广州调控首涉“商”CBD写字楼一周价涨12%

　　近日，广州市地税局发布公告称，自2012年7月1日起，广州写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%.有业内人士指出，由于住宅类房地产市场存在限购政策，令到囤积于房地产市场的开发资金开始溢出，纷纷转向商业地产项目，并且目前在广州，有一部分写字楼实质上已变为“不限购”的公寓来售卖。这次广州专门针对写字楼（办公用房）加强土地增值税征管，有调控商业地产市场的意图。

　　房产调控首涉“商”

　　7月1日起，广州写字楼土地增值税预征率由2%调整为3%，为期一年

　　7月18日，广州市地税局发布公告称，自2012年7月1日起，广州写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%，执行时间至2013年6月30日止。同时，此次调整只针对写字楼，其他房地产开发项目均未涉及。调整后，广州市土地增值税预征率分别为：普通住宅为2%，非普通住宅为3%，别墅为4%；写字楼（办公用房）为3%，商业营业用房和车位为4%.

　　有关人士认为，广州写字楼售价和租金一直在上涨，不排除部分项目借土地增值税预征率上调，借机再多涨一点，但涨幅非常有限，毕竟预征率仅上涨1%.从长远来看，上涨的写字楼项目也是在透支未来的上涨空间，最终还是供需关系决定售价和租金水平。

　　也有业内专家指出，去年以来，住宅市场频繁受调控，商业地产相对处于“安全”地带，此次针对写字楼的土地增值税预征率上调，可谓是首次掀起商业地产市场调控的“大旗”。

　　新政公布后写字楼售价上升

　　珠江新城写字楼上涨幅度较为明显，主要原因在于成交量少，个别成交旺盛的项目涨价明显

　　此政策公布后首周，记者走访市场了解到，已有个别写字楼项目升价。如珠江新城某写字楼在上周的销售价格为4.1万元/平方米，而同一楼层的单位在本周的销售价格则为4.3万元/平方米。该项目相关人士表示，升价主要是因为此次发售的户型视野比较开阔。

　　虽然开发商否认写字楼售价上调是因为预征率上调，但不可否认的是，新政公布后广州的写字楼售价呈现上升的现象，个别板块上涨幅度达一成。

　　其中珠江新城写字楼上涨幅度较为明显。中立地产采取分层抽样法调查数据显示，7月18日至今，珠江新城板块写字楼销售总额为30761180元，面积为754平方米，均价为40797元/平方米，环比上一周均价上升了4311元/平方米。

　　中立地产分析，主要原因在于本周珠江新城板块成交量少，总体数据被个别成交旺盛的项目带动上扬，而近两周持续成交的马赛国际商务中心，其售价明显上涨，除了土地增值税预征率上调的影响以外，也不排除是地王诞生的影响所致。

　　当然，预征率上调并不是对所有板块的写字楼都有影响。据中立调查数据显示，另一成交较为活跃的海珠区板块，7月18日至今销售总额为34616702元，面积为1644平方米，均价为21056元/平方米，环比上一周下降了425元/平方米，基本与上周持平，没有明显出现土地增值税预征率调整带来的影响。

　　而在租金方面，这两周珠江新城和海珠区板块租金基本持平。薛建雄分析，土地增值税预征费用是在开发商销售写字楼拿预售证时收取的，主要对一手写字楼交易造成影响，而对租金没有直接影响。

　　7月至今成交量仅为6月四成

　　业内人士称，住宅限购商业地产成了香饽饽，但投资者蜂拥抬高了其价格，导致成交量明显下滑

　　在售价明显上升的现状下，成交量却呈现下滑的态势。

　　同样抽取珠江新城为样本的调查数据显示，今年7月份至今的销售总额为519，571，533元，面积为16083平方米，均价为30306元/平方米，环比6月份上升了2195元/平方米。

　　但成交量却明显下滑。统计至7月23日，广州一手写字楼成交面积只有6月份的40%，成交量明显有所下滑。同比2011年7月份，均价上涨了2733元/平方米，但成交量不足去年的四成。

　　从今年上半年来看，虽然广州一手写字楼市场（含商用公寓）的售价仍保持去年的上升态势，但成交面积的涨幅明显下滑。数据显示，广州甲级写字楼价格频频打破纪录，珠江新城甲级写字楼的最高成交价已突破4万元/平方米大关，但成交套数环比只上涨了约6%，涨幅明显放缓。

　　有业内人士指出，在住宅市场受调控重压的情况下，很多人为投资找出路，而不限购的商业地产（包括商用公寓）成了香饽饽，但随着更多的人蜂拥而至，最后抬高了商业地产市场的整体价格。在价格飙升的情况下，必然使成交量出现明显下滑的态势。“随着投资客蜂拥，住宅市场的泡沫在不断向商业地产市场转移，不排除商业地产市场也将会面临大的调控。”

　　下半年租售市场面临明显压力

　　在成交量下滑的现状下，供应量仍在持续增加，尤其是把写字楼包装成服务式公寓的产品

　　在成交量下滑的现状下，供应量仍在持续增加，尤其是把写字楼包装成服务式公寓的产品。来自高力国际统计的数据显示，今年第二季度，位于天河商圈的方圆奥克伍德豪景服务式公寓完工入市，为广州服务式公寓市场提供225套新增供应，市场整体库存升至2630套。受新增供应拉动，二季度市场整体空置率环比上升2.8个百分点至16%.

　　广州高端服务式公寓现有库存及未来供应主要位于天河商圈，该区域汇集了如雅诗阁、盛雅、奥克伍德、丽斯卡尔顿等国际高端服务式公寓品牌，供应出现井喷的现象。

　　而来自第一太平戴维斯的统计数据显示，今年上半年全市新增可租赁甲级写字楼面积为21.5万平方米，全部新增供应都来自于珠江新城；而空置率比去年底上升了1.6个百分点，至10.8%.同时，来自仲量联行的数据显示，预计下半年，写字楼新增供应将达50万平方米，至今年年底，广州全市甲级写字楼的总存量将达360万平方米。下半年除非经济增长放缓的情况改善，否则租赁需求特别是外资企业方面，将会持续低迷。今年下半年写字楼销售市场和租赁市场将面临明显的调整压力。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，新增供应量的洪峰也将大大增加空置率的压力。在需求下降和供应井喷的双重压力下，写字楼整体面临销售压力的情况下，整体租金也将面临严峻考验，对新竣工大厦的影响尤其明显。

　　本次政策“实质影响很少”？

　　中立地产策划主任区志彪表示，该政策是一种微调以及对市场的一个平衡

　　不少商业界地产专家指出，此次写字楼土地增值预征率上调，对写字楼市场的主要影响不是当前的在售价格，而是此次调整可能会作为对商业地产开始调整的“信号”，在住宅受严控、资金涌向商业地产的现状下，不排除商业地产市场也会面临严厉的政策调控。

　　单从土地增值税预征率上调来看，其实上调的幅度并不大。土地增值税征收一般实行四级超率累进税率，税率最低30%，最高可达到60%，此次预征率只是提高了1%，实质影响很少，发展商很容易消化，比如富力盈凯广场，开价就40000元/平方米，提高1%的预征率也不过是每平方米增加400元。

　　中立地产策划主任区志彪表示，本次土地增值税预征率的上调，是国家对写字楼市场调控的一个信号。但就本次增值税预征率由2%上调为3%，对于现在售价普遍在20000元/平方米以上的一手写字楼市场，只是作为一个微调和对市场的一个平衡。“转嫁到买家身上的税金，相信对租售两端都不会出现太大影响。”

　　“本次调控力度不大，不会对目前的写字楼市场造成影响，”中立地产业务总监相韡表示，而且本次调控也并非是单单针对纯写字楼市场目前的状况而推出。由于住宅类房地产市场存在限购政策，令到囤积于房地产市场的开发资金开始溢出，纷纷转到开发商业地产项目。这次广州专门针对写字楼（办公用房）加强土地增值税征管，有调控商业地产市场的意图，更多是为了房地产市场整体发展的稳定。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）