商业地产投资攻略

　　随着天津经济实力的增长，尤其是滨海新区的崛起产生了强大的聚集效应，目前诸多知名开发企业已投身滨海新区建设。作为滨海新区的商务核心区域，响螺湾更已成为大发展的重中之重，而大批建设中的高端商务楼盘，早已被众多的投资者所关注。

　　限购之下，住宅冷、商业热。随着响螺湾各大非住宅项目的快速建设，投资者开始把眼光由住宅转向商务及商业。在他们看来，响螺湾的非住宅产品具备一切投资的理由，从政策扶持、区域未来规划及产品品质等角度来看，保值、升值前景都值得信赖。

　　目前来看，响螺湾的几个高端项目几乎涵盖了多种业态，且各自都有着主打的特点且配套了强势的服务保障。其中，中惠熙元广场体量比较大，写字楼项目属于国际5A级别，这一级别的写字楼在响螺湾比较稀少，同时，项目还向客户提供包租及代租等后期服务；润德汇项目与物业公司高力国际合作，为全球客户提供最全面的专业物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表等；将成为响螺湾第一高度的富力广东大厦，也包含了写字楼、商业和酒店式公寓，未来将成为响螺湾地标级综合体……

　　如此丰富的业态，众多的知名品牌开发企业，投资者该如何衡量自己适合的产品？投资非住宅类产品，该从何处入手呢？

　　投资写字楼

　　先算回报率再查硬件

　　据DTZ戴德梁行统计，截至2011年年底，响螺湾商务区写字楼项目主要以售为主，成交价为11000-14000元/平方米。依托区域未来的发展规划，响螺湾写字楼产品颇受投资者青睐。

　　根据多位业内人士的经验，通常每个城市的中心商务区的写字楼较有投资潜力，如写字楼处于交通动线旁，价格又合适，就可以投资。除此外，物业公司的优劣、停车位数量等，也必须列入考查范围。

　　目前业内人士计算写字楼年回报率的公式是：年回报率＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。一般来说，如果某个写字楼年回报率达到8%-10%，则可投资购买。超过10%的年回报率，则属上乘产品，建议投资者不要错过。

　　另外，业内人士还提醒投资者，未来写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，要注意虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济形势稍差的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

　　小贴士：如何考量写字楼硬件

　　写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。这些都是客户对写字楼的基本要求，虽然是办公，很多人还是很在意朝向、层高、公摊、承重等问题，所以要尽可能地人性化、实用。目前对于甲级写字楼并无硬性标准，不过业内也有以下不成文的硬件要求。

　　建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；

　　办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；

　　标准层高：室内净高2.6m以上；

　　标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；

　　供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；

　　空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30m3/人/小时以上；

　　电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900m2/吨·台，候梯时间不超过30秒钟；

　　停车位：每60~90m2出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；

　　供水系统：24小时冷热水供应，并有中水处理系统；

　　智能化系统：达到5A级标准；

　　办公(OA)：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；

　　通信(CA)：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件;千兆入户，百兆到桌；

　　楼宇(BA)：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；

　　消防(FA)：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；

　　保安(SA)：保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更。

　　酒店式公寓

　　后期服务是考察关键

　　“各大中城市的高级商务人士阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活，酒店式公寓随之应运而生。”润德汇项目负责人认为，酒店式公寓入住的简单便捷及入住后物业服务及管理将成为投资者较为关注的因素。

　　随着响螺湾酒店式公寓产品的增多，此类产品出租率有保证、租金高于普通公寓、具持续发展性等优势逐渐被人们所认同。

　　对于酒店式公寓的投资，业内人士认为，投资时需考察三方面，一是项目所处的区域、板块，是否有便捷的交通、成熟的商圈等；二是产品的品质，是否具有较高的性价比、完善的配套等；三是服务，良好的运营及服务水准，可以带来后期进一步的增值空间，相反则可能大大降低项目的投资回报。

　　小贴士：酒店式公寓选择要点

　　区位选择：商务中心区为最佳位置。成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要，酒店式公寓的客户一般都是高端写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要标准。

　　另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，好地段平均租金最高。

　　物业配套：配套设施一般分为以下两类：高端酒店式公寓专门建造的会所或一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中端酒店式公寓一般只有自身必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充。

　　品牌管理公司：酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供的服务直接影响出租率和租价。

　　投资者应选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，为租户提供高品质的、拥有私密性及独特风格的酒店式服务，从而保证稳定的投资回报。

　　商铺投资

　　莫一味追求经营收益

　　随着响螺湾的综合体项目大量开建，商铺供应也逐渐增多，不可避免地会吸引投资者的眼球，但现今绝大部分商铺投资者常常进入一味追求商铺本身经营收益的误区，并将这种经营收益视为商铺投资回报的唯一来源。在专家们看来，与写字楼同样的计算方式，投资回报率才应是商铺投资者关注的核心。

　　另外专家认为，商铺投资回报率体现在两方面，首先是区域及地段的升值，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值；其次是租金，随着区域内商业氛围的提升，投资者可适时增加租金，增加资金收益。另外业内人士指出，无论内街型商铺还是MALL，投资者应尽可能选择开发商做后期经营管理的项目。对于一些商铺，如缺乏后期的统一管理，就会对商圈整体的商业氛围造成影响。

　　小贴士：如何挑选优质商铺

　　商圈成熟度：非商业中心区的新建大型商业设施可能是未来商圈的萌芽，但是处于幼儿期的商圈雏形，不利于小商铺投资者。

　　管理水平：一个商圈的管理水平决定着该商圈是否具有健康发展的基本素质。

　　人流量/人流动线：人流量/人流动线是商铺赢利的根本条件之一，投资大型商业设施内的小商铺时，尤其要注意该商业设施的人流动线是否经过该商铺。

　　硬件配套设施：过硬的配套设施是保证商铺正常运营的基础设施；同时随着人民生活水平的提高，对购物环境的要求越来越高。

　　投资收益计算：不能忽略物业费、税费、空租率和免租期等因素；同时要注重租金反算，对商铺价格进行验算。

　　非住宅类投资

　　切忌急功近利

　　尽管非住宅类产品为原来的住宅市场投资者提供了一个选择，但商业地产投资毕竟有别于住宅投资。业内人士认为，非住宅类地产的投资回报分为租金回报和商业地产本身的升值回报，并且，此类投资行为往往不是短期就能看到增值效应，投资首要的任务是控制风险，然后才是收益。

　　“商业地产投资难度大，对投资者的要求更高，如果没有绝对的实力，在选择标的时一定要谨慎。投资商业地产需要对区域的规划有相对较深刻的了解，对整个城市的规划和各区域功能的规划都要有所了解。商业地产不仅要考虑交通、地段、品质，还需要看商圈定位和商业配套能否给项目带来不断的升值。”润德汇项目负责人认为。不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com