上半年天津商业地产震荡调整期 零售业最活跃

　　多家机构统计数据显示，２０１２年上半年，天津商业地产市场正处于震荡调整期。多个商业综合体的面市让商业地产的经营出现了空前的繁荣景象，下半年商业经营的业绩也被越发看好。写字楼的售价、租金同步上涨，公寓与商铺的租金微降，服务式公寓租赁房源滞涨等现象成为今年上半年商业地产的重要特征。与其他业态相比，零售业在商业地产中的活跃度最高，也被看做是未来相当一段时期内商业地产的重要业绩增长点。

　　写字楼 增量下降租金上涨

　　第一太平戴维斯昨天发布的数字显示，上半年本市甲级写字楼市场租金水平呈一定幅度的上涨。据统计，２０１２年上半年，天津甲级写字楼平均租金成交价格环比上涨０.５%，达到人民币１３９.８元每平方米每月，与去年同期相比上涨２.６% 。同期发布的数字还显示，上半年天津甲级写字楼租赁市场无新项目入市，市场净吸纳面积为７３００平方米, 仅相当于２０１１年下半年市场吸纳量的３０%。

　　上半年天津中心城区一手甲级写字楼销售市场仅有三个在售项目，即富力中心、环球金融中心(高区五层)、大都会天汇广场。而２０１２年第一季度，天津环球金融中心则拿出约１４０００平方米的原有租赁面积进行销售，其每平方米的平均报价为人民币３３０００元。ＤＴＺ戴德梁行发布的数字显示，今年二季度，天津市优质写字楼市场无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持在８５０６３３平方米。

　　商铺 扎堆上市租金略降

　　零售物业是商业地产消费力最为集中的领域，因此也是商铺价值的最直接体现。２０１２年上半年，本市多个大型商业综合体的运营让区域商圈优势越发明显，但商业体容量大规模扩张也让商铺租金呈现小幅下滑。

　　１０万平方米以上体量的商业综合体项目从去年下半年开始集中上市，形成了本市商业地产空前的竞争氛围，也让商铺租赁行情出现了一定程度的下滑。业内人士认为，这种竞争引起的价格调整对于市场属于良性刺激，更多的商业平台将为市民提供更加丰富的商业模式。

　　据第一太平戴维斯统计，今年上半年，天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降０.９%，达到每平方米每月人民币５１１元，平均进驻率环比上升２个百分点，达到８６%。价格下降与进驻率上涨的趋势，也印证了上半年市场竞争带来的良性刺激效应。

　　零售业扩张需求上升

　　大型商业综合体刺激了消费潜力的爆发，而各类零售业品牌挺进市场的扩张需求也在迅速增长，这些因素也都刺激着商业地产在一两年内仍有上涨的可能。

　　２０１２年上半年本市新增商业项目分布范围也在明显扩大，从传统的滨江道、小白楼商圈已经扩展到全市各个区域。例如，上半年位于小白楼商圈的友谊精品广场，商业建筑面积５万平方米；位于中北镇的永旺购物中心中北店，商业建筑面积约１２.５万平方米；位于滨海新区泰达商圈的金元宝滨海国际购物中心，商业建筑面积６万平方米。

　　受到新兴购物中心影响，传统商圈零售商家开始进行物业改造和品牌调整。据戴德梁行市场调查，第二季度本市几家运营近十年的老牌商场进行停业改造，以调整商户组合和商业定位，同时一些商场也计划引进主力商户，增加人气集聚以适应日益激烈的商业市场竞争。分析人士认为，老商场升级改造以及新增物业逐渐体现差异化定位等商业动作在今年也都表现出不少趋同之处，如多家商场都开始重视儿童主题打造，如新近开业的水游城、大悦城以及河东万达广场（项目招商信息）都有可观面积的儿童乐园；商业综合体都更加注重影院商户的引进；知名品牌餐饮与新开业购物中心的紧密合作等等。

　　“银河购物广场将于下季开业，百盛二店也有望于年末入市，新增供应将进一步增加天津市中高端商业物业的规模。”戴德梁行华北区研究部主管魏东表示，“但结合未来３-５年天津中高端商业项目的可见供应来看，未来天津商业项目竞争压力将增大。”

　　成功商业地产赢在“品牌战”

　　２０１２年上半年，多个商业综合体项目的投入运营让区域商业地产氛围越发浓郁，城市商业布局也面临重新洗牌。对于开发商们而言，商业运营的成败经验对未来抢滩商业地产份额都有着至关重要的作用，解剖经营案例也就成为眼下开发商们特别热衷的事情。这些成功的案例到底有何借鉴之处？又将如何影响津城未来商业地产的走向？

　　案例一 大悦城

　　独有品牌 吸引目的性消费

　　２０１１年的圣诞节，大悦城可以说是手忙脚乱地匆忙开业。商城内很多板块施工尚未完全结束，不少开发空间弥漫着浓重的装修材料气味……但从上半年整体经营情况来看，大悦城的业绩还算不错。业内人士认为，该项目中大量天津独有品牌和标志性娱乐设施等，都形成了对时尚消费人群较强的吸引力，在硬件设施逐步到位后，下半年该项目的运营业绩或许还会有大幅提升。

　　“刚开业时，我们的消费人群以周边住户为主，但随着轨道交通和品牌推广的成熟，现在商城内的消费者已经涵盖了全市各区域，甚至还有从环城四区来此消费的市民。”据天津大悦城项目工作人员透露，区外消费者到该项目来，通常都有较强的目的性消费。“有些年轻人专门为了来逛ＺＡＲＡ的旗舰店，有些人是为了来看ＩＭＡＸ影院，还有全明星冰场等也都有不少粉丝客户。”

　　据该公司内部人士透露，目前大悦城的客流量已经比最初开业时增长了５０%左右，铺位空置率也由开始时的１０%左右下降到３%左右。市场分析人士认为，大悦城将多个在京沪地区相对成熟的快时尚品牌落地天津，并设立旗舰店，已经确定了部分年轻时尚人群的购买意愿。同时，天津首个全业态影剧院、首个全明星冰场以及鹿港小镇、汉堡王等在天津的首家店等，这些首次引入的品牌概念也锁定了不少市民的尝鲜欲望，为开业之初奠定了一定的客流基础。不过，不少受访消费者则认为，对于市中心大型购物中心来说，近３０００个免费停车位才是他们愿意首选大悦城的重要原因。

　　案例二 河东万达广场

　　汰换两成品牌 加强竞争力

　　就区域商圈来说，河东万达广场（项目招商信息）是最经典的案例。据业内人士透露，河东万达广场的年营业额达到９亿元，对商铺品牌的快速淘汰更换是其重要经营特点。

　　据了解，万达广场开业一年里已经汰换了２０%的品牌，以期形成不断升级改造的良性循环。据称万达广场每天的客流量平均超过５万人，而这种快速更换品牌的经营方式也确实让消费者避免了审美疲劳。不过也有一些消费者认为，万达更适合较长间隔时间的集中体验，而不会选择其作为经常消费休闲场所。

　　“很多消费品牌已经打入天津市场，眼下不少新开项目中的新品牌比例已经越来越低，今后随着市场消费的饱和度提高，估计现有消费品牌也会进行布局调整，新开商业体的招商会面临更加严峻的考验。”业内人士孙先生认为，这些品牌调整将会使得商业体的租金面临下调威胁，但竞争加剧又会要求服务品质上升，这样的矛盾对新入行的操盘企业将形成致命威胁。

　　下半年 商业地产提速上市

　　上半年商业地产尽管发展势头比较平稳，但多数开发企业已经对下半年经营业绩和新项目运营效果都给予了更高的期望。

　　新增甲级写字楼 未来６５%融入综合体

　　虽然许多开发商选择租售结合的形式， 以期通过销售部分项目来缓解短期现金流压力， 但是为了保证项目的品质，未来将有更多的开发商开发管理纯租赁型项目。

　　“综合体已成为了一种主流地产开发趋势，未来三年的甲级写字楼新增供应里约有６５%的项目位于综合体项目中。”第一太平戴维斯市场分析人士认为，未来高品质项目的相继入市，或将拉升整体写字楼市场的平均租金。不过也有业内人士认为，市场竞争压力增大将使得进驻率在未来两至三年内受到下行压力影响，从而使得现有项目的租金上涨幅度受到抑制。

　　就项目而言，位于海河沿线区域的金谷大厦，拥有写字楼面积５４５００平方米，是２０１２年下半年有望入市的甲级写字楼项目。

　　二级商圈最具活力

　　２０１２年本市的高端零售商业供应主要集中在二级商圈及区域性商圈，随着商圈的扩张和项目品质的提升，竞争将进一步加剧。

　　综合多家机构统计，预计２０１２年下半年天津中高端商业项目新增供应约为２８万平方米。业内人士分析，天津环城四区基础设施建设的逐步完善，使本市非传统区域将形成很多新兴商圈，零售商也将越来越关注这些充满机会的区域。而随着消费者对购物体验和环境的要求逐渐提高，多元化的购物场所将成为主要发展趋势，新型的消费模式将对传统商业模式形成挑战。

　　除了综合体商业项目的集中开发外，大型奥特莱斯及社区型购物中心也将继续增量。据了解，这些类型物业一般位于交通便利的市郊及高速公路旁，备有充足的地面停车位及大面积的品牌专业卖场，提供给消费者更便利的购物消费场所。

　　服务式公寓 吸收存量为主

　　“预计２０１２年内天津高端服务式公寓租赁市场将无新增项目入市，未来市场需求将主要以吸收现有存量为主。”业内人士预计，公寓类产品下半年仍将继续保持冷淡局面，尤其是住宅市场对于刚需人群的货币政策放宽，将让低总价的投资型产品销售形成更大难度。

　　不过，也有业内人士认为，外资企业的在津扩张及投资将有望带动服务式公寓租赁市场的发展。但从公寓类产品的整体市场来看，竞争日趋激烈，运营商不断努力改善服务和设施，以争取更多的市场份额，这些服务升级竞争都将成为下半年的发展趋势。

　　另外，一批由小业主持有的高端销售型服务式公寓物业逐渐进入二手租赁市场，该类产品因具有一定的价格优势，预计将对现有服务式公寓租赁市场带来一定竞争压力。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）