市场投资的主旋律.....

　　我这里有一组数据，2010年的房地产市场，自4月楼市调控政策的影响，就开始有更多的投资客户将关注目光转向商用物业。根据中原地产的统计，北京、上海、广州、深圳四大城市2010年一手写字楼整体销售面积达到555万平方米，同2009年基本持平；同期四大城市一手住宅总销售面积为3649万平方米，较2009年下降40%。数据表明，四大城市写字楼销售市场表现明显优于同期住宅市场。而在业内一直流传着商业地产黄金十年到来的说法。商业地产一向因为投资高、回报期长而备受冷落，但现在并不是调控对象的商业地产投资潜力凸显，是否会逐渐成为市场投资的主旋律？

　　参照一些先进城市来说，主旋律我觉得这个肯定不会，这个是百分比的问题，是一个量的问题。毕竟一个城市的商业地产的量过大，那么我们说的有效商业，因为这个城市像北京现在住宅人口，有身份证的两千万，加流动人差不多得过三千万人，比如我在香港长大，七百万人的人口，这个密度都很高了。你可想而知北京的人口的比例是很高，解决第一件事是居住的问题。商业来说，一定是有效的问题，它并不是说因为主旋律这个问题，市场将来会好，大家就一窝蜂把钱砸在商业地产里面，这个肯定不是的。因为它需要的可能很多对于商业的判断、理解，需要一定的技术的含量，并不是解决这个居住问题，不是老百姓切身需求的问题。这个是很关键的，你说未来十年商业地产会不会有很大的改变？这个是跟投资渠道的一个问题。投资渠道的话，中国在发展，现在来说可能这五六年投资渠道相对比较单一一些，随着经济的发展，国家的开放，有可能未来五六年以后，投资方向，投资产品，会越来越多，老百姓的投资常识也会越来越多。对于房地产有可能不是他唯一绝对的选择。房地产里面，如果说一旦缓步的发展比较好的话，住宅还是它的主导方向。商业地产因为毕竟对于区域的变化，还有周期相对比较长，我们经常都会说，我一直说商业它是分底商和写字楼的，购物中心不是一般小型投资者所投资的，如果你真的愿意就去买潘石屹小面积分割，如果你也参加了人家诉苦团，这是另外一件事，这是一个体会。但是我一直说商业地产就是写字楼和底商，短期两三年的行为，相对来说我认为写字楼市场是有支持的，随着供应量，企业的递增，写字楼的需求和租金的正比爆增来说有一个基础的支持，而且在过往五年成绩没有大起伏前提下，写字楼会有一个空间，相对来说会好一些。但是以长远来说，我觉得如果你要是看得十年八年以后的写字楼，我倒认为你把心情多看看一些底商，看看哪个区域居住，人流密度和区域的发展，这样的话，可能底商长久性会更长，甚至于未来十年都会有方向的一个产品。

冯定方：我觉得是不是成为主旋律，可能要从几个以下角度考虑，从投资者角度分为两种，一种是个人投资者，还有一种是开发商，或者是开发商背后的机构投资者。对于个人投资者来讲，其实刚才蔡总已经讲到了，随着我们国家或者社会上有多种投资产品被放开以后，实际上大家会有多种选择。比如投资黄金，这个回报率每年达到10%的时候，投资商铺才达到5%，你肯定立刻把钱抽出去投黄金去。这个主要取决于投资渠道的问题，如果说没有太多投资渠道情况下，从目前数据分析看，投资房地产的话，实际上还是首选，首先现在住宅又限购了，那投资什么？很必然投资商业地产。商业地产现在投资的话，我刚才提到一个问题，你的租售比的问题，租售比牵扯到投资回报的问题，如果投资回报比较正常，前几年能够达到3到8之间，这段时间之内都是可以投的。随着物业慢慢进行成熟以后，本身物业在增值，而且租金的话肯定不断的增加，其实在这种情况下投资商业地产的话，我认为还是蛮重要的一个组成部分。

资料来源不动产投资整体解决方案运营商