王永平：金融创新是商业地产良药

　　在信贷收紧的大环境下，中国商业地产市场似乎出现了“供血不足”。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示，基金看重的是项目商业运营能力，我们的很多基金还达不到要求。所以一方面商业地产开发商应修炼内功，筑巢引凤；另一方面，金融创新要能渗透到开发的各个环节，全程配合，产生合力。

　　记者：商业地产是资金密集型产业，国内市场给商业地产的融资渠道十分狭窄。那么私募基金又如何在商业地产中寻找投资机会？

　　王永平：实际上，现在投向商业地产的基金并没有外界想象的那么多。原因在于，过去几年住宅市场火爆异常，资金大部分流向住宅市场。这部分投资收益率更高，周期更短。

　　国外的情况则相反，虽然商业地产投资回收周期长，但回报稳定。

　　国外的商业地产公司集中度比较高，专业性更强，回报也很好。国内商业地产供应量很大，投资过于分散，竞争比较激烈，专业化程度比较差，再加上财务成本比较高，收益低。这就导致真正进入的基金数量其实并不多。

　　商业地产中的办公楼部分，则以保险公司、银行购买或公司自用为主。这部分流通到市场上作为转售、转租的量也不是很大。

　　记者：美国商业地产的模式从购地、到建成、管理是非常专业的一条龙服务。在建设过程中能够引入银行、金融、信托机构来控制风险。您怎么评价这种模式？如何本土化？

　　王永平：这需要突破政策瓶颈，国外开发商融资成本比较低。有些从银行贷款甚至是零利率。开发商自己融资成本比较低，利润就可以保证。而国内银行信贷、民间信贷成本很高，项目后期收益有限。

　　国外做REITs产品是免税的。比如，凯德在中国市场表现跟其他公司的项目差不多。而在新加坡的项目却更受到资本的认同，因为当地有各种优惠政策，投资人更容易获得回报。反观在国内的项目，多方原因掣肘，收益前景一般，可能投资人兴趣就没那么高了。

　　值得重视的是，国内商业地产运营专业化程度较低，很多公司从住宅转过来，半路出家，开发、运营能力不足，达不到基金要求的经营回报水平。

　　国外基金购买商业物业更看重租金收益，而不是物业升值的部分。而国内商业地产更多看重土地升值、物业升值，而不是考虑它的经营回报。这种关注点的差别是畸形的。国外投资商业有更大想象空间，而国内甚至会出现商住倒挂，就是因为投资住宅比商业更赚钱。

　　所以政策层面要营造一定的环境，鼓励持有型物业。上海恒隆4万多平方米商业物业一年租金可达5亿元，北京的秀水街1万平方米一年租金有3亿元，北京西单大悦城11万多平方米一年租金也有5亿元。这些项目经营都很好，很多基金也趋之若鹜。但这样的产品，放眼中国市场也实属凤毛麟角。

　　记者：商业地产需要一个慢慢修炼的过程，开发商该如何修炼内功，如何吸引投资？

　　王永平：开发商理念需要转变，不能带着住宅的理念来做商业。住宅开发相对容易，说白了就是买块地盖栋楼。而商业地产，从开发到经营，周期漫长，过程复杂。以选址为例，有些开发商对位置理解有偏差，盲目追逐地王，以为市中心一定就好。实际上，不同商业业态对区位要求是不一样的。比如宜家家居，选址要在城市的外环路附近，可视性好，土地成本较低，可以修建大规模的卖场和停车场。如果在王府井这样的区域，这都是没法实现的。

　　比如恒隆这样的专业公司，在拿地时便进行详细测算，做多大面积，多少经营额，几年收回投资，经过精密测算。非专业公司盲目拿地贪大求荣，失败的案例比比皆是。所以，商业地产要求全流程做好，包括购地、建筑设计、招商进度等，当然这样的转变需要一个过程。

　　记者：商业地产发展中很重要的环节是金融的创新，开发商该如何安排资金来源？

　　王永平：在国外投资商业地产的资金包括退休金、保险资金、专业房地产信托。私募是重要的部分，保险资金早已开闸，只是市场环境影响，没有进来。有险资曾表示，按照国际的收益标准，国内大部分项目达不到。

　　相关的金融配套服务正在不断完善。以全产业链的金融配套做商业，将开发和金融合二为一，打通商户的资金链。从房地产未来发展需求来看，产业分工更细化，间接融资将会被直接融资取代。并且，专业的基金越来越多地参与到商业的整个过程中，这也是未来的大趋势。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）