主；银泰百货新开店项目中有超过50％是自持物业；王府井百货自有物业占比也称在三年内达到40％左右。

　　如中国商报此前的报道，投身商业地产的零售商们都有自己的理由，既有赚更多钱的热情，也有当下场租高企的无奈，更有投身商业地产的资金游戏规则使然。业内人士表示，租赁物业是需要零售商从自己口袋里掏钱，而自建物业和投资商业地产则可凭借资产到银行贷款、融资扩张规模。而零售业自建物业和涉足商业地产的价值不仅可以享有土地物业的增值部分，和商业经营的价值提升，还有金融的杠杆作用，比如餐饮企业海底捞开发商业综合体就是利用商业地产作为融资上市的筹码。

　　郭增利表示，几乎所有零售商纠结“做地主”的风险却仍不断进入商业地产的动力还在于近年中国GDP还能保持8％-9％的“中国速度”带来的地产升值潜力。 郭增利认为，零售商们赌的正是中国经济的未来持续增长，由此地价不断升值。

　　郭增利认为这无可厚非，并认为成功的商业地产模式是开发商与运营商合作，以部分招商部分持有的方式进行资本运作，在长时间的“养商期”中不断调整冒出的诸多项目定位、

　　品牌组合、动线设计等不断“试错”和调整的过程。

　　不过，问题是，国内三四线城市商业地产泡沫都已开始泛起，零售商们或许并没有多少“试错”的机会了。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）