商业地产“大跃进”

　　"之所以限了商品住宅、火了商业地产，说到底是大量的闲置资本无处可去，只能在房地产业进行投资。"业内专家称，"不管是商品住宅的调控，还是商业地产的调控，要取得长期的效果，必须为社会资本找到新的投资领域。"

　　近期，商业地产圈内流传着这样一句话，"沈阳已经疯了，成都、鄂尔多斯(600295)快疯了。"

　　这句话形象地体现了在房地产调控背景下，商业地产投资突飞猛进的现状。

　　仅以成都为例，资料显示，2011年底，成都的商业综合体项目已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上；未来两年，成都还将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达1平方米。

　　"商业地产目前的状况是，行外乐观、行内悲观。"中国商业地产联盟秘书长王永平表示，除了近几年供应集中，北京购物中心还存在布局分散的问题。"这是城市规划的硬伤，商业短期集中上市，但项目布局却又过于分散，使得项目在区域内难以营造出商圈效应。"

　　资本逆市投入

　　在楼市调控政策的作用下，一方面，购房者说得最多的"买不起房"变成了"买不起房，买不了房"；另一方面，众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急。在此背景下，商业地产受到众多房企和社会资本的青睐，商业地产投资呈几何式增长，转型商业地产，已成为不少房企逆市淘金的重要筹码。

　　在杭州，调控一度令楼市跌入"冰点"，但2011年下半年开盘的商务公寓"保利湾天地"项目却受到极大关注。一方面，板块超低开盘价让压抑许久的"刚需"跃跃欲试；另一方面，在严苛的限购环境下，"保利湾天地"的商务公寓身份将"买不了房"的购房者收罗麾下。

　　"保利湾天地"的热销只是商业地产在楼市限购大背景下的一个实例。不限户籍、不限套数、不限贷的商务公寓以及写字楼，在本轮楼市调控的背景下，受到资金青睐，部分房企和社会资本加速向商业地产流动，催生新一轮商业地产热。

　　深圳中原地产数据显示，2011年深圳一手写字楼供应以商务公寓为主要形式，商务公寓供应占比达49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商务公寓也是大放异彩，2011年深圳一手写字楼市场体现成交的23个项目中，有多达13个项目属于商务公寓，全年深圳商务公寓共成交11.45万平方米，占写字楼成交面积的比重高达48%，成为成交最旺盛的写字楼物业类型。

　　火爆的交易，带动商业地产价格上涨。2011年，深圳一手写字楼成交均价为每平方米35112元，同比上涨19%，创下历史新高。国际物业顾问公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年同期大幅增长44%。

　　值得注意的是，很多商业地产项目都直接销售给了个人投资者。在那些商业地产项目大量同质重复建设、短期内消费能力又没有大幅上升的城市，如果开发商将商业地产大量转售给普通投资者，无疑是将巨大的风险转嫁给后者，极容易使商业地产泡沫在投资者的频繁倒手中越吹越大。

　　追求短期效益

　　一份来自中购联的《中国购物中心发展报告2012～2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年～2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

　　热衷商业地产发展研究的业内人士王少山在接受记者采访时表示，在未来2～5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。

　　招商地产(000024)年报显示，"2011年，为了进一步整合公司的商业地产资源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投资有限公司，搭建了商业地产业务发展的全新平台，初步确立了系列产品线。"并且表示"发展商业地产是顺应行业发展趋势，保持可持续发展的战略选择，也是商业模式转变的一个方向。"

　　中海地产则要构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构。目前中海地产正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米。保利地产(600048)更是在2011年"抓住了商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元"。

　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，目前排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于"大发展和大跃进"的时代。保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目，掘金商业地产的意图可见一斑。

　　王少山在接受采访时指出，国内的投资渠道相对比较少，商业地产在消化资金以及地方官员建立政绩、形象工程方面作用比较大，已经成为各地政府用来消化投资和引进、改善地方投资环境的主要举措。但由于上的项目比较多，又缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目陷入后期招商困难、同质化严重的困境。即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。

　　抑制商业地产"亢奋"

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东表示，目前在北京、杭州等城市，商业地产已出现一定泡沫，需要引起重视。"商业地产的利润大，大家一窝蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也许今天的住宅地产市场就是明天的商业地产市场。"曹旭东说，"商业地产逐渐吹起的泡沫，既有开发商资本搅局的因素，也有地方政府"发展"和"政绩"冲动。"

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁建议，政府应出台商业地产调控措施，引导商业地产健康发展，防止其步住宅市场"后尘"。严格区分商业地产市场和商品住宅市场，抑制"商改住"和商业公寓的投资性需求，同时，要完善城市规划、调整城市建设用地供给结构，防止商业地产快速亢奋发展。

　　宋丁表示，短期看，要对"商改住"设置较为严格规范的条件，改变商务公寓无序发展、替代商品住宅的现状，将商业地产与商品住宅做较为严格的区分，防止楼市调控管住了商品住宅、吹大了商业地产。

　　从长远看，要使商业地产健康发展，关键还是增加投资渠道，让社会资本流动起来，同时要加快经济转型升级，改变地方经济过分依赖房地产业的现状，同时启动相关的财税体制改革，使地方政府的财权事责相匹配，缓冲地方政府的"卖地"冲动。

　　宋丁认为，之所以限了商品住宅、火了商业地产，说到底是大量的闲置资本无处可去，只能在房地产业进行投资。"不管是商品住宅的调控，还是商业地产的调控，要取得长期的效果，必须为社会资本找到新的投资领域。"宋丁称，拓宽投资渠道，破除社会资本投资中的"弹簧门"、"玻璃门"势在必行，"否则，社会资本在房地产行业"打转"的现状很难改变"。

　　"目前的误区在于，很多开发商将商业地产作为圈地和圈钱的手段，以卖商铺为目的，而不是靠经营项目实现年租金的增长，急功近利的心态导致泡沫化。"王少山说。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）