价值底线已现 云南州市商业地产考验消化力

　　“放长线钓大鱼”享受投资乐趣

　　云南州市房价节节攀高是不争的事实，但这是否就意味着有泡沫？当然也有人认为泡沫之说乃“浮云”，但潜在的危机仍不容忽视。

　　泡沫是浮云，危机需警惕

　　当昆明开发商与购房者价格博弈战，进入再度僵持的当下，州市楼市的情况，被慢慢拉近人们的视线。以蒙自为例，2005年至2007年，房价由800多元/平米直升1900元/平米，再到2012年近4000元/平米的均价。一个州市楼盘价格如此飞涨，引来不少唏嘘声。甚至有业内人士质疑楼盘价格是否含有相当水分，存在“泡沫”现象？

　　对此，易事达总经理李建激烈地反对说：“所谓的‘泡沫’，是指价格与价值的严重脱离。蒙自的房价是与地方的GDP挂钩的，也与当地人一、二次置业同时来临有关，是市场推动的产物。这只是个别现象。”李建坚持表示，蒙自的情况并不适用“泡沫”一说。

　　也就是说，倘若“泡沫”破裂，带来的后果极其严重，那确实就可以称作“泡沫”。但蒙自的房价虽然在过去呈现一直走高的状态，但只要能够通过市场的自我调节恢复平衡，那确实只能称作“市场推动的产物”。

　　由于住宅的不景气，州市开发商被迫将项目核心转向商业，对商业售价也有所提升，这一现象也遭到“泡沫”质疑。对此，李建认为，这种看似连带的效应其实并没关联。李建解释说：“云南州市商业地产的走高真正原因有两点：一是昆明南亚第壹城与实力心城的样板效应，吸引州市开发商转向商业地产；二是限购令打压下，一些开发商被迫转战州市。”由此看来，不论是“被商业”，还是“样板效应”，亦或者“从昆明下州市”，矛头都指向了“州市商业地产体量不断增加”这一现象。

　　在谈到地州商业地产的体量问题时，李建诚恳的说：“州市商业地产的体量与所在地区消化能力的问题，确实在日渐凸显，这是未来的潜藏危机。”

　　谁都不能吃撑了

　　在昆明，市中心最繁华的三市街商圈，其商业体量也就在30多万平米，却在过去的承载着昆明的大部分商业需求。然而，目前云南的某些州市，动辄就会出现十多万平米，甚至几十万平米的综合体项目。这些项目，不但其商业体量庞大，价格也相当高昂。问题就产生了，三市街以及昆明不断诞生的其它商圈，承载了云南经济最发达的昆明数百万人口的消费需求，那么州市呢？庞大的商业体量由谁来消化？

　　李建认为，这一问题关乎各个州市自身消化力的问题。以弥勒为例，李建分析了当地的商业地产情况。他说：“尽管弥勒是一个县级市，但由于是烟草系统驻地，当地人的投资需求相对旺盛。所谓大体量的商业地产，在弥勒仍然是有销量的。尤其是沃尔玛、肯德基都愿意入驻的项目绝对不会差，毕竟大牌商家不会是傻子。”但并非所有州市都具备弥勒的“消化力”。”

　　到此，问题转向了开发商和购买者如何作出正确的选择上。

　　对于有州市商业体量可能会超出市场需求的问题，李建说：“这种情况是市场的不良信号，预示着未来的潜藏危机，开发商应当警惕，并且抑制盲目拿地的冲动。”

　　对于购买州市楼市商业项目的人士而言，李建则建议：“商铺的购买需要理性、需要冷静，更需要加强风险防范承受能力。不要一味指望商铺短期的升值以及租金上涨空间，而应着眼于城市发展，以‘放长线钓大鱼’的心态享受投资乐趣。”（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）