成都已建综合体远超京沪 深陷同质化突破难

　　日前，成都市规划局发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》。该文件要求从2012年6月起，成都主城区内新建大型综合体需临近轨道交通站点。另外，该文件还要求成都市内的新建城市综合体项目，应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。

　　在业内外纷纷对大量城市综合体集中出现表示担忧的情况下，一直处于调控范围之外的商业地产，在疯狂膨胀之后，也逐渐进入了政府的调控视线。而该政策的出台，也让很多已拿地并正在报建的项目，受上述条款的限制，不能再以城市综合体的形式出现。

　　看不见“看不见的手”

　　成都对城市综合体的限制，并不让人意外。当“看不见的手”无能为力的时候，政府的干预就显得十分必要。

　　房地产市场化是用所谓“看不见的手”来管理楼市的发展，但是房地产市场在高利润诱惑下高速膨胀时，“看不见的手”却逐渐跟不上了步伐。

　　“看不见的手”应该是“背道而驰”的。当数量增多的时候，价格下降，人们就会转向其他的领域。但是在城市综合体快速膨胀的过程中，数量增多和招商运营的难度增大，却丝毫没有影响到人们继续投入的热情。

　　以成都为例，据四川商业地产联盟刚刚发布的数据显示，成都目前已开工建设的商业综合体多达104个，还将在未来5年内入市1000万平方米左右。成都的这一数字早已超越了作为一线重点城市的北京和上海。

　　与数量上的大肆膨胀相对应的是，在城市综合体的规划和运营上，国内商业地产领域却并没有出现另人兴奋的进步，其中同质化一直是困扰商业地产发展的重要因素。

　　“城市综合体在野蛮生长过程中忽视了自身修炼，重量不重质，导致"千城一面"。使得综合体市场面临瓶颈。究其原因，在国内部分一二线城市，城市综合体建设往往侧重于多类商业物业的大放量，并且以简单的业态组合。”河北晨曦万杰机构副总经理孙健说。

　　唯吾知足机构总经理郑秋皓则认为：“目前我国商业普遍存在模式单一化、业态雷同化、品牌同质化的“三化”问题，这是城市综合体必须直面解决的问题。这些项目多以销售为主，持有的很少，这会为项目后期的运营埋下隐患。还有招商问题，即使引来了商家，和其他项目一比较就能发现，80%~90%品牌是重叠的，如此一来如何做出项目的亮点和特色。”

　　粗糙的惯性

　　“城市综合体的火爆是由于政商双方利益驱动，加之迫于住宅市场调控压力，众多开发企业纷纷加入建设城市综合体的大军中来。然而，政府过度关注短期效益，缺乏科学的规划和疏导；同时，众多开发企业羽翼尚未丰满。”郑秋皓说。

　　有业内人士曾悲观地表示，“城市综合体将在几年内烂尾一大批，成为城市的"伤疤"”。事实上部分区域内，城市综合体定位类似、运营模式雷同，甚至外观也难以分辨，不得不开展贴身肉搏战。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）