商业地产 市场越热 投资越要冷静

　　在成都房地产市场发展的十年时间里，商业地产最初一直处于住宅地产疯狂发展的长期压抑中。但是，这样的格局最近两年全面改观，商业地产集中爆发，商铺、写字楼、专业市场等各种形态的商业物业在成都全城到处开花，商业地产投资热席卷全城。

　　高度的爆发带来了一系列发展问题，目前成都商业地产已经出现过度透支的隐忧。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存就认为，从2011年起商业地产的增量已经有泡沫倾向，成都也不例外。那么，是不是就意味着商业地产没有投资的空间了呢？回答显然是否定的。在当前的市场情况下，如何投资商业地产才是最值得探讨的问题。

　　一鉴：闲钱

　　对自己负责，有闲钱才投资

　　投资商业地产是没有刚需的，购房者在购买商业物业时这点必须明确。

　　商业地产作为投资物业，对于资金的要求是相对较高的。如果手头有闲钱，在客观评估经济实力的基础上，理性投资商业物业，才是可取之道。如果你是一个刚大学毕业的学生，工作还不够稳定，拿着父母支持的10多万元来购买商业物业，这对于自己和父母来说或许都是不负责的行为。所谓闲钱，是指在满足基本生活需要的情况下，多余出来暂时用不上的那一部分资金。任何投资都是有风险的，房地产投资作为大宗投资，不是任何人都可以参与的领域。

　　二鉴：长线

　　做好持久战的准备

　　买商业地产赚快钱的时代已经过去，长线操作是大势所趋。在商业地产发展的巅峰时期，例如在2010年，如果地段选得好，年初买进的铺子年底卖出，除掉税费，收益率说不定还能达到15%以上。但是，在经过了两年的快速成长期之后，商业地产发展渐趋平稳。通过短线操作来赚取高额利润的时代已经过去，现在投资商业地产需要打持久战。

　　在限购政策没有松动的情况下，商业地产成为当下众多被限购客户群体的首选。但是，这些经历过房价直线攀升资产快速增值的投资者们，现在需要重新审视市场，放弃赚快钱的想法。沉下心来，多点耐心，长期持有等待增值。

　　三鉴：新兴板块

　　新兴板块潜力不容小觑

　　成熟板块上升空间有限，新兴板块潜力不容小觑。“地段，地段，还是地段。”这句房地产界的名言，如今依旧适用。但是，“地段”这个关键词并不是一成不变的。随着城市的变迁与扩容，以前的黄金地段或许会成为“鸡肋”，偏远之地也能变身“香饽饽”。

　　在投资商业地产时，成熟板块对资金的安全性是有保障的，但再次上升的空间相对有限。也就是说，资金的利用率远远低于新兴板块。同样的资金，成熟板块购买10平方米，新兴区域或许可以购买20平方米；同样每平方米上涨500元，新兴区域就比成熟板块多赚5000元，这个道理浅显易懂。前面既然已经说过当下更适宜做长线，那么新兴板块是值得选择的。当然，伴随着高利润的往往是高风险，新兴板块并非个个都是“金矿”。

　　四鉴：政策

　　投资跟着政策走风险低

　　区域发展与政策利好密切相关，跟着政府打造的热点来进行投资，风险会降低不少。

　　既然投资新兴板块商业地产有赚头，那么该如何选择新兴板块呢？首先一点肯定是根据政府导向来行动。政府要大力发展一个区域，会出台相关的优惠政策来进行招商引资，大力发展产业。产业带动经济，同时也带来消费人群，这就为商业地产的投资提供了需求。人南延线就是政策利好下的典型区域，几年前又有谁会想到南延线与春熙路写字楼的价格会相差无几？

　　五鉴：品牌

　　商业地产也讲品牌

　　品牌附加值，在哪里都通用。特别是，在市场竞争激烈的情况下，品牌的优势效应更加明显。

　　相较于住宅而言，商业地产的品牌涵盖更广，不仅是开发商的品牌，运营商的品牌对商业地产来说或许更为重要，品牌的优势更多时候是体现在后期的招商和运营上。例如，万达就是块金字招牌，当初购买了万达锦华城商铺和公寓的投资者，如今肯定都对当初的投资很得意。品牌开发商和运营商，拥有更多的资源以及更强的整合能力，能够有效地保证后期的运营。运营得好，商业地产才能不断增值。

　　六鉴：专业机构

　　大宗投资请找专业机构

　　术业有专攻，如果是投资购买大宗商业物业，那么很有必要请专业机构进行调查评估。大部分的投资者对于商业地产这种比住宅远为复杂的投资产品缺乏全面的认识，大多是凭借感性认识、周边朋友的口碑和开发商的宣传来决定。这种投资行为风险很高，特别是动辄几千万的大宗商业地产投资，更加需要专业机构的介入。

　　专业机构的介入主要有两个方面的作用，一方面在前期进行调查评估，预估投资的风险性和收益率；另一方面在购买后帮助招商、运营和出售，帮助快速盈利。

　　七鉴：回报率

　　不要盲目迷信投资回报率

　　商业地产的广告宣传语上，90%以上会有关于投资回报率的描述，且比较模糊，如“超高”、“较高”、“稳定”等，也有一部分会打出具体的回报率。无论是哪种情况，置业顾问一定会在现场为投资者估算大概的回报率以打动购房者。但事实上，并不是投资回报率越高，投资者收益就越高。例如，年初某机构报告显示，成都写字楼租金回报率连续三年超过8%，高于北京、上海等一线城市。事实却是，成都写字楼目前销售均价仅为一线城市的一半甚至三分之一，这样即使成都的租金水平远远低于一线城市，整体的回报率却相对较高。同理，如果商业物业本身售价很低，虽然周边租金水平也低，仅从数据看，租金回报率还是很高。因而，投资回报率只是一个参考数据。

　　八鉴：专业市场

　　投资专业市场非熟勿进

　　专业市场，是这几年商业地产新近崛起的产品，并且受到了很多投资者的追捧。但专业市场因其对产业的高依赖性，投资风险更高。如果投资者本身对专业市场所依赖的产业比较熟悉，并且拥有一定的商家资源，那么投资的收益是非常可观和稳定的。但如果完全不了解行业，盲目介入，后期铺面能否快速租售都是未知数。

　　专业市场商铺能否存活以及能存活多久，取决于该类型商铺所依赖的行业发展状况。所以，成熟的专业市场实际上就是一个行业的缩影，行业的饱和度以及政策规划、扶持状况，是判断专业市场租金上涨空间的关键。而且，由于是新产品，目前成都很多专业市场土地手续不齐全，投资者贸然购买，风险很大。

　　九鉴：新模式

　　商业地产新模式值得关注

　　随着传统的商业地产模式日趋饱和，一些新的商业地产模式值得投资者多关注。在上海、北京等一线城市，地铁物业因其升值快、收益稳定而受到投资者的青睐。成都的地铁物业才刚刚起步，但后续的发展潜力巨大。随着地铁网络的全面打通，每一个地铁站都将汇聚大量的人流，这些人流将带来巨大的商业、商务需求量，这都将为周边商业物业带来升值机会。

　　文化产业街区也是商业地产值得关注的新模式之一，文化与商业的嫁接，同样可以带来不少投资机会。例如，成都东区音乐公园在开园之初对优质商家可以免租金入驻，经过一段时间的人气积累，目前租金直线上升，可谓一铺难求。同样，还有旅游地产、休闲地产里的商业物业，都是值得投资者关注的。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）