万通地产转型商业地产阵痛

　　选择将项目出售给购房者，而不是自己持有，开发商也许有迫不得已的理由。

　　早在五六年前就开始了向商业地产转型的万通地产就是其中的一家典型企业。值得注意的是，公司今年一季度季报显示，净利润同比大降约3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。

　　物业出租收入仅占2.2%

　　万通地产今年一季度报显示，报告期内实现营业收入为1.23亿元，比去年同期下降54.49%；营业利润为-1964万元，同比大降近183%；利润总额为-1004万元，同比降约136%；实现净利润为-1860万元，同比降约273%；归属于上市公司股东的净利润为-2302.5万元，同比大降约3953%。

　　对于归属于上市公司净利润大降的原因，万通地产管理层在一季度财报内将其解释为 “公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少，净利润相应降低。”

　　调查发现，万通地产业绩断崖式下滑的根本原因是，在地产调控的大环境之下，万通地产的商业化转型使公司陷入阵痛。

　　去年3月31日，公司前董事长冯仑从万通地产悄然离职，公司原总经理许立接任公司董事长。对于公司换届的原因，当时冯仑对外宣称，如此安排是便于为万通地产的商业化转型布局。“新的董事会引入了更多具有商业地产以及地产金融方面经验的管理层，目前公司有50%左右的投资在商业地产，转型商业地产出于公司对大周期的理解和把握。”

　　此后，万通地产的商业化转型正式启动。当时万通地产新任董事长许立对外豪言，公司将在数年内实现商用物业收入占总收入15%、利润占总利润30%、投资型持有物业占总资产20%~30%的目标。

　　对于以住宅开发为主的万通地产来说，向商业地产转型最大的挑战莫过于资金链的平衡问题。万通地产对此采用的了以售养商模式，这在公司2011年年报中得到充分体现。

　　年报显示，2011年万通实现主营业务收入46.78亿元，其中物业出租收入仅为1.06亿元，占比仅2.2%。这意味着，房地产销售收入成了公司营业收入的绝对贡献者，物业出租收入占比几乎可以忽略。

　　至于投资型持有物业占总资产20%~30%的目标，短期内难以实现。根据去年公司财报，投资型房地产仅占总资产的6%~7%，且这部分房产账面价值较2010年年底不增反减。

　　同时，万通地产的营业收入几乎来自于京津两地：去年，公司在北京地区实现营业收入14.35亿元，在天津地区实现营业收入33.49亿元。

　　值得关注的是，目前为万通地产提供收入的销售项目主要是中高端项目，而中高端产品又是此轮地产调控的重点对象。同时，万通地产主要业务区北京与天津又是地产调控的重点区域。

　　基于此，西南证券房地产分析师肖剑在一份研究报告中指出，由于地产行业受调控政策影响，当前万通地产现金流的最大贡献者旗下高端住宅项目的销售将出现增速下降，从而拉低公司收入。为了应对地产调控政策，万通地产在商用物业方面加大了开发力度，以分散公司经营风险。

　　或加大商业物业销售

　　万通地产通过商业地产开发来化解项目单一的举动，实际上早已展开。

　　2011年4月,万通地产首次进驻上海，公司通过竞标以15.5亿元获得上涨虹桥商务区核心区一期04号地块。该地块出让面积约2.79万平方米，总规划建筑面积约10.27万平方米，规划用途为其他商业服务业用地。而在此前的2010年12月23日，万通地产联合多家公司携手获得了北京CBD地块中的Z3地块，地块也为商业用地。

　　记者注意到，截至目前，万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目已达到6个，分别为北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。

　　据许立对外透露的消息显示，目前公司6个投资型商业物业储备项目的规划建筑面积高达113万平方米。到2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元，目标年租金收入11亿元。而2011年万通地产的物业租金收入仅1.06亿元，意味着该计划成功实施后，物业年租金收入将为2011年的近11倍。

　　庞大的商业物业持有计划，对万通地产的资金链是一个严峻的考验。

　　由于万通地产“商”转型计划正开启，因此目前尚无法从财报获悉公司在转型中现金流的解决方式。就万通地产究竟使用怎样的方法解决资金难题，记者曾致电万通地产，但截至发稿时，未得到公司回应。

　　目前，上述商业地产基本处于建设或待建中，因此万通地产通过销售实现回款的主要产品是住宅。而在2011年年报中，万通地产管理层在“未来拓展布局”中明确指出，公司将加大销售商业物业，以快进快出。

　　年报中上述阐述，是否意味着万通地产会和万达一样，通过销售部分商用物业来获取持有购物中心等大型商业项目所必须的资金？目前尚不得而知。但有一点可以肯定的是，未来万通地产”被售产品结构“中，销售型商业物业的绝对量将会加大。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）