推行“商铺优先续租权”质押贷款

　　要融资贷款，除了传统的以住房、厂房、土地使用权等抵押担保之外，在江苏省常熟市，开店的经营户还可以拿“商铺优先续租权”去质押贷款。他们说，这比房产抵押贷款更方便，利率更低。

　　日前，常熟温商、江苏凤飞飞鞋业公司董事长黄顺道介绍了他们在这项业务上的实践。黄顺道建言：温州正在进行金改，不妨借鉴常熟经验，尽快在温州推行“商铺优先续租权”质押贷款，此举将极大缓解小微企业的融资难问题。

　 从常熟市一些银行得知，他们正在酝酿推出类似业务，经营户以商铺经营权获得贷款或将很快在我市成为现实。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）

　　何为“商铺优先续租权”？

　　江苏常熟服装城管委会经济发展局局长陈美华透露，常熟服装城集团旗下的服装批发市场，是目前中国最大的服装批发市场，营业面积约300万平方米，市场商铺近3万个，2011年交易额超800亿元。商铺所有权归国有，服装城集团将商铺的40年优先承租权挂牌拍卖，拍得者在40年内有优先连续承租权，且每年与管委会签订租赁合同、交商铺的年租金，这就是“商铺优先续租权”。

　　陈美华说，以一个十几平方米的商铺为例，1997年拍出的“商铺优先续租权”价格为300多万元。为了夺得服装批发市场一个商铺的“商铺优先续租权”，这些经营户几乎都已倾囊而出，但当他们急需贷款把生意做得更大时，却发现银行里的相关业务普遍是以住房、厂房、土地使用权等进行抵押担保的，很多将巨资投到店铺上的市场经营户只能是“望洋兴叹”。

　　能否以“商铺优先续租权”作担保？从1996年开始，江苏常熟服装城管委会就与常熟市农村商业银行进行尝试：由服装城集团、借款人、贷款人三方签约，借款人以其承租商铺的使用权及优先续租权作为担保，当其不能按期还贷时，贷款人有权通知服装城集团处置承租商铺的优先续租权，并以处置所得优先偿还贷款。

　　据陈美华介绍，现在，常熟的经营户拿“商铺优先续租权”去银行质押贷款，一般能贷到“商铺优先续租权”当初拍卖成交价的50%-70%；如果有人再给予担保，往往能贷100%。

　　作为一种新型的担保方式，“商铺优先续租权”质押效力在法律上并没有明确规定，一些银行曾为此感到担忧。去年，服装城经营户卢某未能按约还贷，银行诉之于法院，常熟法院确认了合同的效力，判令债务人按其承诺履行义务。

　　常熟市农村商业银行相关负责人陈培君说，在这之前，这种担保方式对银行来说，有一定的政策风险，但1996年开始尝试以来，常熟市农村商业银行仅发生两起标的额不足百万元的诉讼案件，且全额执行兑现。

　　据陈美华介绍，自2008年以来，常熟服装城集团下属市场的4600多个经营户，通过以“商铺优先续租权”质押向多家金融机构融资，周转笔数达到11700次，融资金额101亿余元，“这为市场经营户解决了融资难题，对银行和经营户来讲是双赢！”

　　常熟温商的贷款体验

　　黄顺道的“凤飞飞”女鞋商铺，在常熟中国鞋业中心八达鞋城一楼，营业面积30多平方米。

　　黄顺道说，2006年年底入驻八达鞋城时，他花了100多万元拍得了该商铺的“商铺优先续租权”。目前该商铺每年租金为五六万元。黄顺道说，去年12月份，他用该商铺的“商铺优先续租权”向当地建行申请质押贷款，“由于商铺平时经营情况比较好，一下子贷了200多万元！”

　　对于2006年年底100多万元的拍卖成交价，却能贷到200多万元，黄顺道认为很正常，一方面“商铺优先续租权”也会增值，另一方面，经营户的经营状况、财务健康程度也在银行考量范围之内。反而让他感到意外的是，拿“商铺优先续租权”去质押贷款，“不但手续简单，连评估费都不用交，比拿房子抵押还方便，而且好像贷款利率比房贷也要低一些。”

　　“凤飞飞”女鞋商铺的贷款将在今年8月到期，黄顺道表示，届时他将再次以“商铺优先续租权”质押贷款，这一次要贷一整年。

　　黄顺道说，八达鞋城70%以上的经营户是温州人，他们中很多人都与他一样，受益于这项业务。“我非常关注家乡的金改进程，近几个月来，温州传来的很多消息都让人感到振奋。我希望温州也能推行类似"商铺优先续租权"质押贷款的业务，让更多小微企业获得实惠。”

　　温州本土企业

　　也有强烈诉求

　　在温州本土，不仅仅是市场经营户，以鞋服为代表、采用连锁经营模式的行业都对“商铺经营权质押”贷款有强烈诉求。

　　早在去年11月4日，在温州举行的“温商品牌联盟”筹备会上，温州欧诗澜服饰有限公司总经理金上尧就曾建言，温州的金融机构，应该推出类似的金融服务项目。

　　他举例说，联邦欧诗兰（UO）在全国已开出100多个专卖店，仅专卖店租金这一块，一年就要支出好几千万元，这些店铺的经营权毫无疑问是极大的一笔资产，但由于银行普遍没有类似业务，这些资产难以盘活，为品牌所用。“如果店铺经营权可以质押贷款，对于温州品牌企业的进一步发展将是极大的支持。”

　　温州市服装商会会长、浙江奥奔妮服饰有限公司董事长郑晨爱也认为，在融资贷款时，品牌企业的资金压力往往比生产型企业更大：生产型企业有厂房可以抵押贷款；但一些做虚拟经营的品牌企业，一般没有厂房，而品牌、研发难以估价，以之作质押贷款，操作上颇为困难。相比之下，店铺往往租约较长，市场较为透明，经营权质押可操作性很强。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）

　　我市银行:

　　正准备推出店铺经营权质押贷款

　　实际上，目前我市的一些银行也正准备推出店铺经营权质押贷款。

　　一位银行业人士在接受采访时解释说，店铺经营权质押贷款，是指市场经营户以自营市场内店铺的一定期限经营权为质押物，以质押担保的形式向银行申请获得短期流动资金贷款。店铺经营权质押贷款业务的推出能帮助经营户加快经营周转、扩大市场份额，帮助市场稳定商铺租金收益，从而实现经营户、市场、银行三方共赢、共同发展。

　　我市各类市场众多，经营户也成千上万。店铺经营权质押贷款的推出将可破解经营户融资难题。他认为，就像出租车经营权一样，店铺经营权是经营户通过拍卖得来的，是有价值的。我市银行业可办理出租车经营权质押贷款，因此推出店铺经营权质押贷款是可行的，他们也正在准备推出此项业务。在他们的设想中，店铺经营权质押贷款面向具备一定规模的市场内信誉良好、有实力的经营户对象，贷款额度为店铺经营权价值的50%，贷款期限原则上为6个月，最长不超过1年，且必须控制在经营权租赁合同有效期内。

　　“在操作方面，银行一般会跟市场方签订合作协议，包括对市场进行整体授信，市场对银行的店铺经营权质押贷款的配合内容等。经营户提出贷款后，银行会引入第三方评估机构对该店铺经营权进行评估，再结合该店铺目前在市场上的转让费进行综合评价，得出该店铺经营权的合理价格。然后再进行贷款。”该银行人士说。

　　常熟市一律师认为，店铺经营权事实上也是经营户所有的可支配的财产权，一旦经营户申请了银行贷款成功，他的经营权就在市场管理方被冻结，不能转让店铺给他人，如果贷款还不上，那银行就可以处置此店铺，将该店铺的经营权拍卖偿还贷款。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）