扎堆商业地产 房企转型暗藏隐忧

位于天津小白楼CBD的凯德・国贸项目将成为这一地区再度繁荣的桥头堡。据了解，凯德・国贸项目在近日即将开盘，该项目将成为凯德中国新的收益增长点。

根据凯德中国的规划，凯德・国贸为包含商场、办公楼及公寓、会所的大型综合建筑，建成后将由A、B、C三座塔楼及裙楼组成，总建筑面积超过22万平方米。

正如凯德中国相关人士所说，建设综合体将成为未来的趋势，这将有效化解持有型物业带来的资金压力。靠售卖一部分住宅或公寓，来平衡项目的现金流。

值得一提的是，在此次的市政规划中，将有4条轨道线穿越小白楼地区城市主中心，其中，轨道交通1号线的小白楼站将正居凯德?国贸主体建筑的下方。“凯德中国对于运营地铁上盖物业独有心得。”上述凯德中国相关人士表示，

“你要问我怎样才能对抗周期性风险，怎样才能在调控中利于不败之地，我告诉你，很简单，地段、地段，还是地段。”恒隆地产董事长陈启宗在接受本报记者采访时说。

他表示，恒隆地产以开发综合性购物商场为主，而他更青睐于地铁上盖物业，并表示未来在内地拓展一定会选择在中心城区建设商场，最好是靠近地铁站的地方。

“中心城区物业及地铁上盖物业首先是人流量大，可以保证商场的消费购买力，从而带动租金收益保持稳定或上涨;再有，这种物业具有抗跌性，举额的物业重估收益将会有效支撑上市公司的财务报表，进而有利于房企资本市场融资。”上述分析人士表示。

除了地段之外，该人士还表示，经营商业物业的房企大多租售并举来化解资金难题，租售并举固然好，但仍会对房企的现金流形成挑战，商业地产占压资金过大，应考虑多渠道融资。

“这方面可借鉴‘嘉德模式’。”该人士说。

据了解，“嘉德模式”的精妙所在，恰在于其房地产价值模型主要建立在资本效率的基础上，即不同类型的物业分而治之，同一类型的物业也分为不同的风险收益阶段，在这样切割细分之后，每一块都用相应的金融工具与其匹配。

“但‘嘉德模式’国内房企很难借鉴。”凯德中国常务副主席林明彦曾对记者表示，“国内目前还没有与之相应的金融工具与金融产品，比如说REITS。”

转自不动产投资整体解决方案运营商