商业地产的投资艺术

**穷鬼懒虫** 周日四月 15, 2012 4:10 pm

　随着政府加大对房地产的宏观调控和土地资源供应越来越紧张，成本越来越高，很多国内开发商已经开始从住宅开发转型到商业地产，并且积极推崇和追求商业地产的高回报，一时间大量商业地产项目争相上马。

国内开发商和国外基金或投资者的口味和眼光很明显是不一样的，国内开发商几乎无一例外的是擅长开发住宅，并迅速的完成了原始积累。由于国内开发商普遍原家底较薄，全部采用滚动开发、预售楼花和利用银行贷款等空手道的方式，在住宅价格爆涨的时代个个赚得盆满盆满。与之相反的是国外投资者，尤其是香港的开发商，从一开始进入中国房地产市场开始就把目光锁定在了商业地产，开发大量的高档服务式公寓、办公楼、酒店和购物中心等，而且基本都采取长期持有经营不出售的策略。

经过了多年产权商铺销售的惨败教训后，现在的开发商大部分已经明白大型商业地产必须自持经营的道理，并积极的学习国外商业地产开发运营的成功理念，尤其是香港商业地产的经验。

但为什么经过这么多年的商业地产开发热潮后，国内开发商成功开发并运营的商业地产项目少之又少呢？为什么大部分都像烂尾楼一样被外资收购呢？原因很简单，国内开发商忽略一个很重要因素，国内开发商基本都是炒短线的高手，对于做长线投资根本不明白其中的门道。

尽管市场上很多商业地产专家告诫开发商要统一产权，统一招商，统一经营，统一管理（四统一），还要招商策划先行，这样的理论几乎已经成了老生常谈，而且大部分开发商已经照做了，但还是失败了。其实战术固然重要，但战略更重要，国内开发商投资商业地产首先就是犯了投资战略上的错误，无论战术多好最终都不会成功。

投资商业地产本身和经营IT公司是一样的，都是一门富豪的投资游戏，没有烧钱的心理准备是不可能成功的，国内开发商别说每年8﹪的租金回报了，超过5年回本都是承受不了的。国外投资者虽然也追求回报率，但是更注重稳定和有增长的回报，不太在意短期的利益。所以在商业地产前期培育阶段，几乎不计较租金收益的多少，反而大量投入财力塑造市场形象和品牌。所以国内商业地产市场往往产生了两极分化的局面，国内开发商做一个商业项目就惨烈牺牲一个，国外投资者做一个成功一个。

其实商业地产最重要的的是投资模式的战略为主导，以香港开发商举例，它们投资商业地产的战略几乎是惊人的一致：

一、投资大型综合商业项目：

香港开发很少投资一个商业单体项目，基本投资的都是大型综合商业项目，包含服务式公寓，写字楼，酒店和购物中心，其中购物中心部分体量一般不会超过10万平方米。这样做有几个好处：首先综合商业项目具备多种商业功能，充分满足了高端客户的日常需求，项目自身就能制造商圈效应。

第二是不同的物业之间可以起到配套功能的作用，相互之间制造客户和人气，尤其是购物中心，就算没有外在客流，只要有部分公寓、写字楼和酒店的客户与消费，就不会觉得冷清，生意会逐渐越来越好，这对在培养期新的购物中心很重要，中国消费者喜欢热闹，没有人气的购物中心是无法吸引客流的。

第三是不同的物业组合可以平衡投资回报率，因为公寓、写字楼类物业的租金是立竿见影的，而购物中心都要几年后才能贡献利润。但是如果购物中心的商业气氛好，带动了物业的整体价值，公寓和写字楼的价值也会水涨船高，左右都不赔。

而且就算最后出现了资金压力，也可以推出公寓或者写字楼分散产权出售增强现金回流量，如果是只有单体的购物中心则不容易套现了。第四，大型综合商业物业往往能够成为区域内的地标性建筑，并且很容易成为市民经常光顾的场所，同时也能展现投资商的实力与品牌，无论对商家还是消费都是信心的保证。

通过上面四点投资商就已经把投资和经营风险降到很低了。所以除非很有钱，否则不要投资单体购物中心，风险是很大的。

二、尽量不用银行贷款

　香港开发商在投资商业项目中一般会尽量避免使用银行贷款，即使有也是短期的流动资金贷款，并且普遍利息较低。商业项目普遍认可的年回报率约8﹪，但这是一般是指第5到7年左右的成熟期的平均租金回报率，头几年可能连4﹪都不到。如果每年的租金收入还不足以支付货款利息，都不知道何时才能偿还全部贷款，怎能有回报可言呢。

三、本身是上市公司

既然不能依靠银行贷款，就要有良好的融资平台。香港商业地产开发商都是上市公司，而且基本都是有十几年历史的地产蓝筹股票，具有良好的现金流和融资能力，有源源不断的资金支持新商业项目的开发与运营。只要项目有稳定和增长的租金回报，股市就会有好表现，投资者就会追捧形成良性循环。8﹪的年回报率对于这些公司而言只是评估投资的标准之一，实际操作时并不具备参考意义。国内开发商是逆行其道，希望透过开发商业地产后打包上市，但一个负债累累的地产公司又如何上市呢。

其实国内开发商还是投资思维上的没搞明白，以为商业地产的价值起码是住宅的两倍或更高，所以尽量的开发更多的商业项目以求暴利。实际上除了少部分门面房商铺可以独立出售外，大部分商业项目是有价无市的。商业地产是拥有高的价值，不是拥有高的价格。如果没有财力去支撑，开发商根本就无力等到项目建设完毕的一天，也就享受不到高的价值回报了。开发商业地产就像是和氏壁一样，在农民手中永远是一块普通的石头，在珠宝商手上就能价值连城。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）

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