龙湖商业地产“神话”如何复制全国

龙湖地产的商业地产开发策略正逐渐成形。

　　尽管龙湖旗下第一个商业地产项目龙湖•北城天街早于2003年在重庆开业，但直至2010年，龙湖才开始成立商业地产部，专门负责公司旗下商业地产的发展运营。这其中，或许与国家对商品住宅市场持续调控导致不确定性大增不无关系。

　　“重庆的北城天街，可以说是全国最赚钱的商业地产。”重庆龙湖商业总经理何长春表示。这或许也是龙湖在全国范围内布局商业地产的最大理由。但是，重庆项目的成功模式能否在其他城市成功复制，对龙湖地产而言仍是个问题。

　　业绩骄人

　　2011年，龙湖刚刚花费了5000余万元对何长春口中的北城天街进行全面的升级改造。这5000多万的投入，为龙湖换来了当年约2.5个亿的租金收入，使得这个项目的租金收入几乎接近2010年龙湖旗下全部商业项目的租金总额。

　　“其实，我们每年都会拿出租金收入的1％~3％对北城天街进行细致的改造，与此付出相对应的是每年项目营业额和租金收入的迅猛增长。”重庆龙湖•北城天街购物中心运营总监蔡勃对记者表示。

　　重庆北城天街所在地块，曾是重庆的客车修理厂，周围荒芜一片，以至于当年该地块转手20多次均无人开发，直至龙湖接盘。2003年10月，在历时两年多的开发建设之后，北城天街终于正式开业。

　　“回头去看，北城天街在重庆就像个神话一样。”何长春回忆，北城天街刚刚开业时门庭冷落，周围还是一片旧厂房，其所处的观音桥区域当时也仅仅算是重庆荒凉的边缘地带。

　　然而，在不断的升级、改造、发展之后，该项目已是目前重庆最大、功能最完善、业态最丰富的超大型购物中心，拥有2家大型超市、2个五星级电影城、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、200余家精品专卖店。

　　数据显示，2011年，北城天街日均客流量15万人次，单日最高客流量突破20万人次，已达到成熟购物中心单日客流量国际行业标准；2008、2009、2010连续三年，北城天街营业额每年以50％以上的高速度大幅增长，至2011年，北城天街营业额突破30亿元。

　　在北城天街之后，龙湖在重庆又开发了3个商业地产项目，并于2010年走出重庆，将公司商业地产的版图扩张至成都、北京等地。此外，龙湖还在杭州、无锡、上海也都布下了商业地产的棋子，其谋划全国的战略意图彰显无遗。

　　2010年，为迎合龙湖商业地产进军全国的发展步伐，龙湖正式成立的商业地产部，设置招商、研策、运营、技术、品牌推广、酒店等多个业务中心，专门负责龙湖旗下商业项目的发展运营。

　　龙湖2011年中报显示，至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米，分布在重庆、成都以及北京等区域。而成都北城天街、重庆U2、上海郦城三个持有物业已于2011年上半年开工建设，未来三年，重庆时代天街、成都北城天街、北京长楹天街等大型投资物业将陆续投入使用，为其未来租金收入的提升奠定了基础。

　　据龙湖集团商业地产部总经理魏健透露，目前在龙湖的土地储备规划中，每年开工量的12％以内将作为商业项目留存。

　　尽管公司2011年年报尚未披露，但接近龙湖的人士透露，2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元，相比2010年的2.9亿元，提高了近三成。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79％，已接近甚至高于新鸿基地产、恒隆集团等香港顶尖商业地产开发商的盈利水平。

　　激烈竞争求生存

　　2011年，住宅市场风声鹤唳之下，不少开发商纷纷转型商业地产。

　　“2011年土地市场中的一个颇为明显的现象是，受调控影响，住宅用地底价成交越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”一位不愿透露姓名的商业地产业内人士表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012~2013年集中供向市场。

　　由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。

　　上述人士表示，除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产的问题将会逐渐暴露。

　　激烈竞争之下，以重庆龙湖北城•天街为代表的商业地产“神话”能否被成功复制，成为龙湖商业地产团队所面临的首要问题。

　　与大多数从住宅转向商业的开发商不同，对于成规模的商业项目，龙湖均选择自己持有并运营，这无疑又对龙湖的资金投入和专业人才提出严峻的考验。

　　对此，魏健表示，在资金方面，龙湖对于商业地产开发一直坚持原则上不做纯持有物业项目，尽量做销售物业和持有物业并存的项目，单个项目通过销售物业回款覆盖持有物业投入。

　　此外，为补充现金流，龙湖不惜抓住一切机会进行融资。目前，有消息称，龙湖地产正在寻求一笔规模达20亿港元的等值3年期银团贷款。此次银团贷款利率为香港银行同业拆息加400个基点，牵头行分别为汇丰、渣打、东亚和恒生银行4家。如果进展顺利，这笔20亿港元的银团贷款将是今年以来内房企筹集的第一笔银团贷款，也是龙湖地产自上市以来的第二笔重要融资。

　　而在商业物业的选址方面，龙湖的原则是选择在战略区域的一二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点、三四线城市的核心区域及新的规划中心，低成本获取土地。

　　与大多数商业地产开发商不同的是，为了保证足够的消费力，龙湖利用自己的优势，巧妙地将商业地产与住宅地产两个板块之间频繁互动。如所有龙湖业主自动成为天街购物中心的VIP会员，可以享受专属的折扣和积分；龙湖重庆所有项目的签约必须到其家居卖场MOCO的楼上，甚至业主在签约之后可以直接进入MOCO的各类店铺挑选建材、家具。

　　“除目前已经经营的9个项目之外，未来3年龙湖每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街开业，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5％提升到30％。”魏健表示。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）