衔接不当便成高危 商业地产是个复杂的产业链

　　随着万科、招商地产、金地集团等知名房企集体宣布加快发展商业地产步伐，目前，在商业地产领域耕耘已久的中海地产也一改往日低调作风，宣布包括写字楼、购物中心、星级酒店等业态在内的商业地产战略布局，已被定位为中海地产发展的“第二翼”。

　　目前由于房地产调控，短期内市场行情不被看好，传统房地产开发企业逐步将开发中心转移到商业地产领域。而众多投资者也考虑转往其他城市或领域进行投资，商业地产的投资预期持续高涨。在武汉，这种趋势在今年表现得尤为明显。

　　投资最忌盲目狂热，对投资者来说如此，对开发商来说亦然。上海三益建筑设计有限公司(三益中国)院长高栋认为，商业地产本身是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节，目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点脱节。

　　自从楼市调控以来，商业地产就被视为住宅地产之后的最后一根救命稻草，大型城市综合体、购物中心、写字楼层出不穷，不少专家开始担心商业物业快速发展反过来可能会恶化商业生态。

　　此前，一些开发商没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，一些开发商缺少成熟业态，以出售商铺为主回笼资金，将购物中心隔成一间间没有核心商业形态的鸽子笼，由此带来的后期运营问题突出，失败案例并不鲜见。

　　三益中国院长高栋认为，目前国内的商业地产开发商，像华润、中粮、万达这样具备丰富商业地产定位、开发、运营经验的企业可谓凤毛麟角，大多都要借助外在的商业地产服务提供商，商业地产产业链各个环节'脱节'的背后凸显的是相关服务机构的缺失。

　　“目前商业地产服务领域的一个主要问题就是，商业地产专业分工、产业链生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食，由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。”高栋举例说，在商业地产开发中，招商和设计必须无缝完成技术交接，所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密参与的。

　　开发流程急待规范

　　高栋认为，二三线城市，尤其三线城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏商业概念、资金实力不够雄厚，更缺乏运营能力，高层次商业开发的难度较大。

　　“商业地产作为系统性的开发项目，不同于住宅的开发模式，它是一个融合定位、设计、招商、运营各方力量的全产业链过程，投资量大、市场风险系数高，因此在开发过程中，需要对项目的定位进行深入严谨的论证，综合多方面因素进行市场可行性、经济可行性、消费者需求、财务可行性、风险因素分析和调研。因此一个日后趋向成熟的商业项目，在前期就应该投入大量的资金、时间进行商业论证研究，并在前期就应该和众多上下游企业进行沟通接触。”

　　目前国内二三线城市综合体在开发过程中，缺乏对项目定位的论证，不进行相关市场研判和需求预测，往往依靠经验判断，直接进入设计阶段，往往造成项目整体运作的盲目性。

　　考验房企资源整理能力

　　在武汉，不少商业地产开发商为了追逐商业利益，抱着开发住宅地产的思想去拿了商业地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产。针对这种情况，高栋认为这归根到底是短期利益为主导，“变现的短期价值”冲昏头脑，急功近利心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。

　　他认为，在商业地产的开发中，需要面向多元消费终端，包括消费者、零售商、政府、规划设计单位等，最终是需要得到市场的检验。因此商业地产开发，也是一个不断积累、整理资源的过程，需要开发商去把控所有的问题，构建系统化的资源渠道和网络，高效、无缝地完成商业地产复杂的产业链开发各个环节。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）