写字楼产品将迎来大量入市 租金仅为广州1/3

　　伴随着多个写字楼项目的高调入市，今年中山的写字楼市场迎来巨幅供应，达到近30万平方米。广阔的市场前景也吸引了高力国际等知名代理机构的进驻。近日，高力国际便针对中山市场进行深入分析。

　　中山写字楼的平均租金水平为每月每平方米62元，相比广深等一线城市仍有明显的升值潜力。而未来几年，也将成为中山写字楼市场的高速发展期。

　　今年写字楼供应30万平方米

　　中山的写字楼市场从2004年开始进入起步阶段，当时市场上的产品仅有中银大厦和中山日报等少数几栋写字楼。2005年至2008年为中山写字楼市场的快速发展阶段，当时市场上出现了财富大厦、大东裕商务中心等较为新颖的写字楼产品。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）

　　据高力国际办公楼服务部董事刘凌晴介绍，在2009年以前，无论是早期的中山日报大楼，还是后期的财富大厦等，产品发展均处于较低水平，建筑规划、设施配置和管理服务等方面均存在明显不足，办公的便捷程度欠缺。

　　而在2009年，中山写字楼产品的品质有了明显提升，写字楼市场真正步入升级发展阶段。以利和国际金融中心和盛景尚峰为代表的新一代甲级写字楼产品，牢牢占据市场主流位置，主导了此轮发展热潮。

　　而火热的发展态势，也催生出越来越多的写字楼产品。据刘凌晴介绍，2006—2008年，中山的写字楼市场供应面积有限，平均消化在20000平方米/年。

　　“2012年，国际金融中心、盛景尚峰商务五座、弘业ICF、宏宇大厦、星汇湾、中环广场等相继入市，为中山写字楼市场带来大量新增供应，加上即将入市的颐港世纪中心、大东裕三期等，供应量接近30万平方米。其中东区将达206338平方米。”刘凌晴分析道。

　　未来市场需求大幅增加

　　大规模体量的入市，对于市场消化来说压力巨大。若按照前几年每年近2万平米的消化，今年近30万的体量将消化15年。但根据高力国际的分析，未来几年中山写字楼市场需求呈大幅增长趋势，消化能力将大幅提升。刘凌晴介绍，目前中山的写字楼租户行业结构中，交通运输、货运、仓储占的比例达23%，建筑、房地产占17%，专业服务类占20%，金融、保险、证券占12%，制造业7%，零售、批发、贸易占19%，其它机构占2%。

　　由此看来，交通运输、货运、仓储，以及制造业、建筑业和房地产，是目前中山写字楼市场最为坚实的主力客户群，企业数量较多，发展态势较为稳定。

　　而从未来市场需求来看，中山传统的制造业、建筑房地产以及货运贸易等行业的需求依然保持稳定的增长趋势；同时，金融、证券、保险等产业近年来的业务发展速度较快，对写字楼的需求呈现出大幅增长。

　　刘凌晴表示，随着中山第三产业的迅速发展和政府的引导扶持，近年来金融服务类企业的进驻比例不断提升，尤其是位于核心地段的高档写字楼，金融类企业的入驻比例相对更高。

　　月平均租金仅为每平方米62元

　　相比多年前，如今中山的写字楼产品已经有了较大程度的改善。

　　从写字楼的规划设计来看，建筑外立面逐渐采取玻璃幕墙的手法，写字楼层高有了明显提升；从硬件设施来看，新一代写字楼在电梯配置数量、电梯品牌和速度方面有了明显提升，分体式中央空调也逐渐取代了旧式的外挂式自装空调。早期写字楼普遍存在的停车位不足状况也得到一定改善。

　　而上述这些因素的改变，使得中山写字楼的租金呈现出水涨船高的态势。

　　目前东区写字楼的租金定位明显高于周边区域，今年第一季度租金为每月每平方米76元；西区的传统商住型写字楼租金为每月每平方米45元；石岐区写字楼的平均租金为每月65元/平方米。

　　“总体分析，全市写字楼市场的平均租金水平为每月每平方米62元，与一线城市相比，仍存在较大差距。如，北京月平均租金是280.15元/平方，上海是257.61元/平方，广州是161.82元/平方。未来随着各个高端项目的入市，相信租金还有提升的空间。”刘凌晴分析道。

　　刘凌晴认为，从写字楼细分市场来看，中山优质高端写字楼项目以市场领先性和稀缺性，更容易得到优质品牌客户的青睐，租售进度和投资回报较为理想。对于中山现阶段的写字楼项目而言，只要能充分抓住市场契机，占领市场制高点，未来发展空间非常广阔。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）