中国商业地产经历井喷式增长 “开战”抢人才

　　一位商业地产圈内人士，在2012年端午节前透露，戴德梁行中国区董事、商业地产服务业务主要负责人张家鹏离职，将在海外基金支持下，创建新的商业地产顾问咨询公司。
　　
　　张家鹏并不是孤身请辞，追随他的还有十多名戴德梁行的老员工，一位追随者证实，目前他们都在办理离职手续，新公司创业者除张家鹏外，还邀来另外两位业内资深人士，目前已在某外资基金的支持下，收购了北京的一家商业地产顾问机构，待完成手续、人员整合等工作后，将正式开张。
　　
　　戴德梁行与和记黄埔、长江实业、新世界、太古地产、恒隆集团等多家港资地产商，是中国商业地产行业最早的淘金者。他们于上世纪90年代中期进入内地，在北京就开发了东方新天地、三里屯VILLAGE、赛特购物中心等多个地标性商业地产项目。十余年来，戴德梁行的商铺部由单一招商代理延伸至策划、招商、销售、运营等商业地产全程服务，建立了中国三大区域的服务团队。这展示了中国商业地产从一线城市扩展到二、三线城市，从超市到百货公司再到现在的购物中心(SHOPPINGMALL)、综合体的演变历程。
　　
　　像张家鹏这样经历的人在本土商业地产圈里并不多：拥有一个或者更多成功的大型综合体或购物中心的项目经验，拥有一批关系稳固的商户资源，能够完成从项目策划到招商、销售甚至后期运营的一条龙服务。2010年以来，中国商业地产经历了井喷式增长，人才成为与项目选址同等重要的成功必备要素。商业地产圈的抢人大战正在展开。
　　
　　到处挖墙脚
　　
　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对财新记者称，2010年以来，随着大量开发商进入商业地产，两个方向人才需求大增：有商业项目开发经验人才，包括项目总经理、设计总监/经理、工程总监/经理等岗位；商业运营管理类人才：包括商业总经理、招商总监/经理、运营总监/经理、购物中心总经理等。
　　
　　另据财新记者了解，这两类人才通常来源于几个渠道：首先是向商业地产转型较早，近几年商业项目发展比较快，项目操作较成熟且运营也较成熟的企业，如万达、华润、中粮、凯德置地等公司；其次是国际国内知名商业咨询机构，如戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等；再有就是从国际和国内优秀百货企业成长起来的人才，比如恒隆广场、银泰百货等。
　　
　　2011年初，商业地产转型蔚然成风，只要有过万达广场、万象城、大悦城操盘经验的人，统统成为猎头的目标、开发商挖墙脚的对象。一位商业地产基金合伙人向财新记者表示，虽然万达不愿正面承认其人才流失的问题，但目前的现状是，几乎所有转型做商业的大开发商的项目公司里，都至少有两三个人是从万达挖过来的，有的做设计，有的管运营。
　　
　　万达的确成为行业的“黄埔军校”，为应对自身快速扩张产生的对人才的大量需求，万达开始建立自己的人才输出系统——万达学院。2011年11月，第一座万达学院在河北廊坊竣工揭牌并于2012年2月正式开学，可容纳3000名学员，万达计划每年安排集团高中层管理人员进行系统培训。
　　
　　阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇则向财新记者表示，“现在很多开发商还是很天真地认为商业地产和住宅一样，挖几个人就能解决问题。实际上，万达人会的只是万达那套东西，用在其他项目上不一定奏效。开发商必须磨炼出一批自己的团队。”

　　陈方勇认为，所有的商业项目都有其独特的模式，比如同样在北京朝阳区大望路的十字路口，华贸中心、金地中心、SOHO现代城等各栋物业，各有各的模式和定位，各有各的生存之道。除万达广场外，万象城、大悦城、凯德来福士广场也是开发商们竞相模仿的对象。但万象城和大悦城背靠大国企华润和中粮，财力雄厚，融资成本低，其开发、运营模式也绝不是其他开发商可以模仿的。而凯德擅长资本化运作，多将商业项目打包上市，在没有REITS的中国市场，凯德模式也是学不来的。
　　
　　陈方勇表示，“两年左右，中国70%的商业地产项目会死掉，经过一场大洗牌，人员团队得到历练，会成长出一批真正实干的经理人。”
　　
　　薪酬泡沫　　

　　尤里克猎头咨询公司对全国20多个城市的商管总经理和招商总监这两个最具代表性的职位进行了调研，发现2010年以来，商业地产高端人才的流动性显著加大，在企业任职三年以上的仅占40%，薪酬水平也明显提升。而百货行业的稳定性相对较好，80%的人才在企业供职三年以上。主要原因是百货行业这两年在业务拓展、业态升级等方面有较大动作。
　　
　　从2009年至今，商业地产高级人才的薪酬增长水平一直呈较大的上扬态势。甚至有不少极端案例出现，部分民营企业由于盲目盘下商业项目，缺乏长期愿景和人才储备，往往会选择用极高的薪水来吸引人才。
　　
　　“因为现在几乎所有的房地产开发商都要做商业地产，这块的人才处于僧多粥少的情况，要价非常高，很多人根本就没从头做过一个项目，也敢喊出上百万元年薪的高价，人才报酬泡沫非常大。”陈方勇向财新记者透露，他身边近期被挖角的商业地产管理人才，薪酬增长的幅度都在1倍以上。随着商业地产迅速发展，该行业人才的薪酬前景仍十分可观。
　　
　　业内一般的薪资结构是固定工资在年薪中占比为60%-70%，绩效浮动奖金占比为30%-40%，部分外资企业还会另发三个月到五个月工资的年终奖金。绩效奖金跟项目招商情况以及商管总经理管理的门店数量成正比，招商总监的开业节点奖也是其薪资提升的重要部分，这也是多数招商管理类人才会在商业项目开业后跳槽的原因。
　　
　　除了开发商，近年来风生水起的商业地产基金也是人才的重要流入地。因为地产调控导致资金链紧张，开发商们纷纷开始打造自己的融资平台，大量PE、地产基金的人才需求迅猛增加。
　　
　　这类既懂商业地产又懂金融投资的复合型人才十分稀缺，来源主要是少数几个多年前成立地产基金的公司或投资机构，如：金地、复星、凯德等；信托、保险等金融机构中有过地产投资项目经验的人才；规范性地产企业中既有项目全盘运作经验，又有资金管理经验的分支机构负责人、项目总监等。
　　
　　一位商业地产基金合伙人向财新记者表示，商业项目的运作难度大于住宅项目，基金管理人需要考虑资产的安全性和稳定的增长性，具有成功项目开发经验的资金管理部门资深人士以及投行的地产业务管理人才最为上选，但这些人才在目前中国市场上都非常抢手。
　　
　　基金的薪酬体系多为多赚多得，基金公司一般抽成很少(10%-20%)，其余赚到的钱全部由团队的人分配，行情好的时候，团队里每个人几乎都能分到几百万元。这种激励机制导致商业地产行业内不少项目操盘高手纷纷投向地产基金的怀抱。
　　
　　比如原金地集团股份有限公司董事、常务副总裁，兼任金地集团上海地产公司董事长、总经理赵汉忠，他离开金地后即加盟复星，领导一只专门的商业地产基金——星浩资本，专注投资开发及运营星光耀城市综合体。还有原SOHO中国主管销售业务和人力资源的运营总裁(COO)兼执行董事苏鑫，他创立了首只人民币商业地产基金高和资本，据财新记者了解，有不下五位来自多个知名开发商的管理人才陆续加盟高和资本。
　　
　　商业地产正成为创业者在下一个黄金十年的掘金场。一旦羽翼丰满，那些知名项目的运作者就很可能选择自立门户创业。像目前国内较领先的商业地产运营商汉博资本，其创始人是原北京世纪金源商城的招商经理，积累了一些客户和项目经验后出来创业。
　　
　　此外，最早进入大陆商业地产行业的一批台湾、香港人也开始出来独立创业，如上海新天地项目的运营团队“华夏柏欣”以及当初因上海正大广场项目一战成名，之后独立创业成立的SPACE商业地产顾问公司。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）