广州楼市寒风未吹冻豪宅市场 价格屡创新高

调控，无疑是2011年楼市的关键词。限购、限贷、信贷紧缩等房地产调控政策，让楼市遭遇了史上最严寒的天气。不过，楼市并非一片哀鸿。根据网站统计的阳光家缘1-11月广州一手楼网签数据，一些市中心区域，特别是市区的豪宅市场表现仍然坚挺。业内人士表示，只有潮水退去，才知道谁在裸泳。当楼市的冬天来临，一些真正抗跌保值的项目更能脱颖而出。同时，随着不少普通住宅开发商转型高端，可以预见未来豪宅市场将成为被竞相追逐的热土。

中心区价格同比涨幅超20%

“稀缺自然资源”和“人文资源”决定豪宅的核心价值，这是世界豪宅的普遍规律，符合这个条件的豪宅最具保值升值能力。2011年，面对严峻调控的广州楼市，再次验证了这个规律。尽管成交量普遍萎缩，但相对传统中低端住宅，稀缺豪宅表现得仍可圈可点。

数据显示，2011年1-11月，广州十区商品住宅签约总量为513.54万平方米，月均46.7万平方米，比去年同期减少13.3%。根据阳光家缘数据，11月广州十区一手楼的成交量只有34.5万平方米。按照目前的成交趋势，预计广州全年成交面积在550万-560万平方米，与2008年全年553万平方米的成交面积相当，有可能跌破2008年水平，为十年来成交量最低位。其中，增城、从化两市采取“限价”不“限购”政策，利好区域楼市，价格优势明显，因此成为成交量坚挺的区域。而传统成交大区的天河、海珠和白云等，因受“限购、限贷”影响，成交量明显萎缩。

不过，值得注意的是，在成交均价方面，2011年1－11月广州十区均价为13357元／平方米，同比去年略升1.9%。其中广州市中心六区及花都区的均价同比涨幅超过20%，白云区和黄埔区楼价同比涨幅更超过26%。越秀区以均价27354元/平方米排名全市第一，涨幅也超过25%。另外，南沙区、增城市和番禺区的均价同比增幅在14%-19%，升幅较高；从化市均价升幅为6%，相对缓和；萝岗区由于成交产品结构(限价房及内部认购房源)影响，价格同比下降1%。

业内人士分析认为，由于成交量大的地区，如花都、增城、番禺等，房价升幅都较高，结构性地推升了全市均价；而豪宅云集的天河区由于成交量明显放缓，又影响到全市总体均价拉升。因此广州楼市总体均价上涨幅度并不大。并且，从区域来看，天河等市中心区域的成交量受“限购”影响，置业门槛拉高，但楼价上涨的动力仍然充足。

市中心豪宅价格屡创新高

豪宅作为一种抗通账、保值升值的产品，自2006年以来，越来越受到投资者的重视，住宅的投资性表现得越来越突出。目前豪宅购房者中，二次以上置业占据绝大部分比例，投资性购房比例的增加，直接刺激楼价的快速上扬。从今年的市场情况来看，尽管一些中档的楼盘受到刚需、改善需求的欢迎，但综合楼价、成交数据等多方面因素考虑，表现最值得称道的仍然是豪宅市场。

楼市进入深度调控期，进入第三季度后，不少开发商、楼盘都开始HOLD不住了，优惠、折扣、送车、送楼等营销招数层出不穷，但豪宅市场的表现依然淡定。

像汇景新城等豪宅标杆项目，楼价企稳，甚至有微幅上涨，仍受到了市场的热捧。汇景新城龙熹山“空中别墅”今年售出的单位中，最高单价达到4.7万元。而汇景新城的二手房也一直表现活跃，租金早已超过二沙岛豪宅区，成为广州租金最贵的住区；小区早期开发的独栋别墅，目前二手楼价更高达13万-16万元/平方米，且鲜有放盘。

市中心新豪宅项目在淡市中开盘，价格也处于较高水平，且市场表现不俗。像珠江新城第四季度开盘的豪宅项目，创下珠江新城单价新纪录。

以今年10月份为例，根据阳光家缘网签数据，10月广州楼市成交量大幅下跌，而成交均价却仍保持在11798元/平方米的价位，尽管环比有所下降，但仍高于去年同期，最主要的原因就是10月豪宅市场的几宗大额成交拉高了均价。比如，10月中旬，二沙岛宏城花园以拍卖的方式售出最后一套一手别墅，13.439万元/平方米的天价打破了珠江新城颐德公馆保持的9万元/平方米的均价纪录，总价达1.799亿元，再次证明了豪宅市场与众不同的魅力。

业界普遍认为，真正的豪宅是拥有稀缺资源的高端物业。在广州，传统的豪宅都集中在天河北、珠江两岸，或者是与山、湖毗邻的地段，如碧桂园凤凰城。“只有稀缺的豪宅，才是最具有货币保值、增值功能的投资产品。”有房地产专家就认为，即使大环境不景气，但只要豪宅项目把产品做好，同样能赢得自己的市场。

开发商竞相转型做豪宅

10年前，发展商像卖白菜一样卖房子，用低成本、低价策略占领市场。时过境迁，现在的开发商，需要以独特的经营能力和核心竞争力抢占市场。由于市区土地越来越稀缺，加上地方政府和市场逐渐成熟，以往大规模的造城传奇渐渐失去存在的可能。单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。

因此，在政策调控的压力下，在房地产市场中寻找细分市场，成为众开发商的燃眉之急。以走量取胜的开发商，今年纷纷宣布进入中高端市场，尝试向豪宅转型。

豪宅代表住宅开发的最高水平，自入行就开始做豪宅的开发商，如侨鑫地产、碧桂园等已经在豪宅领域树立良好口碑。目前的豪宅领域可谓高手林立，且对资金投入规模、开发回流周期、开发能力与品质标准等各个方面都与普通商品房开发不尽相同，因此转型豪宅，这条路并不太好走。


资料来源：不动产投资整体解决方案运营商