商业地产投资风险及其防范措施初探

由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业地产， 以获取既得利益。不过商业地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业地产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回 的情况。所以我们应该正视商业地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。
一、商业地产概述以及在我国的发展
商业地产是指从事商业活动、商务活动或者是提供娱乐、休闲等服务的收益类房地产。商业地产，作为商业用途的房地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议 中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地 产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能 用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。这里将商业房地产限定在狭义范围之中。 商业地产的收益性及风险相对更大，经营内容多样。
自 2001 年，我国商业地产投资的年均增长 率达到 33%，超出住宅投资增长率 6 个百分点。实际上，从 2000 年开始，我国商业地产投资的增长 速度就超过了国民经济，商业地产占房地产投资的比重也呈逐年上升的态势。2004 年全国商业房地产投 资总额比 2003 年增长了 32%，新竣工商业营业用房面积增幅达到 16%，高出房地产开发竣工面积的增 幅 5.73 个百分点。2005 年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅当年的 1 月至 5 月，全国商业房 地产项目开工面积就达到 1.34 亿平方米，投资同比增长 38.7%。而 2007 年一季度，全国商铺完成开发 投资 401.53 亿元，同比增长 17.7％。可见，近年来，商业房地产以全面融合地产业与商业为特色的地产 形式，正逐步成为房地产市场的宠儿。
我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998 年以前由于国家政策、市场环境等因素, 商业房地产发展较为缓慢, 较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在 1990 年以后, 特别是进入21 世纪以来, 随着改革开放的深入发展和市场经 济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期, 突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增 长。但在商业房地产迅速发展的同时, 其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业地产的经营管理尚处于发展的初级阶段, 开发模式以分割出售、售后包租! 为主, 建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售, 但有关统计数据显示, 商业地产的销售面积仅占到竣工面积的 50? 60%,待销售房产大量空置, 造成了商业房地产空置率的居高不下, 这就导致了房地产开发企业利润无 法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。
二、商业房地产开发经营的特点
相对于住宅房地产而言，商业房地产具有许多特点：
1、收益性强。
商业地产的收益主要来源于租金收入，租金收入的高低并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响，地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租 金收入产生影响。同时，商业地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市中该因素更 为明显。
2、经营方式多种多样，以租赁经营为主。
商业房地产以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营 主体获取收益和价值补偿。商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时 进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。
3、经营风险大。
商业地产的回收期长，甚至延续到整个商业地产的存续期。商业地产价格的 高低除了受到区位、建筑结构、建筑面积等因素影响外，还会受到在投资回收期内的其他因素的影响， 例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营 一般要经过２－３年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到８－１０年，这都构成了商业房 地产的较大的经营风险。
4、投资规模大。
大型购物中心、特色商业街、Shopingmall 等的建设一般都需要大量的资金，比如 南京万达广场的投资额高达１００亿元，因此，投资商业地产需要具备雄厚的资金实力。[2] 5、经营管理要求高。商业房地产的经营，其成败直接关系到商业房地产的盈利状况同时，商业经营 直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业房地产的经营管理要求比较高。 6、经营内容多样化。在同一宗商业房地产中，往往会有多种经营内容，即包括各种各样的商业经营 方式和商品，还会涵盖大部分第三产业的内容，如餐饮、娱乐、金融、商务等服务业经常会出现在商业 房地产的经营中。
三、商业地产投资风险类别
1. 政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资, 与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以 调节宏观经济的运行, 这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面, 近年来 国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的 资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设, 在一定程度上影响商业地产的发展。
2. 城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因, 近年来国内一些城 市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计, 截止到目前, 全国县级以上城市商业街存 量已超过 3000 条, 地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到 15%, 隐性空置率超过 20%。另一方 面, 商业地产的建设和运营周期长, 在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产, 大部分的建设成 本收不回来, 很多项目只能前功尽弃。
3. 市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面, 一 是商业房地产的供给过多, 供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展, 利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业, 商业房地产的建设规模迅速增加, 并且超过了社 会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面, 已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的 结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致, 不能满足商家的经营的要求, 造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划, 不是根据市场的 需求进行项目的开发, 而是非理性的先开发后招商, 这必然会造成市场的结构性矛盾突出, 严重的市场供求 风险直接导致房地产企业的经济损失。
4. 利率风险 利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商 业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动 作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。[4]据统计, 在我国的房地产企业中, 大多数企业对银行信贷的依赖在 70% - 80% 左右, 对于商业房地产项目, 其项目资金的回收期比住宅房 地产要长, 因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标, 2001 年至 2008 年国家 对五年以上贷款利率调整过 18 次之多，仅 2007 年就上调利率 6 次, 上调总幅度在 10%以上, 这对于贷 款数量巨大的产企业来说, 会大大增加其融资成本。
5. 开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域, 不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管 理, 在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企 业都是以经营住宅房地产为其主要业务, 缺乏商业运营管理的人才及经验, 套用住宅房地产的开发模式, 没有进行有效的商业规划及招商活动, 待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速 的回笼资金, 但现金流就此中断, 不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化; 由于商业运营 的经验不足, 商业房地
6. 无流动性变化风险 由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就 有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。
四、商业房地产投资风险防范策略
(一) 按照国家政策及城市总体规划, 规避政治风险 房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化, 包括产业政策、土地政策以及税收政策等, 并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位，以获得税收优惠。如上所述，城市规划风险对企业的影响巨大, 因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划，要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次，又要做好充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图, 就不要盲目的遵循城市的规划, 应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。
(二) 加强市场供求风险及融资风险的控制
1. 根据市场需求量, 规避市场供求风险 针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因, 要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量, 合理 安排建设规模以及种类, 因为商业房地产的建设和运营时间长, 所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如, 由于国家政策的调整, 未来几年经济适用房和廉租房会大量建设, 必然形成对 商业房地产的冲击, 因此就要适当的减少商业房地产的建设, 以规避供过于求的风险。另一方面, 一个商业地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果, 而后期的商业管理运营的效果如何又取决于 项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划, 根据商户的业态、区位的需求进行建设, 后期的管理运营才能顺畅的进行, 商户才能实现其预期的经济利益, 既避免与商户之间发生矛盾, 又从房产的升值中获得更大的利润。
2. 开拓融资渠道, 防范融资风险 要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加, 一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本, 但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道, 提高自有资金比例, 增强企业抗风险能力。要完善企业的治理 结构, 争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资, 也可以引进外资, 扩大外资在企业总资本中的比例, 通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度, 既能有效的防范贷款利率风险, 又能通过上市或引进外资等改 善企业的管理水平, 学习国外房地产企业的先进经验, 促进企业的长远发展
(三) 加强商业房地产的管理运营, 防范开发商自身经营能力风险商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管 理运营阶段, 因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现, 所以管理运营阶段就成为商业房地 产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现, 大多数开发项目的失败源于商 业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。
1. 树立房地产商业管理运营的观念商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整 个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利, 因此, 国内的房地 产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式, 树立房地产商业管理运营的观念, 在项目完工后通过有效地 商业管理运营存进房地产项目的不断升值。
2. 统一经营主题, 建立商业品牌一个商业房地产项目中会有各种不同的业态, 现代商业房地产管理运 营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题, 最终建立一个被消费者认同的商业 品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模, 通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位, 发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊 端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店, 在主力店和品牌店的影响和带动效应下, 逐步树 立项目的商业品牌。
五、对郑州市商业房地产投资风险进行实证分分析
（一） 郑州市商业房地产发展状况 2007 年公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出，把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城 市，这给郑州商业房地产带来了新的发展机遇。
1、老商圈商业房地产发展状况。二七商圈历来是郑州商业与房地产开发的中心。目前，除了北京华 联、百货大楼等传统商业项目外，其周边商业房地产项目不但种类众多，而且体量庞大。如宇通不动产 有限公司开发的百年德化·风情购物公园，该项目作为中原首座“CEPA 港澳城”，集购物、休闲、餐饮 等多种功能为一体；美国西蒙地产、深圳格瑞企业管理咨询有限公司等新近联合开发的印象城购物中心 已于 2009 年 9 月份盛大开业；附近丹尼斯正在筹建 20 万平方米的摩尔，是一个集购物、餐饮、娱乐、 办公等为一体的综合性商业房地产项目。
2、新商圈商业房地产发展状况。随着城中村的改造及郑州同周边城市的一体化发展，北区、东区作 为未来发展的重点，开发商正在争相开发投资这些新地段的商业房地产项目。宝龙·城市广场项目位于 郑东新区龙湖南区，总建筑面积 25 万平方米。以中国商业房地产专家著称的宝龙集团发展有限公司投资 20 亿元，欲将其建成郑州首家真正的“shoppingmall”项目。它将彻底打破传统的商业模式，成为集旅 游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业广场。由河南升龙置业有限公司开发的曼哈顿商业广场 于 2009 年 5 月闪亮登场，它拥有 22 万平方米的超大商业体量，又具备商业繁荣的地段优势，该项目在 开发初期就取得了巨大的成功。
（二）郑州商业房地产存在的问题 郑州市商业房地产投资的影响因素众多，不仅受宏观经济环境、本市土地政策和人口状况等环境的 影响，而且还受到来自本市商业市场情况的影响。巨大的利润使众多开发商争相进入商业房地产投资领 域，郑州的商业地产市场进入空前繁荣期。但在追求利益的同时，其发展过程中也存在着很大的问题。
1、重开发轻策划。商业房地产项目不但要符合市场定位，还要有符合经营业态的合理规划。郑州市 商业房地产近几年得到了迅速发展，但其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤，而往往忽 略最重要的一个环节即商业策划。如大型商场对层高、布局等要求很高，如果不考虑今后入驻商家的需 求，很可能会导致项目失败。
2、重人流量轻地段。某些商业房地产项目扎堆在老中心商圈开发投资，尽管整体人流量大，但由于 商业市场饱和，停车场预留不足等问题，个别商场或商铺内部人气并不是很旺。
3、重销售与轻经营。商业房地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。但是为缓解资金紧张，郑州市商业房地产项目大多是分割式产权，尽快销售，甚至承诺一定比率的投资回报，将项目作为一种金 融工具来对待，而对后期如何经营的问题，考虑的很少。虽然有的商业项目初期租售情况良好，但几年 过后，产生很多的后期纠纷，开发商很有可能受到巨大的打击。
4、重个体与轻整体。商业房地产项目需要考虑商业的整体氛围，进行统一规划，统一定位。郑州市 在城市规划条例中，虽然出台了商圈规划，商业房地产开发仍然各自为阵，多数的项目在规划时只考虑 项目本身状况，缺乏对商业大环境的调研分析，可能会导致项目失败。
（二）郑州商业房地产风险防范策略就存在的风险因素以及出现的问题，郑州市应该根据自身已有的条件、存在的局限性、未来的发展机会点，以及城市的整体规划等方面，总结国内外成熟商业房地产开发投资的经验，了解投资环境，找到一条适合郑州实情的商业房地产发展之路，以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。
1、做好市场调查，准确进行市场定位。市场调研是房地产开发投资成功的关键。在有效评估政府规 划的前提下，深入市场调查，准确定位项目，注重产品创新，做特色化、个性化和本地化的商业房地产 项目。对郑州市来说，商业房地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。面对复杂的商业房地产市场，只有通过深入的市场调 研，才能证明定位的可能性与风险性；只有通过与目标经营者沟通，才能保证招商的成功机率，并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议，形成龙头效应。这样，房地产开发商在项目启动之前，就能做到游刃有余。
2、不仅重视前期开发，更要重视后期经营管理。商业地产项目的成功涉及到房地产开发商、投资者以及运营商。开发、盈利、经营、管理兼顾，每一个环节都处理好了，才能做出成功项目。因此，在开发商业项目时，开发商应更多地关注招商和商业管理方面，如请专业管理机构前期介入，这样商家才能获得最理想的物业，后期商业经营才有可能达到一个最佳效果。
3、商业房地产专业化操作。商业地产作为郑州市项目开发建设的高潮与机会，它所面临的新的需 求变化也必将导致结构的变化。商业房地产的操作需要借助各种可以整合的商业策划、招商、运营、管理等各方资源的国际专业公司才可能成功；商业项目需要明确消费群体、未来客户群体，这将影响到开 发过程中的各项目组合及后期的商业经营。专业化的商业地产才能更好地适应未来房地产市场的发展。
4、建立房地产风险预警体系。房地产风险预警体系是在开发投资时进行调查研究的专门体系。对商业地产开发企业来说，建立房地产预警体系办公室，依托房地产管理的各个业务系统，将分散的房地产开发、交易、租赁登记备案等有机整合起来，同时纳入土地、金融等其它信息，形成全面客观地反映住商业地产市场运行状况的市场信息能力，从而有效地防范风险。
六、结语
从长期来看，中国商业地产的发展空间较大，发展机会较多，但也要注意规避市场风险，针对不同城市、不同项目都要进行深入科学准确的分析，才能确保投资决策的安全性和投资利益最大化总之，商业地产的投资风险是不可忽视的，投资者在选择投资项目时，不仅要考虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑自己的商业经营管理水平，提高风险承受能力。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）