成都商业地产遍地开花 蓬勃发展中积极谋变

　　从2010年开始，商业地产迎来了一轮飞速的蓬勃发展，当各种政策调控“剑指”住宅市场之时，曾经单纯以住宅市场为搏杀利器的房企，开始更多的将目光投向潜力无限的商业地产。业内人士认为，商业给一座城市带来不仅是经济的发展，更是一种活力。当遍地开花的商业地产项目书写着城市的飞速发展的同时，商业地产也迎来了新一轮的变化。

　　产品之变：主题商业地产成发展新趋势

　　最近几年，主题商业地产也是异军突起，逐渐成为新的市场趋势。新港地产总经理张红兵告诉记者：“主题的商业地产应该会成为未来中国商业地产项目竞争当中很重要的一个方式。主题化商业地产参与到市场竞争中，体现个性化、差异化，将是未来市场致胜的重要法宝之一。从长远来看，主题商业地产一定会是中国商业地产发展的一个重要方向。”

　　资本之变：洗牌式的项目并购不可避免

　　资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国未来的商业地产投资、开发浪潮。在未来，社保基金、保险基金等有望进入商业地产投资领域，这将有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。在现在和将来，不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也将客串房东的角色。

　　时间之变：从短线抛售到长线持有

　　越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发商开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好收益预期为“过冬”准备粮食，三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。业内人士普遍认为，经营产品线意味着商业地产持有价值的提升。

　　选址之变：区域多元化

　　商业地产发展空间加速位移，开发商从一二线城市向三四线城市腹地进发。

　　伴随着城市化进程的推动，作为新兴市场的三四线城市确实也爆发出诱人的商业需求。王永平告诉记者：“一些公司发展商业地产的区域未来将由二三线向更小城市推进，县域综合体将悄然崛起。”

　　面积之变：小型社区商业空间大

　　不止一位业内人士指出，将来超过20万平方米规模的巨型购物中心的发展将明显减速。城市中心型购物中心(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间；依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展。相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心较具投资发展潜力。

　　模式之变：传统商业向两级化发展

　　“未来几年商业地产的经营会向两极发展，要么是做个性化的商铺要么是大型的、低价格的店铺，而大型购物中心则会从传统购物中心向更注重体验的有个性色彩的MALL转型。”一资深商业地产开发商在接受采访时表示。业内人士认为，从2010年开始，成都市场上如雨后春笋般涌出的众多的城市综合体项目，因此当这些城市综合体的商业面对招商以及运营的后续问题时，必然会朝差异化的方向竞争。

　　开发主体之变：商业地产进入细分时代

　　冉立春认为，开发主体进入细分时代是成都商业地产发展的一个趋势。“以后开发商就是开发商，投资商就是投资商。从这个角度上来说，将来商业地产开发门槛会提高，商家资源，经济实力，持有物业能力，这些都是开发商业地产中的必要条件。”

　　形态之变：城市综合体成为生活的一部分

　　“成都的商业地产发展现在进入到了第四阶段，也就是大家常说的城市综合体。”冉立春认为，成都的商业形态变化经历了四个阶段，第一个阶段为传统的百货店阶段，；进入上世纪90年代初，则进入了大卖场时代，也就是超市；第三个阶段就是专业市场阶段，如荷花池、九龙广场等；目前这一个阶段就是类似万达的城市综合体。”对此，成都家慈房地产顾问公司总经理张猛持相同观点，他认为：现在的城市综合体带来的更多的是一种品牌的集聚效应，这种集休闲娱乐为一体的城市综合体愈发成为人们生活的一部分。

　　投资结构之变：投资商铺会越来越谨慎

　　业内人士认为，近两年随着商铺售价的一度“飞涨”，商铺的回报率已经不如从前，而随着商业地产的发展，其投资结构也会发生相应的变化。

　　“我们对商业地产的投资结构曾做过调查，商铺是排在第一位的，然后产权式酒店第二位，写字楼第三，还有专业市场第四，最后是综合商业。但近两年投资结构已经发生变化，最显著的就是写字楼排在第一，而不是商铺。”冉立春认为，现在投资者购买商铺越来越谨慎。“投资者现在买商铺对位置以及形态都有要求，比如要看商铺周围有没有主力店或者浓厚的商业氛围等等，投资者也越来越成熟了。”（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）