商业地产直接投资额出现反弹

8月3日仲量联行从全球60多个国家统计的数据表明，全球房地产投资市场的交易活动在2012年第二季度呈现增长态势，全球交易额达到1080亿美元，较第一季度的870亿美元增长了24%，从而扭转了今年第一季度略有下降的趋势。

　　与第一季度相比，亚太、欧洲、中东、非洲及美洲地区的交易活动在第二季度都有所增长。其中，美洲地区第二季度交易额的环比增幅最为显着，增长了33%，达到470亿美元；亚太区的环比增幅也高达19%，达到260亿美元；欧洲的环比增幅为17%，达到350亿美元。

　　尽管悲观情绪笼罩市场，但2012年第二季度全球房地产直接投资额较第一季度仍增长24%，达到1080亿美元，这与去年同期基本持平。

　　第二季度，亚太区的交易额较第一季度增长19%，达到260亿美元。

　　第二季度，亚太区的交易额同比增长30%，这主要由于日本在大地震后的房地产交易市场一度陷于“停滞”，这致使2011年的基数较低。

　　预计2012全年的全球房地产直接投资额将达到4000亿美元。

　　仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast 表示： “房地产投资市场在继续恢复活力。随着主权财富基金、养老基金和私人财富持续寻求投资种类的多元化，全球范围内对产生最佳现金流的房地产资产需求强劲。尽管欧洲经济形势不乐观，但由于房地产市场透明度的提高和政府债券收益的下降，投资者对房地产的需求持续保持强劲。”

　　亚太地区是今年全球唯一实现交易额同比增长的地区。由于中国大陆、澳大利亚、中国香港和新加坡的交易活动都在增加，今年第二季度亚太地区交易额达到260亿美元，高于去年同期的200亿美元。

　　仲量联行中国投资部总监翰德伟表示：“正如我们之前所预期的，2012年第二季度中国商业地产直接投资额出现反弹，较上季度大幅上涨55%。由于此前货币政策松动的效应开始显现，商业房地产投资市场出现了回暖迹象。第一季度，高达60%的商业房地产购买来自于业主自用，然而在第二季度，这一比例降为19%。由于世界整体经济环境带来的不确定性，市场仍将会出现波动，但随着中国经济将在下半年出现回暖的预期，国内市场环境将转向对房地产投资更为有利的局面。”

伦敦：全球最热的房地产市场

　　2012年第二季度，各大城市中伦敦市场的交易最为活跃，交易总额高居榜首，达到87亿美元，这几乎是巴黎和纽约的两倍(二者的交易额分别为47亿美元和43亿美元)。

　　仲量联行亚太区国际资本集团总监Alastair Meadows表示：“伦敦是全球投资的热点地区，颇受全球投资者的青睐。物业地块大小适宜，这也有助于吸引大笔投资。在伦敦，投资者还可以分享到完善的教育体制、格林尼治标准时区、良好的交通网络和稳定的政府等诸多益处。如果市场在今年下半年出现上扬，我们将会看到人们对伦敦之外房地产兴趣的增加。”

　　零售地产稳步增长，但欧洲市场继2011年达到高峰后增幅放缓

　　2012年第二季度，全球零售地产投资额较第1季度增长了66%，达到310亿美元。尽管这一数字仍低于办公楼市场600亿美元的投资额，但也体现出市场对优质零售物业的需求。然而，由于实际达成的交易量不足， 2012年上半年欧洲的零售地产投资额跌至124亿美元，远低于2011年全年创纪录的545亿美元。

　　预计下半年酒店领域的投资活动将进入旺季，全球交易将会增加。随着企业把关注重点放在主营业务上，希望剥离非核心的房地产资产。同时，数据中心等小众需求的资产将会吸引更多的关注。

　　基金收益减少，全球基金购买人更为慎重，开始寻求其他投资机会

　　尽管全球基金是仅次于美国资本的第二大活跃买家，但其投资活动与2011年同期相比骤减了50%。过去两年，在投资领域保持活跃的基金正在进行调整，以企寻找其他机会。

　　跨境交易活跃而稳定，占交易总量的40%。然而，这些交易集中在相对有限的地域和资产范围内，而且交易完成时间较长，其原因是尽职调查延长了交易时间。欧洲继续吸引着地区间投资的最大份额，美国买家排在首位。英法两国的跨境交易占两国交易总量的75%，俄罗斯和德国的这一比例分别为70%和50%。三笔最大的跨境交易都发生在伦敦。

　　巴西首次出现在跨境资本十大来源国之中，显示出新兴资本的重要性在增加。

　　仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan表示：“由于其他类别的资产收益率较低，投资者将继续转向实物资产。因此，我们预计下半年房地产直接投资活动会增加。我们已经注意到来自加拿大、美国和中东的投资活动在增多。同时我们还预计，来自中国、印尼、泰国等亚洲国家的投资活动也会增加。”

　　尽管全球上半年交易量略低于2011年同期水平，但是投资者活动或资本增幅并没有大幅下滑。另一方面，交易完成所需时间变长，而且债务融资仍旧是个难题。

　　基于上述状况，仲量联行预计2012年全年交易量大体与2011年持平，保持在4000亿美元的水平。2012年上半年欧洲的投资额环比下降9%，这与我们作出的2012年全年环比减少10%的预测相一致(2011年投资额为1197亿欧元)。尽管我们对欧洲市场全年表现的预测维持用欧元计价，但由于欧元兑美元汇率的下挫，全球对欧洲作出的预测将偏于负面。

　　如果核心地段的房地产价格继续上扬，次级区位的众多商机将会吸引更多投资者的关注，从而进一步推动传统上更为活跃的下半年投资活动。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）