深商业地产短期供应过剩 商铺空置率将略升

　　中国正在进入商业地产时代，据统计2009年初至2012年6月，中国商业地产投资额月均同比增长32%，增速是同期住宅开发的1.3倍，今年上半年，这一差异扩大至2倍。“全球在建购物中心面积前十强城市中有七个在中国，其中成都同时在建达到104个综合体，”世联地产深圳商业部总监雷艳表示。

　　在深圳，以大型购物中心为主要形态的集中式商业面积在未来5年将增长87%，接近翻倍，相当于深圳未来5年将再造深圳过往30年的存量集中式商业的总和，短期供应过剩的局面将难以避免。

　　“商业地产的火热来源于对住宅市场的调控和挤压，而关键的是，这种火热来自政府调控而非市场需求本身，”美联物业徐枫表示。深圳各大房地产机构此前已经纷纷发布不看好下半年深圳甲级写字楼市场的报告，而与写字楼十分相似的是商铺也是在同样的背景下将迎来大批量的市场供应。

　　业内预计，深圳商铺将面临租金下调的压力，今年下半年租金涨幅将放缓，而明年商铺租金将分化，普通商铺或“见顶”。

　　下半年商铺空置率将略升

　　据介绍，商业地产热度升温的背后原因包括商业地产不受调控限制，有高额且稳定的投资回报，平衡土地增值税，建设商业地产可以提升城市形象满足政府需求，同时住宅开发商的企业形象也得以改变和提升。

　　而与此同时，深圳即将面临集中式商业面积爆发，世联地产统计，未来5年深圳集中式商业面积将增长87%。而根据仲量联行的统计数据，2012年下半年深圳新增大型商业供应18万平方米，预计年底深圳大型优质商铺总存量将达190万平方米。

　　一方面深圳商业面积将迎来集中供应区间，另一方面商铺租赁的整体需求却在放缓，世联地产深圳商业部总监雷艳预计，深圳商业地产短期供应将过剩。

　　“租金升幅也将收窄，”仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡向记者表示，经济增长放缓、零售消费增幅减弱和租金成本人力成本等因素影响零售商利润，将制约下半年零售扩张需求；而深圳下半年商铺空置率将有微升，加上需求下滑，平均租金增长空间将会受限；关内成熟商场对零售商仍有一定吸引力，同时，百货、超级市场和零售商继续向深圳关外拓展。

　　而来自高力国际的数据则对深圳大型购物中心租赁市场颇有信心。据统计，2012年1-5月，深圳累计实现社会消费品零售总额1541.5亿元，同比增长14.1%，“这显示社会消费品零售总额在年内的增长呈逐月加快的趋势，表示居民的消费需求亦呈稳步上升的趋势。消费需求的增长拉动了零售品牌的扩张，零售商家也将积极寻找新的物业，”高力国际研究人员表示。

　　“短期内，全市优质商铺租金将继续稳步上升，但涨幅有所放缓，”程怡表示，不过在投资市场上，发展商因资金压力持续，可能推出更多的可售项目，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。

　　快速市场品牌消化新增购物中心商铺

　　根据仲量联行的统计，随着深圳零售消费增长放缓，今年第二季度其扩张需求有所减弱，空置率保持在低位；而成熟商场在第二季度需求仍然旺盛，主要来自快速时尚品牌，租金有小幅增长；投资市场上分散业权投资商铺的活动也日渐活跃。

　　据统计，2012年1至5月，受宏观经济增速放缓、物价高企等因素影响，深圳社会消费品零售总额录得1541亿元，同比增长14.1%，增幅较2011年同期的17.1%有所下滑，而受外围经济因素影响，加上国内租金成本、人力成本及信贷成本增加，零售商利润普遍受到影响，导致品牌扩张需求有所减弱。

　　不过虽然整体零售租赁需求放缓，但仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡透露，从行业看，快速时尚品牌仍保持活跃，且新店均集中在较成熟的商场：Zara在海岸城租下约1400平方米的概念店，H&M在益田假日广场再扩充300平方米左右，Mango和Muji在福田区的Coco Park开新店等，也有新品牌落户深圳，例如苹果即将在益田假日广场开设华南区首家Apple Store，面积约为1000平方米。

　　深圳商铺的空置率依然维持在比较低的水平，程怡表示，第二季度深圳优质商铺市场有新增供应4万平方米，净吸纳量约29000平方米，“净吸纳量主要来自新增供应，加上其他商场空置率保持在低位，二季度优质商铺市场空置率下降0.4个百分点至3.2%，上半年整体空置率则较去年第四季度微升0.2个百分点。”

　　记者了解到，福田中心区的卓越InTown目前已开业，项目负一层的餐饮及超市部分自去年11月开始试营业，目前入住率约75%，以配套餐饮以及中档服装吸引白领一族及年轻消费者群。

　　商铺租金将走向两极分化

　　目前大型购物中心的整体租赁市场较为平淡。“二季度全市优质商铺首层平均有效租金录得每月每平方米939元（基于实际面积），环比有1.6%的小幅上涨，但增幅水平略低于一季度的2.8%；上半年录得累计租金增幅为4.4%，”程怡表示。

　　而美联物业全国研究中心总监徐枫则预计，深圳年内深圳商铺租金将环比升10%，但到明年则将逐步两极分化。徐枫表示，截至今年下半年，深圳二手商铺租金稳中有升，但升幅放缓。预计下半年租金相对于上半年相比，仍有10%左右的升幅，但较今年上半年与去年下半年相比涨幅超过15%的情况有所下跌。

　　租金升幅放缓的原因主要有两个：一是受累于互联网的冲击和人工、租金等成本上升的双重压力，实体门店利润被不断压缩；二是打折促销影响毛利率，使得行业内利润增速放缓。徐枫告诉记者，两个原因影响商铺运营，进而传导到楼市，导致深圳商铺市场的租金和售价提升有不小压力。记者了解到，近期一、二手商铺的价格和成交量都有所下跌，特别是成交量方面急剧下滑。以二手商铺为例，上半年成交面积同比与环比2011年半年度的水平全线下跌，其中除福田和南山跌幅在四成左右外，其他各区跌幅都在五成以上。

　　“零售行业整体增速将低于预期，而这最终将传导到工商铺市场”，徐枫认为，预计2013年零售行业的影响将导致商铺租金两极分化。另一方面，深圳不少传统的地产商都开始进军商业领域，新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生，这对商铺租金的走势是把双刃剑：一是新兴商铺的起租会相对较高，也就是说设定了一个较高的起点；二是如果商圈不成形的情况下，即使起租高，也难以维系租金高企的局面。目前深圳目前即使是成熟商圈，也会由于行业生命周期的关系导致空置率短期上升、租金走跌。

　　因此，徐枫预计，截至2013年，大众消费品营业额未必会有爆发式上升，但奢侈品营业额将稳步上升。因此商铺的租金将出现两极分化：普通商铺租金难以大涨，而经营奢侈品和金银珠宝的商铺租金有望进一步走高。

　　深圳商业“单中心”将被分化

　　“以前是罗湖金三角-华强北作为商业中心，而逐渐发展有了福田中心区、南山中心区等商业副中心，还有龙岗中心城、宝安中心区等区域中心，以及龙华、坂田、盐田的其他片区中心”，世联地产深圳商业部总监雷艳告诉记者，深圳商业格局正由“单中心”城市转变为“一主中心、多副中心”的城市。

　　深圳商业地产从早期的茂业百货、天虹百货、新一佳等百货形态逐渐过渡到万象城、KKmall等购物中心的形态，据统计，深圳购物中心与非购物中心的比例从2003年的6%比94%演变到现在已经达到34%比66%。而深圳5大购物中心间的品牌重叠度也将高达18-30%，品牌同质化竞争将大幅加剧。

　　据世联地产统计，2012年深圳集中式商业地产存量为577万平方米，而根据世联地产的预计，5年后，这一数值将飙升到1081万平方米，增长87%。而在各区中同比增长比例甚至高达177%。

　　宝安区商业面积5年将增177%

　　“南山区5年后1万平方米以上的商业总量会达到197万平方米（新增74万平方米），增长率为60%，其中代表项目有华润大冲项目、来福士广场等”，雷艳介绍，而宝安未来1万平方米以上商业总量达到158万平方米（新增101万平方米），增长率有177%，海雅缤纷城、中粮大悦城都将进驻这一片区，“会改变宝安目前商业体量小、都集中在中心区，发展不均衡等局面”。

　　而福田区将面临商业过分集中的局面。雷艳告诉记者，福田区现有集中式商业140万平方米，未来5年还将新增108万平方米，总量达到248万平方米，其中供应最为密集的福田中心区在1公里范围内，将有总量规模达90万平方米的购物中心，“相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起”。

　　罗湖区是深圳最早的商业中心区，目前其显存集中式商业面积达到147万平方米，未来5年罗湖将新增47万平方米，5年后可达到194万平方米的集中商业业态商业面积，不仅如此，在以老城区为主的罗湖，5年后其旧改项目还将集中出现，引发更新一轮的商业成长。

　　相比之下，龙华、坂田片区的商业体量则在深圳各片区中偏小。据了解，未来5年这一片区1万平方米以上商业总量将从26万平方米增加到65万平方米，增长率为150%。而龙岗中心城将从75万平方米增长到120万平方米，1万平方米以上商业总量达到195万平方米，增长率为160%。而盐田区未来5年新增的25万平方米商业面积则将集中在区政府沙头角附近和大梅沙。

　　“龙岗线地铁每站2-3个综合体”

　　雷艳认为，未来5年深圳商业中心泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市副中心；福田、南山商业中心则将晋升为第一梯队，其与罗湖-华强北商业中心地位的差异也将缩小。再者，龙岗中心城、宝安中心区商业规模将呈现爆发式增长，将导致供应短期过剩，商业形态呈现跨越式的升级，各购物中心业绩也将被大幅地分化；而在各区域中，福田中心区、龙岗中心城、宝安中心区将成为三大最热区域。

　　而商业供应面积的大幅增长也将在各个片区造成不同的影响。其中福田中心区商业密度将达到1平方米土地供应0.9平方米商业，片区内竞争将使得片区比拼高水平的商业运营能力。

　　而龙岗中心城未来5-10年商业总供应将超过200万，地铁三号沿线每站皆有2-3个大型综合体项目，其结果就是地铁的价值将被过度开发，客群结构单一也将导致同质化进一步加剧，开发风险激增，雷艳表示。

　　而宝安中心区未来5-10年，大型商业总量将达158万平方米，为现存量的1.8倍。宝安中心区的地铁沿线小范围内的商业密集开发将使得竞争加剧，现存传统商业将面临全面洗牌。

　　高力国际：

　　罗湖大型购物中心空置率仅为1.66%

　　全球领先的房地产服务公司高力国际近日发布2012年第二季度深圳零售物业市场研究报告显示，深圳大型购物中心的空置率环比略有下降，录得为4.83％。预计2012年末空置率相比第二季度会上升3至4个百分点，由于大部分新入市的购物中心位于南山区、宝安区及龙岗区，预计整体租金会面临下调的压力。

　　高力国际研究显示，2012年第二季度，深圳无大型购物中心落成，市场库存量维持在1，778，300平方米，其中三大主要子市场南山区、罗湖区、福田区的库存量分别占全市的36%，30%及27%。居民消费需求的不断增长，进一步拉动了国内外服饰、精品以及餐饮品牌对优质物业的需求，这导致深圳第二季度大型购物中心的空置率相比上季度有所下降，为4.83%。

　　其中罗湖区是深圳的传统商圈，发展已较为成熟，区域内大型购物中心的空置率维持在全市最低水平，本季度录得空置率为1.66%。区域中典型项目如万象城，依靠其品牌优势及成熟的发展常年保持较高的入住率；而京基百纳空间经过两年来的品牌引进与培育，也实现了较高的入住率。

　　福田区商圈则依靠其中心商务区的优势，带动零售物业的发展与成熟。区域内高端商务人群及居民较高的消费力带动各大型购物中心的繁荣，亦吸引众多国际奢侈品牌或国内一线品牌在该区域进驻拓展。其空置率也维持在较低水平，本季度录得为3.99%。

　　南山区商圈目前主要以社区及假日型的零售物业为主，大型购物中心仍在经历发展整合的阶段，除了益田假日广场、海岸城等少数购物中心外，大部分的零售物业辐射范围相对有限，主要为南山区及宝安区的居住人群，空置率暂时维持在较高水平，本季度为9.05%；而未来随着前海中心的发展，南山区商圈将会有较大的发展空间。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）