商业地产升级换代更需深练“内功”

　　进入2012年，商业地产没有了去年的来势汹涌，今年商业地产的走势更是众多投资者关注的重点。另外，包括和黄·新街里、华润·翠林天地等新型商业街区逐渐呈现，也为商业地产“升级换代”做了新的探索。现在，就请听听三位楼市专业人士说说今年商业地产的那些事。

　　商业体量有点过猛投资速度在放缓

　　价格温和趋于理性供大于求态势较稳

　　2012年已过半，商业地产仍然是备受关注的热点之一，你认为应该怎样概括上半年成都商业地产发展，又是为什么？

　　曾祥庸：在住宅调控的背景下，上半年商业地产仍然是开发商重点关注的方向。实际开工面积相当大，价格相对比较温和，略有下降，特别是写字楼，由于推出量太大，相应租金、价格有向下走的趋势。另外，从整体来讲，目前成都市商业体量有点过猛，超出人均水平，以后市场的消化有一定难度。

　　冉立春：相比去年下半年来势汹涌的商铺投资热，今年投资速度在放缓，更加趋于理性，个体投资少了，反而是买一层或买一栋的机构投资者　　比较多。上半年写字楼新增40万平方米左右，市场消化比较缓慢，属于供应大于需求。专业市场数量虽然没有新增，由于总量比较多，短期内难以消化，存在产业过剩的风险。另外，上半年成都市商业综合体突破110个。

　　庞民秀：商业地产在经历了去年红火发展之后，今年上半年发展态势较稳。在当下住宅限购的情况下，目前依然没有更好的投资渠道能取代房地产。

　　商业地产“升级换代”新型商业街区受宠

　　多元化个性化需求城市商业网点街中设街

　　近几年，“升级换代”成为成都商业地产关键热词，而品质也不断提升，包括和黄·新街里、华润·翠林天地等新型商业街区逐渐呈现，你怎么看这种商业形态，又会有哪些影响？

　　曾祥庸：随着生活方式的改变和生活品质的提升，多种商业形态的物业呈现就是为了满足不同层次的需求，本身就是商业发展的趋势。为了达到多元化、个性化需求，城市综合体、街区、mini社区等等的呈现，显示商业发展的成熟和完善，各种商业形态相互补充、相互衔接、相互融合，使得城市功能和商业体系更加完善和饱满。

　　庞民秀：这种新型商业街区无论软硬件上，都有针对性地将成都实际需求和国内外先进经验相结合，华润·翠林天地新型商业魅力在于其天生的开放性：街中设街，四面贯通，临街旺铺，避免商业死角。从华润·翠林华庭商铺以及公寓开盘火热销售也可以看出投资者对其价值的认可。

　　冉立春：包括街区商业、社区商业、轨道商业等形式，实际上是城市商业网点的组成部分。就目前街区商业来说，一般都跟周边大的商圈关系非常密切，但实际上在招商、管理方面要求更高，需要深练“内功”，拥有独特的文化内涵和特色，更需一段时间放水养鱼，短期内难以见到效益，建议不要轻易做街区商业。

　　政策实际效应仍未触底下半年开发商仍将促销跑量

　　促销跑量政策实际效果自持物业

　　面对扑朔迷离的楼市，许多投资者比较迷茫，目前成都商业地产是否值得投资，请你给投资者一些建议？今年下半年成都商业地产又将如何？

　　曾祥庸：目前金融产品、投资工具相对比较少，所以很多人都选择不动产。我认为未来10年到20年间，房地产仍然会是一个缓慢的上升曲线，可能不会疯涨暴涨，但是它保值、增值有一定保证。投资者还是需要根据自己情况，要量入为出，可以关注下位置优越、总价不高的小商铺，它的风险比较小，比如说写字楼群旁边的商铺或者几十万平米以上的大社区中的社区商铺。目前投资写字楼要谨慎些，我觉得量已经过大。下半年，商业地产预计会保持上半年的平稳状况，价格基本上会企稳，而开发商由于资金压力，重点会放在促销跑量。

　　冉立春：目前国家调控住宅市场的政策非常清楚，今年之内不会有大的变动，我认为政策所带来的实际效果到现在还没触底，住宅和商业实际上是唇亡齿寒的关系，住宅价格下来了，商业也会下来。很多开发商现在也在观望，资金压力比较大，投资者暂时还不宜出手，在选择商铺投资时，最重要的还是要讲口岸，特别是选择有主力店依托的地方。

　　庞民秀：对于商业地产投资，选择投资回报率高、未来升值潜力巨大的物业成为重中之重。另外，知名的开发商、专业的后期物业管理都会成为衡量商业物业投资价值的重要因素。翠林天地之所以受到青睐，自持华润万家超市和部分商业，也给予其他业主非常大的信心。目前最热门的话题就是“北部改造”项目，城北区域成为一个“投资门槛低、发展空间大、投资回报高”的区域，下半年城北商业地产项目依然是关注的重点。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）