广州商铺评估价再涨两成 北京路涨至12万

　　二手房计税评估系统7月调价

　　截至今年7月，广州市存量房交易计税评估管理系统（俗称二手房计税评估系统）上线已满三个月。该系统的计税评估价标准已悄然在7月进行了第一轮的调整。有地产中介表示，从七八月的交易报税案例看，不少路段的商铺计税评估价已比原来上涨了两成左右。不过大多数路段商铺评估价仍然比实际成交价低，市场上仍出现报低价避税的现象。另外，由于计税标准“一刀切”情况依然存在，加上评估价格不透明，一些旧写字楼和裙楼商业改造的写字楼项目，评估价都被大幅拔高，交易价280万元的写字楼要多交近50万元的税。

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　　北京路商铺评估单价10万变12万

　　兴业地产商铺部经理陈钊强表示，二手房计税评估系统是在今年4月1日上线的，具体的评估标准并没有公开，每次都要到报税时才知道会被评多少钱。“因为各个区域、各个路段的评估价都不一样，所以我们也只能按经验，有交易案例才能知道具体路段的大概标准。按原定计划，这个计税评估标准是每三个月按市场实际成交情况调整一次。到7月时，我们送件报税时果然发现，该系统确实已经过了调整。整体上看，这一次评估价有大幅度的上升，涨幅大概有两成。”他表示，越秀区的临街商铺，如北京路一带的商铺，四五月时报税，评估价在10万元/平方米左右，但同样路段的商铺，7月去报税，评估价却涨到了12万元/平方米。”

　　值得一提的是，虽然计税的评估价大幅度提高，但市中心临街商铺给出的评估价，与实际成交价相比还是要低得多，一些商铺交易仍然存在报低成交价避税的现象。这主要是近一两年来广州商铺价格涨得快，不断创历史新高，而原来定的评估价标准比实际成交价要低几成甚至几倍，所以就算这次评估价涨了两成左右，还是比实际成交价要低。陈钊强说，目前北京路一带位置较好的街铺，二手单价高达几十万元，跟评估价相比，其实差距还是很大的。

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　　旧写字楼评估价被拔高

　　二手房计税评估系统实施以来，越秀、天河的一些旧写字楼和裙楼写字楼项目，就频频爆出因为评估系统“一刀切”，同路段的写字楼项目，不管新旧、质素和实际成交价如何，都被按同一个评估价计税。有部分项目的评估价被拔高一两倍，一套写字楼要多交几万甚至几十万元的税。

　　该系统的评估价经过第一轮调整后，记者发现系统“一刀切”的问题仍没有解决，很多写字楼项目价格被拔高的问题依然存在。一方面，由商铺改成的裙楼写字楼仍然被要求按商铺评估价来计税，交易的裙楼写字楼评估价被拔高一两倍。除了裙楼写字楼项目外，越秀区的一些旧写字楼项目，评估价也被拔高了四成至七成。如沿江中路的江湾新城写字楼项目，近期二手成交单价才八九千元，但计税评估价却高达1.4万元/平方米；人民北路的创兴广场写字楼，因实用率只有55%，二手单价不到1万元，但其评估价同样要1.4万元/平方米。环市东路的广东国际大厦近期成交均价1.2万元/平方米，但评估价却高达1.7万元/平方米。一个100多平方米的单位，总价原本才120多万元，因为评估价高了5000元/平方米，却要多交近7万元的税。

　　案例

　　申请复核不获批280万写字楼多交50万税

　　早在今年5月，李先生就已找到了买家，打算卖掉天河数码创业园的一套200平方米的裙楼写字楼。当时双方谈好价格是1.4万元/平方米，但去交易报税时，却被告之该写字楼因为是裙楼商铺性质，需套用二楼裙楼商铺的标准计税，评估价高达3.3万元/平方米。写字楼的计税颇为复杂，所有税种加起来税率高达13%。以实际成交价计算，这宗交易大概需要交36.4万元的税，而按官方的评估价计算，该交易需交纳85.8万元税费。两者相差达49.4万元。“这个税差都能在广州郊区多买一套房子了！”

　　因对评估价有异议，李先生申请复核。他说：“我请了专业的评估公司进行评估，评估报告上的价格是1.42万元/平方米，不过那个报告报上去后到现在还没有回复。听说7月调整了标准，我又去打听有没有新消息，得到的反馈仍是说裙楼写字楼也是商铺性质，就得按商铺的标准来计价纳税。有内部消息称这个系统到10月还会再调整，到时后可能会更灵活些，看来我只能继续等待了。”

　　影响

　　部分交易被中止二手写字楼成交量大降

　　中原地产写字楼部业务经理林伟杰表示，原则上在二手楼交易报税时，如果觉得价格被评高了可以申请重新复核，不过复核的手续非常麻烦。“我们试过找评估公司出具了评估报告，再报上去还是迟迟没见批复，实在是耗时耗力，有不少业主和买家最后都等不了了，交易也就中止了。因为税负重，二手写字楼业主开始要求‘实收价’交易，一些有经验的投资客，听说二手写字楼评估价经常被‘拔高’，往往在看中某个物业后，会先到交易登记中心的评税窗口去咨询，或向中介打听评估价情况，如果评估价比市价高出一大截，他们就会罢手不买了。”

　　中立地产总经理助理高德辉也向记者透露，因为税负实在太重，今年四五月以来，不少写字楼交易到报税时就停下来了。据了解，今年第二季度以来，广州二手写字楼交易量急降，跟评估系统的“一刀切”做法不无关系。

　　陈钊强也指出，商用物业的价格因为地段、楼层、项目质素、交通、客流情况等各方面因素，就算是同一个路段，不同位置、不同项目的商铺或写字楼，其价格差别都很大。如同样是北京路的商铺，最旺的北京路中段的商铺价格，与北京路北段、南段的相比，至少相差一倍。就算是同一路段、同一个项目的临街商铺，也会因为商铺所处的具体位置不同如是不是在客流交会地、是不是临近出入口等，而出现较大的价差。现在的评估系统是根据整个路段一定时间内的成交均价来确定的，一个路段一个价，位置差的商铺或者是旧写字楼，其评估价就会因为“成交均价”而被大幅拔高。因此，计税评估标准“一刀切”的做法会对商用物业交易带来不公平。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）