房地产企业寻找“避风港” 投资转向商业地产

随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业 投资

　　转向商业地产。写字楼市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。

　　2012年的冰城，哈埠住宅市场目前较为冷清，商业地产却另一番景象，近期哈尔滨多个地产项目纷纷推出商铺，此外还有酒店入市，大型综合商场即将开业等，备受市场瞩目。市区范围内各种有利于商业发展的配套设施紧步跟上，道路、酒店、餐饮等与商业经营息息相关的产业齐头并进，几大行业相辅相成，哈尔滨市区的商业氛围日益浓厚。

　　在这一系列的市场现象下，商业地产认为，住宅地产的寒冬正是商业地产春天的前兆。

　　市场现状

　　商业地产转型期到来

　　近年来，在哈尔滨，松北、群力、哈西多个新区迅速兴起。带来的直接影响是住宅地产的销售价值不断攀升。的确，住宅地产的持续热销带动了哈尔滨经济的快速增长，但真正具有长期投资前景的商业地产却备受冷落，市场情况一直处在住商倒挂的价值贬损阶段。

　　面对哈尔滨住宅地产的冷场，投资客出售手中多余住宅，大多数持谨慎观望态度；开发商也纷纷将资金投向商业地产的开发中，等待资金回笼。其实，商业地产投资回收的长期性决定了其价值体现跟宏观经济关联较大，在一定程度上，只要经济走势回暖，商业地产市场就会一天天回暖。

　　所以地产市场从住宅地产到商业地产的转型期已经势不可挡地到来。

　　对策

　　调控之下，各地产公司纷纷涉足商业地产，因其各自所处的地理位置不同，都推出了适合其所在区域的商业业态。

　　龙年新象

　　百亿铸中央购物区银泰城一天逛不完

　　当下，哈尔滨市委市政府提出“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。相较于哈西及松北，群力位于“中兴”的核心区域，担负着“中兴”重要历史使命。

　　银泰城位于哈尔滨市群力新区的东区CBD核心位置。群力新区作为城市中兴板块，一脉延承松花江南岸友谊路沿线，与老城区紧紧相邻。依托政府规划及资金注入拥有完善的道路交通网。十二大主题公园、权威医疗机构、省市重点学校、特色博物馆及文化设施的配套加上道路网的四通八达，在整体配套上完全超过哈尔滨市其他区域，让哈尔滨市民从一开始就认为群力新区拥有上乘的居住环境和商业氛围。

　　群力新区的概念是“中国寒地水乡，北方财富港湾”规划中东区的CBD是核心。但CBD的打造并不足以支撑区域核心的产生，一定要有具体的商业生活综合体来完善整个概念。银泰看准哈尔滨城市发展方向，与政府联合打造CSD(中央休闲购物区)。银泰在核心区域打造的银泰城正是起到了为区域核心输入血液的作用。银泰了解一个完整的功能核心对城市的意义，用心协助哈尔滨成为国际化都市。

　　银泰百亿注资打造占地232万平方米的银泰城，堪称东三省之最，甚至在全国也是少有的大体量巨型商业综合体。银泰改变以往单纯发展商业的模式，在哈尔滨银泰城项目中加入文化街区与高端住宅集中区等有别于纯商业体系的区域，将商业、住宅、文化等功能进行叠加。不仅提升了银泰原有商业体系的高度，更是银泰一次全新的尝试。项目其中150米的建筑高度，也将成为哈尔滨市的制高点及新商业地标。

　　银泰城是多功能、复合型，超大型商业地产项目，引进了中国高端百货品牌银泰百货。项目主体由银泰大道(东三省唯一四季如春的千米室内购物街)及泰悦湾(濒水的别墅区及临江的高端社区，打造哈尔滨高端住宅的集中地)组成，高端酒店、写字楼的配合，使银泰城的商业气氛不仅仅停留在购物方面，同时打造的旧时光文化街，更是将哈尔滨本土文化与现在商业文化紧紧结合在一起。

　　花费亿元设计费宝宇转向商业地产

　　“三马地区”的开发备受哈埠市民关注。作为哈市发展较早的老商圈，由于经营规模不断扩大，各专业市场已没有了进一步发展的空间，区域内配套设施跟不上市场的发展，物流、仓储、道路、电力、消防都已处于超负荷运转状态。

　　“改造后的三马地区占地面积80万平方米，规划建筑面积316万平方米，将成为东北地区城市核心区最大的集居住区、商业区、服务区、商旅办公区于一体的城市综合体。”宝宇集团总裁马万营介绍说，为了实现项目建设的前瞻性，宝宇集团聘请了全球排名第一、世界500强之一的知名规划设计集团AECOM公司做项目的规划设计，仅设计费用就花费过亿元。该项目将按北、中、南三个片区分片实施，北部集中开发建设高端住宅小区并配建4万平方米公共绿地，中部以大型商业SHOPPINGMALL为主，南部则是传统零售业态与商务公寓。整个项目规划设计六大核心业态，集休闲娱乐于一体的风情商业街、国际一线品牌的高端购物中心、高端超高层住宅、甲A级写字楼、国际商贸中心、超白金五星级酒店等，配以泰式皇家园林自然景观、观江平台、亲水平台等临江城市景观设施，为居民提供高品质的居住、休闲空间。

　　在开发建设的同时，还将保留有价值的历史建筑，参照上海新天地步行街的改造模式，把沟沿街改造成集休闲、娱乐、餐饮、酒吧于一体的商业步行街，使其成为我市第二条中央大街，使三马商圈成为又一个新的、辐射东北三省的商业中心。

　　目前，位列2010年全球酒店管理集团排名首位的洲际酒店已经与宝宇集团签订意向协议，拟在“三马地区”的中部片区建设超五星级酒店。多家大型商业企业正在与宝宇集团协商建设单体建筑面积超过10万平方米的SHOP PINGMALL，同时多家国家一线品牌机构争相与宝宇集团洽谈，希望早日进驻。

　　滨才联手“新大地”打造IT购物中心

　　日前，位于哈尔滨市江北利民开发区，地处学院路大学城核心地段、占地470万平方米的超大项目滨才·城由匯赢投资(香港)股份有限公司投资，滨才集团开发，是哈市北跃的重点项目，同时也是哈市低碳生态首席示范园区。滨才集团与国内龙头企业江西“新大地”签约，投资亿元打造3万平方米超大电子商城，多品牌经营，开创冰城最大IT购物中心。

　　滨才集团本次签约国内IT龙头企业江西省“新大地”实业发展公司，投资2亿元打造占地3万平方米的超大型电子商场，以多品类的国际品牌经营，先进的管理模式辐射松江南北两岸，打造冰城最大IT购物中心。“新大地”公司，作为国内IT龙头企业，以十年的雄厚经营实力，连续开创全国多个重大卖场，营销网络遍布近十个省区，未来五年内，“新大地”将在依据其科学生态的经营理念，在全国范围内开创具有生态 格调

　　及传统文化元素的IT新型大卖场，打造集购物、办公、信息、物流、仓储、观光为一体的多功能IT购物中心。

　　滨才·城“新大地”IT电子商场位于商业综合体的中心部位，整个电子商场共3层，总面积约3万平米，品牌区内将汇集国内各大知名品牌，DIY组装区以及办公设备耗材区，以及安防、软件、维修等辅助功能区，资源配备齐全，一站式服务，方便快捷，更有超大仓储区、开阔办公区，给经营者提供一流的办公经营环境。周边规划为大型宾馆、餐饮品牌连锁、KTV等，商业氛围浓厚，人潮涌动，发展前景一路看好。

　　华南城打造“城中城”东北最大物流中心

　　此前，道外区团结镇红利村还是一片远离主城区的小村庄，而随着投资500亿元的哈尔滨·华南城大项目破土动工，倾力打造东北地区最大的商贸物流中心、拉动哈尔滨GDP增长7个百分点宏图的大手笔，这里已纵身一跃成为国人关注的焦点。继华南城成功登陆西安、南宁、深圳等地后，哈尔滨成为华南控股有限公司和新豪德(香港)控股有限公司抢滩的第六个经济发展制高点。以华南城成功模式名扬四方的“华南虎”此番究竟将给冰城注入怎样的经济活力?会给城市、给市民带来什么?

　　“哈尔滨·华南城项目要打造的是东北地区业态最新、规模最大、综合性最强的现代商贸物流产业，哈尔滨的城中城。”据其负责人介绍，在这座能够容纳40万人的“城中城”中，市民完全可以足不出“城”就可满足生活、就业、娱乐等方面的需要。而全部工程建成后，将成为集展示交易、物流、信息、市场拓展、技术创新、品牌推广、工业旅游等各种功能于一体、配套完善、超大规模的现代化综合商贸物流园，成为东北地区经营规模最大、经营商品种类最多、服务功能最全的商贸物流城市综合体。

　　据了解，哈尔滨·华南城是我市有史以来招商引资规模最大的项目，地址位于四环高速东侧，规划长江路从片区中部东西向穿越，规划总建筑面积约1200万平方米，投资达500亿元人民币，项目分三期建设。

　　据悉，目前成功运转的深圳华南城位于深圳北部的平湖物流基地，已成为当地最大的税源之一，历史上当地工厂较多，相关产业、交通、环境相对落后，从外地采购原材料困难，华南城的进驻，整合了当地市场结构，降低了交易成本和物流成本，创业者可以在家门口采购材料，再生产经营。

　　未来3至5年内哈尔滨·华南城项目建成后，道外区将有翻天覆地的变化，对拉动哈东地区发展具有积极的推动作用。据估算，哈尔滨·华南城将创造10万个创业机会，提供30万个就业岗位，实现年销售收入1500亿至2000亿元，实现年税收15亿至30亿元，将拉动我市GDP增长7个百分点。

　　业内声誉

　　商业地产下一个限购目标？

　　自2009年开始，中国楼市逐渐从经济危机的阴影中走出， 房价一路飙升，此后，政府祭出“限购”大旗，全面禁止楼市炒房行为，给疯狂的楼市重重一击。如今，房价上涨态势渐停，商业地产越呈现格外火爆之势。有人担心：商业地产会不会像当年的住宅市场一样，因投资火热价格渐高引来限购呢？

　　住宅市场全面限购后，不少专业人士指出，商业地产应该成为投资者的下一个追求目标。事实也确实如此，根据搜房网调查，全国各地的商业地产在住宅限购后发展迅速，写字楼等商业地产建设量大幅增加，商业地产已经成为此轮房地产调控的“避风港”，备受投资者热捧。以石家庄为例，住宅市场观望气氛渐浓，各大售楼部遭遇人丁冷清，而以勒泰中心为代表的商业地产项目却连连创造销售奇迹，两小时内销售超两亿。

　　究其原因，除了商业地产业态丰富、投资回报率高外，不限购是商业地产火爆的最大原因。中国勒泰商业地产集团副总裁秦宏就曾表示，现在市场上存在这样一批投资者，他们手里握有资金，却苦于住宅限购无处可投，商业地产的不限购，为他们提供了新的目标市场，他们的出现，也间接促进了商业地产的发展和繁荣。

　　住建部 部长 姜伟新

　　曾表示，楼市限购令行政色彩过重，因此未来将更多地考虑财税的手段进行调控，为此已经着手进行个人住房信息联网的建设，联网后将不必再使用限购令。消息一出，“住宅市场限购令取消”说法甚嚣尘上。连带的，商业地产会不会像住宅限购城市一样“扩容”，引起了业内及普通消费者的普遍关注。

　　近日就有消息称， 银监会

　　已对近期炒作升温的商业房地产发出内部警示，并对多家商业银行商业地产按揭贷款提高了门槛，甚至有银行因为没有额度，将商业用房按揭贷款也暂停了。尽管风声频传，但是到今天为止，商业地产限购仍然只是传言。但如果商业地产同住宅市场一样，走上高价格高风险的扭曲之路，或许，“限购之日”也就不远了。转自不动产投资整体解决方案运营商