SOHO盈石结盟黑石看多内地商业地产

　　 以销售见长的潘石屹在公开宣布增加公司持有物业两年后，最终决定引进黑石，助其完成租售并举的战略转型。

　　结盟黑石

　　５月２２日，ＳＯＨＯ中国与盈石资产管理有限公司签订合作协议，并成立合资公司“盈石搜候（上海）有限公司”。合资公司由双方各持股５０％，合作期限为１０年。
　　自此，ＳＯＨＯ中国旗下自持的商业物业的招商及运营工作将全部交由盈石搜候打理。
　　据ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹最新透露，ＳＯＨＯ打算自持的商业项目已增至５个，分别为北京望京ＳＯＨＯ、银河ＳＯＨＯ、前门大街、上海复兴路ＳＯＨＯ、上海外滩ＳＯＨＯ，持有面积约共６０万平米。
　　而合资公司盈石搜候（上海）有限公司运营的第一个项目便是前门大街ＳＯＨＯ项目，这也是ＳＯＨＯ中国第一个持有型物业。前门大街ＳＯＨＯ目前运营的物业有２万平米，到２０１３年底规模将近５万平米。
　　据盈石执行总裁司徒文聪介绍，前门大街ＳＯＨＯ项目目前的出租率为７４％，但现有店铺风格过于分散，接下来，商铺租金将会针对性地降低，商铺定位也将针对“每一天在街上走的几十万游客”而做出调整。
　　对于此番合作，潘石屹称，未来ＳＯＨＯ中国持有的商业物业会越来越多，而市场数据显示，一线城市的写字楼租金呈大幅上涨趋势，所以，未来自持物业的回报率将非常高。
　　但他也指出，“核心地块”、“销售见长”、“新颖的建筑设计能力”仍是ＳＯＨＯ中国最核心的力量，实现向持有型商业地产公司需要慢慢来。

　　转型探索

　　事实上，逐步实现向持有型商业地产公司的转变也是ＳＯＨＯ中国实现持续发展的必须路径。
　　“散售模式”是ＳＯＨＯ中国长期以来赖以生存的方式。这种模式下，ＳＯＨＯ中国的卖点是“核心城市的核心地块”，但由于城市核心地块资源的稀缺性，且ＳＯＨＯ中国一直专注于北京、上海这些一线城市，散售模式的可持续性受到现实巨大的考验。
　　而老潘亦预料到这一点，所以，自收购复兴天地中心以来，他便不断强调ＳＯＨＯ中国未来会增加持有物业的比例。
　　２０１０年，他保守估计，因为涉及到商业模式的改变，通过ＳＯＨＯ中国有控制地调整，三年内持有物业将达到２０％的比例。
　　但在ＳＯＨＯ中国２０１０年业绩会上，潘石屹称，“未来公司持有物业的比例会越来越高，持有物业的比例面积不一定大，但是含金量会比较高。这样的模式应该是在２０１４年后成型”。
　　财务总裁唐正茂则补充说明，未来ＳＯＨＯ中国持有的物业将增至４个，分别为前门ＳＯＨＯ、光华路２号，上海外滩ＳＯＨＯ，复兴路ＳＯＨＯ。尽管这４个项目的土地比例仅占３２％，价值量却占４５％。
　　为了完成这一目标，ＳＯＨＯ中国在首个自持物业－－前门ＳＯＨＯ的招商上并没有少下功夫。
　　据悉，为了推广该项目的招租，潘石屹曾亲自制定了三套营销渠道。其中，包括与近９４家代理机构合作、网上竞租营销及专门成立自己的营销推广队伍。
　　作为ＳＯＨＯ首个自持物业，前门ＳＯＨＯ出租业务经营成功与否，直接关系到未来三到五年里ＳＯＨＯ能否如愿实现将持有物业比例提升到５０％的战略转型。
　　但就如今情况来看，没有商业地产招商与运营经验的ＳＯＨＯ中国，要靠一己之力达成这一目标，困难不小。

　　看多商业地产

　　不过，此次盈石的加入，或将改变这一局面。
　　资料显示，成立于２００８年盈石资产管理有限公司，由美国大型私募基金黑石参与创建，是专业面向中国商业地产的经营管理机构，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业且全面的商业资产增值服务。
　　自０８年进入中国后，盈石已参与国内多个城市的商业地产项目的运营与管理，在国内运营商业物业规模为２００万平方米。
　　仅在上海，其参与管理的项目就达８个，包括复地地杰商业项目、豫城时尚、芳汇广场、白金湾广场、悦达８８９广场等项目。
　　加上此次与ＳＯＨＯ中国的合作，或可看出黑石对内地商业地产正抱乐观态度。
　　而据市场最新消息，黑石正洽购上海南京西路ＣＢＤ商务圈的写字楼项目－－华敏帝豪大厦，总价或超过７０亿元，估算每平方米价格已逾３３０００元。分析认为，此价格虽有投资机构认为“偏高”，但仍然能被黑石接受。
　　一接近黑石的人士则称：“黑石对于商业地产的兴趣仍然存在。”
　　而除了黑石，看好中国商业地产的或不止一家。
　　零售地产是商业地产中重要的一员，从其去年一年的发展，我们或可洞见商业地产在内地无限风光的端倪。
　　据仲量联行今年４月２６日发布的《２０１２中国零售地产市场投资展望》报告显示，在去年信贷紧缩和房地产投资流动性收紧的背景下，中国大陆地区２０１１年零售地产投资交易额创历史新高，达２６５亿元。
　　２０１１年，中国零售地产市场投资总交易量的比例从上一年度的２４％上升到３０％。这说明，投资者对内地零售地产市场的投资意愿显着增强。在仲量联行的统计中，对中国内地零售地产市场如此感兴趣的买家里，以亚洲的资本表现最为活跃。
　　其中，新加坡上市投资机构鹏瑞利中国零售信托基金去年一年在沈阳、成都和佛山等地共收购了五个项目，收购交易总额为６０元，在全年交易总额中占比几近１／４。
　　此外，对内地商业地产同样感兴趣新加坡企业还有华瑞中国地产信托和凯德商用。
　　对此，仲量联行的总结是，“２０１１年新加坡的上市投资机构在中国零售地产市场取得了重大进展，其投资额约占总成交额的３４％”。
　　５月２１日世邦魏理仕《亚太地区写字楼市场观察报告》同样体现了内地商业地产的无限前景。
　　该报告显示，２０１２年第１季度，亚太地区写字楼空置率继续缓慢下降。其中就包括香港、上海和北京等城市。
　　在空置率下降的同时，今年一季度京沪两地的写字楼租金仍然出现上扬。
　　据介绍，“今年一季度，北京写字楼租金依旧同比大幅上扬。尤其是ＣＢＤ和金融街的租金远超上海同等区域；上海写字楼市场今年１季度租金总体增长平缓，浦东的租金涨幅最为迅猛。”（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）