住宅投资客涌进写字楼 开发商业务求变

　　限购使得投资门路更为狭窄，原本就存在路径依赖的住宅投资客们将金钱投向商业地产。去年是“商住两用”大热，今年的热点变成了写字楼。两者的资本量级存在本质区别，开发商也在摸索着与大中小资金量级配套的产品，分门别类地吸取买家。
　　
　　投资无门　　

　　没有人能估计到底有多少民间资本流向商业地产，但据21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆评估，在他了解的写字楼成交中里，有一半来自于企业，一半来自于拥有大资金的私人，此前这次人曾是商品房投资拥趸。
　　
　　投资无门和对货币贬值的深度担忧是这些投资客的心理现状。
　　
　　一位在中关村购买了一层写字楼的公司老板认为：公司现在每年都有钱结余，如果不投资，就是看着贬值，但不可能拿这些钱去股市，一是没时间，二是风险太高。他没有能力来把握这类风险。而信托产品，锁定期偏长。他认为他接触过的销售信托产品的人士，很多都只是希望将产品卖给他，讲述的逻辑却无法让他信服。
　　
　　他想到了买写字楼，在他的生意圈朋友中，卖写字楼或者用写字楼抵押融资是在资金遇到困难时比较普遍的做法，他想不出比房子更好的投资品种，在北京，他拥有的房产已经不下六套。而在数月前，更是在美国的一位同学的力荐下，在同学居住的社区里买了一块空地。他告诉记者，他投资的资金算中等，而他的几个朋友合伙买下了东三环的一栋写字楼。这几个人偶然间听到一家企业因为业绩不好，要变卖写字楼，但要求是整售，且资金到位要及时。他们以一个很实惠的价格整体盘下，决定经营这个写字楼。他的朋友觉得，自己租的写字楼租金那么贵，这个生意稳赚不赔。
　　
　　理财产品 磁力消退
　　
　　在北京东五环外一个综合体，一个项目经理讲了一个很有趣的现象，他发现他的客户很多人都会在去年的理财产品到期之后来买写字楼或者商铺投资，那些理财产品的收益率多在6%到7%，而今年很多银行都降低了理财产品的收益，有的甚至只有4%。他的不少客户是先交了定金，等理财产品一到期，来付剩下的楼款。有一个客户，买了一个1000多万的商铺，他的首付款大部分都是理财产品到期后取出来的。
　　
　　这位项目经理说：他的综合体里，铺子一共是三期，一期是60多个。他需要蓄客半个月，现在的情形下，一个多月就能卖完一期的商铺。而两栋写字楼，总价不高，一套就是300多万，卖的比铺子还要快。当然，他认为项目是地铁边的综合体，所以不同于普通的商业物业，这种占据天然好地段的物业显然好卖。
　　
　　他认为，从5、6月份住宅反弹以来，北京的不动产的投资普遍在回暖。
　　
　　投资客转舵　
　
　　从去年限购以后，大大小小的资金都在寻找投资契机。
　　
　　限购之后，一度最火爆的是商住楼，而伴随着政策和市场的变化，现在大量的资金又跑向了写字楼。当然，投资两者资金量级存在本质的区别。

　　华高莱斯顾问营销策划部的白海峰一直在做市场调查，他发现了一个很有意思的现象：从去年3月到5月政府出台对商住两用的限制规定之前，北京的商品房交易量大约有1/3来自“商住两用”，5月份，甚至有超过1/3的成交量来自商住楼，到达顶点。而5月份出台了政策之后，商住楼的成交量直线下降。5月16日，北京市出台《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》，全面叫停“商改住”。因为新政加上市场供应量太大，下半年到如今，整体都很惨淡。白海峰统计去年商住楼还剩下170万到180万方。
　　
　　而白海峰、吴疆等市场人士都认为，从市场表现看，现在投资的热点是写字楼。
　　
　　吴疆告诉记者，现在市面上只要位置好的，开发商肯散售的写字楼都卖得不错。第一是投资门类少，第二就是大家都意识到了，现在商业地产是个价值洼地。从去年开始，写字楼租金补涨，让人们充分觉察了这点。他说，他公司代理的国投财富广场，一个月能卖三到四个亿。
　　
　　而在今年3月，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹宣布，从3月1日起对望京SOHO提价2%。SOHO的产品偏爱炒作，但至少两位地产业内人士都说，望京SOHO的确销售得不错。
　　
　　一位人士评价道，从建外SOHO开始，潘石屹始终牢牢地抓住了煤老板这些安全资本的心。现在的望京SOHO也是如此，虽然产品形态变了，但买楼的还是那些人。
　　
　　时移而备变　
　
　　业内人士认为，虽然无法估计有多大的资金量投向写字楼，但开发商开始学着做一些能吸引“热钱”的小户型写字楼。小格局肯定带来隔断多、成本高的问题，但是开发商的心态是既要抓住“大钱”，也不放走“小钱”。国投财富广场的一位销售透露，很多买小面积写字楼的，如果不买整层，就会买几个连着的。
　　
　　据业内人士讲述，在去年6月1日之后试图“商改住”而没有通过的楼盘，又以普通的写字楼出售。因为面积小，售价和物业费又明显低于甲级写字楼，位置还不错，销售得很好。
　　
　　根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据，2012年5月北京甲级写字楼入住率为96.53%；次甲级写字楼的入住率为97.31%，准甲级写字楼空置率为2.69%。而这样的空置率，意味着稍微像样的写字楼都能有人租，出租率似乎不亚于住宅，而写字楼租金的暴涨更让中小企业家叫苦不迭。
　　
　　一屋难求的京城，有什么不动产不会成为热点呢？（共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）