海航收购国美商都 或做强商业地产

　　近日，有媒体报道海航集团将以不到60亿元的价格接手位于北京南四环的大型商业综合体项目国美商都，截至目前未有谈判双方正式的消息公布。从海航实业获悉，目前双方仍在洽谈阶段，“内容与外界传的差不多”。

　　从接近海航人士处获悉，“交易已经确定，价格50亿多一点，还剩下一些尾款还未付。”

　　历时三年的国美商都转让也因此而基本落下帷幕。

　　就在最近，国美商都“始作俑者”、力挺唐骏的微博红人、中国世代投资控股集团董事局主席禹晋永因涉嫌合同诈骗罪，已被批准逮捕。

　　国美商都成拖累

　　也许没有国美商都的拖累，国美的商业地产之路不会如此坎坷。

　　2004年，崇尚资本运作的国美电器创始人黄光裕与鼓吹“资本地产”的禹晋永一拍即合，禹晋永被任命为国美置地的总经理。实际上，禹晋永此前什么地产项目也没有做过，仅靠“资本地产”概念行走江湖。

　　2005年，国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区产业基地35-A1地块，成为北京市当年最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

　　然而，对于该地块的错误预估，禹晋永的冒进和不懂装懂，也为国美地产的发展埋下了“地雷”。

　　一位接近国美地产的人士透露，禹晋永拿国美商都项目时，黄光裕正在美国出差，根本不知道这件事。在国美置地任职仅仅8个月，禹晋永就被请了出去。

　　记者从一份内部资料中获悉，国美商都总建筑面积为55.6万平米，其中购物中心面积为34.4万平米，酒店为5.4万平米，写字楼为3.4万平米。

　　21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔认为，一般的商业综合体也就10万平米左右，50多万平米体量，堪称“商业航母”。而商业地产比住宅地产要复杂得多，要有持续的资金投入、成熟的管理团队，以及精准的定位，但对于商业地产“新生”的国美置地来说，这一切都是匮乏的。

　　国美商都的定位几次更迭，案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场，又改回国美商都。尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位，而国美置业也更替了禹晋永、吴坤岭、童渊等多任总经理。

　　据了解，国美商都从2006年开工，2009年实现竣工，截至2009年，总投入达到31亿元。国美置地对其只有投入，未能有实质性回报，该项目逐渐成为“烫手山芋”。黄光裕的地产之梦，也因此而被拖累。2008年黄光裕入狱后，包括国美商都、鹏润建国酒店、昌平的一块一级开发土地被出售。

　　几经周折终落定

　　从2009年开始，国美商都陆续接洽了中国中铁、中铁八局、红星美凯龙、著名投行、海航等多个买家。

　　据三年前参与国美商都转让的一位业内人士介绍，国美商都最初的评估价为100亿元，最终报价60亿元，楼面价达到1.1万/平米。“房价三年涨了多少？这个价格没变，实际上是降价出售了”，该人士表示。

　　一位接近海航的内部人士透露，“交易已经确定，价格50亿多一点，还剩下一些尾款还未付。”

　　但在许多商业地产业内人士看来，这不是一块好啃的肥肉。

　　“净地早就转让出去了，盖好了，再转让，难度大很多，该项目62%的面积为购物中心，使其无法分拆出售，只能重新定位整合。”上述参与转让的人士表示。

　　从区域来看，项目周边商业氛围还不成熟，交通的通达性也一般，离地铁还有一段距离，总部基地周边没有住宅。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，这个地方很多商业买家都不愿意买，而海航购买，是从地产的角度来考虑，而不是商业地产的角度。

　　而一位曾经接触过国美商都的买家认为，40多个亿就已经是心理底线了，投资回报也无法能测算。预计入手之后，会有5-8年的亏损，需要把亏损的钱预留出来。

　　一般企业能够吞下该项目，但不一定能够盘活，这需要超强的商业地产整合能力。因此买家必须反复评估，才能下决心购买。就是以“闪电收购”著称的海航，也是谈判了一年多时间，才最终确定。

　　海航或做强商业地产

　　虽然海航未正式公布其收购计划，但据媒体报道，海航已成立由11人组成的“国美商都专项工作组”，由海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长谭向东担任总指挥，具体负责完成项目收购后的各项手续，并完成项目融资、落实资金及付款工作。

　　业内人士认为，海航拿到项目后肯定要重新定位、招商，但最终能否成功，现在还是疑问。但可以肯定的是，国美商都是一个优良资产包，能够扮靓其资产表。

　　蔡宇翔分析，海航是以资本运作去操作，而不是商业地产的角度来操作，不少业内买家，都将该项目视之为“鸡肋”。“周边住宅接近3万/平米，收购价格才1.1万/平米，在评估的时候，能够做到2万/平米，总资产价值就能达到100个亿。”这一资产做进报表里，将十分靓丽。

　　一位熟知海航的人士表示，海航内部也在进行整合，海航是以资本运作、投资见长的公司，做为投资人话语权更强，“投资的人收购了项目，然后交给管运营的人去经营”。

　　实际上，海航最近收购势头正猛，多项发生在商业地产领域，如收购CBD区域的丰树大厦。

　　从海航实业可以看出其商业地产的野心，目前已成立中国集、YH城、YOHO湾等自有商业综合体品牌，海航也将通过收购购物中心、自建等方式推广和复制这些商业品牌。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）