摩天魔咒——中国经济与商业地产热

　　8月9日，2012博鳌房地产论坛在博鳌隆重开幕，今年大会的主题是“平衡与发展 可持续的中国房地产”。

　　以下为香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生的主题演讲：

　　陈启宗：谢谢，首先评论一下任志强所说的强奸论。我看，国家没有强奸房地产商，反而救了房地产商。所以，客气一点说，房地产商是犹抱琵琶半遮面，还好政府来了4万亿、10万亿，要不然恐怕2009年大部分的房地产商都已经破产了，当时是没有办法。

　　这个命题很特别，“平衡与发展可持续的中国房地产”，“平衡”这个字大有问题，平衡是大家都应该追求的，但是以中国的国情来说，改革开放只有三十年左右的历史，真正在制度上的改革，不过是15-17年的历史，之前主要是意识形态的一些障碍。之后，大概94、95年之后，才可能真正在制度上有改革。我常常说，96年之前，中国连中央银行都没有，人民银行是96年左右是当时的朱熔基总理才设立的。所以，在那么短的一个历史过程里，要达致平衡根本是不可能的事。再说，中国之前的情况和现在的情况，那个落差恐怕是世界上其他任何一个国家都没有见过的，只有战争才能带来如此的落差。但是，中国能够在没有战争的情况下，能够从一种社会制度转到另外一种社会制度，带来一般老百姓生活的改进，我认为这是人类历史上非常了不起的事情。不过，在那么短的历史过程里，要达致平衡简直是不可能的。

　　你想想看，从政府分配房屋到现在市场占了相当大的份额，都是在短短十几二十年里完成的过程，从这个角度来看，不平衡是可以原谅的，也是可以理解的。当然，大家要尽量达致平衡，无论是在政策上，还是在各方面的努力，都是应该进行的。

　　今天，要讲中国经济和商业地产热，对于“热”字我觉得也有难度，有冷的时候，也就有热的时候，也就是说根本是一个周期的问题，房地产无论是商业，还是住宅，都不能够离开这个周期，就是说中国经济与商业地产热，中国经济恐怕也必须是在周期的大环境之下来看待商业房地产热的。

　　周期，对于做房地产的人来说，绝对不是一个新的事物。我还是先讲另外一件事吧，我看到任志强就会想起全世界的房地产商都是不被尊重的，你们知道这个事儿。在美国如此，在欧洲如此，在全球凡是做房地产的，都是不最被社会尊重的。所以，任志强绝对不是唯一不被社会尊重的，反而你是非常被社会尊重的。原因何在？有几个原因。

　　第一，房地产商一般都想赚快钱，加上行业可以借贷，可以用10元做100元的生意等等。那么，这些赚快钱的人，总是对社会上的这种人有一点意见。

　　另外，很多人以为做房地产的人没有专业知识，没有专业特长，有钱有地就能做房地产商。是，有钱有地就可以做房地产商，但你绝对不可能做一个负责任的房地产商，也不可能做一个被人尊敬的房地产商。但是，到现在为止，中国房地产市场不过二十年的历史，大家有很强的观感，房地产商不需要特别专业的知识。

　　再来一点，房地产的特性比较特别，什么都不做的话，也可以赚钱。因为，地价会涨，只要整体经济向好，作为房地产商，在土地上不盖什么也能赚钱，就很难保证社会上对房地产商没有意见。也可以说，因为这个特性，房地产是赌博性比较强的东西，投机成份也非常炽热，这也是被别人不尊重的原因。当然，无论是在海外，也包括在中国内地，很多房地产商的个人素养也不见得比别人好。所以，这方面也是房地产商不被人尊重。

　　最后，成功的房地产商，大家看得见；失败的房地产商，没人管。大家对房地产业成功人士比较眼红，是现实，房地产商不被社会尊重更是现实。房地产商不得到社会尊敬，至少得到了钱，失败的房地产商最可怜，既不被社会尊重，又没有赚到钱，你最后是一无所有。

　　说到房地产的周期性问题，大家不要忘记一件事，房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。刚才，有演讲者说两三年就可以盖起来，凡是两三年可以盖起来的都是垃圾，真正的周期不是两三年，应该是六七年才是正常的周期循环。所以，周期长的话，就有前期的维系在里面，就有热和冷的说法。

　　大家知道，恒隆公司在这方面被人认为比较能够抓住周期，希望大家从一个正面的角度来看，运作资产是长周期的资产，是周期性很长的一个行业，从另外一个角度来看这是非常好的一件事，这正是作为房地产商能够赚钱的好机会。现在，大经济都不太好，世界如此，中国也如此，对于一个好的房地产商来说是一个极好极好的机遇，不要浪费这个机遇。

　　房地产商实在不应该靠地价的增长来赚钱，要不然就不再是投资，不过是投机而已，更不用说我们是一家营运公司。那么，地价的上涨应该是额外收益，我们应该以能力、经验来创造财富。既然这个行业有一个特性，地价是你不增加附加价值也能赚钱的，那你享受这个好处就是了。但是，我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。

　　最后，关于商业地产，我讲三个成功要素。

　　第一，必须有耐性。做房地产商，好多人都以为必须是一个很快很快的行业，必须对市场的脉搏把得很准，要很快很快。我不否认，有时候是要很快。但是，更多的时候千万不能快，要慢得不得了。你试试想，房地产的周期一定是倒“U”型的走势曲线，也就是说绝大部分的时候不是你买东西的时候，绝大部分的时候也不是最好的卖东西的时候。最好的买东西的时候，一般来说只有5%-7%的时间，最好卖东西的时候，也不过是5%-7%。作为一个房地产商，真正要动作快的时候，不超过5%的时间，一般来说10%的时间是你真正要做功的时候，90%的时间是你不做事的时候。要做一个好的房地产商，就要能够90%的时间不做事，你做事就很容易出错，就不能赚到最大的回报。因为，只有5%-7%的时间是最好买东西的时候，就是谷底；也只有5%-7%是最好卖东西的时候。所以，做商业地产周期更长。第一件事就是要有耐性，耐性表现在你什么都不做上面。所以，我告诉我的股东，他们给我很高的薪酬，不是要我做什么，而是要我不做什么，我的“没行动”，本身就是一个很大、很有意思的行动，我的不行动就是一个行动。

　　第二，专业房地产领域极度缺乏专业知识，这些专业知识不是单方面的，而是综合的知识，好多人以为做房地产就是财务安排而已，有些地方把房地产纳入到金融领域里，绝对是错误的。也有的人请一个好的建筑师，为你设计好就行了，那也是错的，一个好的房地产商必须有相当、全面综合的专业知识，需要时间来累积经验，也需要我们用谦卑来总结经验。

　　唯有具备以上三点要素，才能具备好的房地产企业文化。因为，经验在人的脑子里，企业文化非常重要。

　　说到房地产行业，去年，比较热。但到了今年，比较冷。基本上，民企商业房地产商退出了市场，主要是国营企业，中海、中粮、华润、保利等等，这些国营大企业还在商业领域里运作，作为香港房地产商，我的对手不是本地的民营企业，主要是国营企业。作为房地产商，应该好好地利用市场低潮来反省我们自己，增加我们的专业知识，在下一次好机会再来的时候，我们可以更好地利用那些机会。

　　长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的，问题是，在机会来临的有生之年，你和我还在不在？（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）