商业地产跟商圈板块项目位置都有关系

　　主持人：你们也是做商业地产吗？

　　蒋鹏：我们是做商业地产中介，在全国排名第四。这个商业地产范围非常广泛，它跟国内的分类不一样，我们的包括零售业、酒店、工业地产、投融资、合作板块等。分类是国内做商业地产最重要的基础。目前国内做商业地产根本基础的原因就是一个没有很清晰的分类，没有分类那么所有的讨论，就是发散的，没有框架、没有结构。

　　主持人：你们是几个方面都作？

　　蒋鹏：商业地产是非常广泛的。在商业地产仅仅是指销售、招商，在一个商业地产里边，它还包括投融资、还包括一些技术的支撑，是目前国内就是说服务范围，国内只有三点，再拉下来我们拉到160个点，一个项目拉160个点，可以提供服务。

　　主持人：这一次房交会你们有项目参加吗？

　　蒋鹏：有。

　　主持人：你们跟其他的开发商一起是吗？给他们提供一些服务是吗？做一些宣传是吗？

　　蒋鹏：对。从国内的传统代理，他们做的我们也在做。比方说招商方案、销售我们也在做。我刚才说他们只有三个点，而我们有更广泛的更多的点，更多的服务范围。

　　主持人：你觉得一些开发商本来是做住宅的，现在跑去商业地产，那您对未来商业地产的一个发展是怎么样的一个看法呢？

　　蒋鹏：开发商因为政策原因或者是别的原因来转向做商业地产，那么就意味着他在进入一个非常危险的方向。因为商业地产非常复杂，不是说做住宅的操作模式和思维就可以来做商业地产。因为它对资金、资源和团队有很高的要求。商业地产跟住宅最大的区别之一，从它本身的规律就要求很多，而住宅是绝对可以销售的，商业的销售即便从规律上讲你可以承受，但是由于中国的商业地产市场，你只能通过银行贷款，没有一个融资的渠道，没有办法投进去后出来，所以在中国的商业地产没有做好准备转向的话就非常危险。就不要想当然的认为我有关系拿了一块地就可以做商业地产，这种想法是很幼稚的。

　　主持人：因为现在不是政策吗？现在不是说有比较热点的“总理房价”，前几个月的住宅房地产，4月份有一个小阳春，5月份又是房交会，最近也有很多的小道消息，比如说公积金上调，还有首套房政策的变化，您觉得这些政策对商业地产有什么好处吗？

　　蒋鹏：商业地产发展到现在，已经是在国内一个新的方向了，而这个新的方向本身才是房产业应该走的一条道路，只是这条道路还有很多问题。

　　主持人：比如说？

　　蒋鹏：没有什么趋势。因为这个基础很差，这个基础不是开发商可以解决的，也不是当地政府可以解决的，也不是你们媒体可以解决的，这三方包括上游和下游，下游就是客户，一些商家，那么要组合起来来共同面对这个市场，来套配这个市场。期间最大的问题是没有商业配套。为什么说没有趋势，它是一个可以长远走的道，即便有限购令的政策，包括银行的信贷全面的放开，也不会改变这个方向。

　　主持人：现在在成都分很多区，现在北改比较热，还有城东，现在又出一个天府新区，那么在商业这一块您比较看好那一个板块呢？

　　蒋鹏：每一个板块都有机会，每一个板块都很危险。因为做商业需要具备很多的条件，政策只是一个引导。而这个引导里边，如果包含的只是一个政绩工程，那就是个大危险。做住宅根据政策的规划你可以朝这个方向发展，未来不会有什么大的问题。但是商业不一样，商业需要的条件在市场方面，它有自身的一些指标，政策只是一个指引性的参考决策方向，不能说明一切好坏的问题。

　　主持人：那现在也有主城区和区县之分，你觉得那一个投资比较好？

　　蒋鹏：商业地产实际上跟商圈、板块、项目位置有关系，位置就是说我们经常说商业位置位置位置，地段地段地段，但是这是一个不的专业的提法。地段只是我们衡量一个项目成熟的指标之一，而且不是主流，只是其中一小部分。那么只要能够满足商业地产投资的所有的元素的地方，都是可以考虑的。但考虑的同时又有区别，因为投资是住宅的概念。我们在商业地产发展中必须要清晰的一个方向。它是不值得宣传，不值得做引导，它只是一个阶段。

　　主持人：现在投资客就会主动的去看地段，那么你站在一个专业人士的角度，请给购房者或者是投资客一些好的建议？

　　蒋鹏：现在投资客的他的水平和专业程度这个是包括开发商、中介公司、媒体。大部分的投资客户是指长期在地产里边投资的这一类的，他们很专业。

　　主持人：对于散户类型的，比如说有点闲钱，想去买房投资的人怎么样呢？

　　蒋鹏：那么他要考虑投资的类型，是商铺、写字楼，还是酒店，这个类型要考虑清楚。第二个是投资本身需要的资金，投资需要的资金是指保持他能够招商入驻的条件，以此为标准，以此为界定。而不是说我有多少钱，做多大的事情，这个是不对的。因为你买的商铺买的写字楼，面积如果过小，需要的总量过低，面积很小，那么可能导致你买的商铺或者是写字楼，不具备招租的条件，你买的房子租不出去，或者是价格很低，你的回报也很长。当然我们国内也经常说增值部分，我的租金少没有关系，长一点也没有关系。其实这样的想法是错的，因为他继续这样的话，可能整个这个楼盘的这个价格去拉下来，这样的话就容易形成恶性循环。

　　主持人：今年武汉没有举办房交会了，那么您觉得成都今年的房交会，跟你们预期想象的它的一个人流的情况怎么样呢？

　　蒋鹏：对房交会我们从来没有预期，我的理解它就是一个品牌推广的地方，就是一个推广。就是说到了这个春季你需要参加就参加，需要在这个里边去做一些事情就做事情。对于这个我们是没有预期的。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）