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黑石百亿美元押商业地产 中国外管局拟投5亿

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黑石百亿美元押商业地产 中国外管局拟投5亿

帖子  穷鬼懒虫 于 周二 九月 25, 2012 4:00 pm

中国外管局已经承诺,向黑石旗下“第七期黑石房地产合伙人基金”投资5亿美元,进而该基金规模达到133亿美元,有望成为有史以来同类别基金中募集资金最多的一家。

据《华尔街日报》援引消息人士报道称,中国外管局已经承诺向黑石集团(BlackstoneGroupLP)管理的房地产私募股权基金投资5亿美元。中国正在寻求多元化的投资渠道,以提高收益资产。据路透社消息,投资的接收方为黑石集团旗下“第七期黑石房地产合伙人基金(BlackstoneRealEstatePartnersVII)”。

拟募133亿美元

消息称,该项基金自2011年春季开始筹款,预计在2013年2月完成募集。黑石集团已成为全球最雄心勃勃的商业地产买家,尤其是自房地产市场低迷以来,在全球经济不景气时押注该行业未来的发展前景。

此前,第六期黑石房地产合伙人基金共募集了109亿美元,其中大部分都投资于美国的商业地产,如商场、仓储配送中心及酒店等,主要项目包括延时住宿酒店([objectWindow]edStayHotels)及通用成长地产(GeneralGrowthProperties,GGP)等公司的改组与资产重组工作。黑石集团总裁托尼?詹姆斯(TonyJames)希望第七期基金的筹资规模至少应与第六期相仿。

延时住宿酒店于2009年6月申请破产保护,是美国历史上最大的商业房地产公司破产案之一。截止2008年底,该公司拥有资产71亿美元,负债76亿美元。通用成长地产则是一家房地产投资信托公司,主营业务是在美国开发购物中心,其在2010年因经营不善而破产。作为通用成长地产破产计划的一部分,黑石集团向其投资了5亿美元,以获得其脱离破产保护后分拆出新公司的普通股和股票。

黑石管理着超过480亿美元的房地产资产,经营着世界上最主要的地产私募股权投资业务。目前,该集团已经筹集到超过120亿美元的资金,用于投资其新成立的房地产基金,这一数字在2012年1月时为60亿美元,现在已是当时的一倍多。而中国外管局也已同意向该房地产基金投资,使其有望成为有史以来同类别基金中募集资金最多的一家。

黑石集团董事长及首席执行官苏世民(StephenSchwarzman)在7月下旬一次对投资者的电话中提到,他“非常有信心”,(房地产)基金在今后数月募集工作最终完成时,能达到133亿美元的规模。

苏世民说:“根据全球的困境水平及减债需求,我们正在寻求极具吸引力的投资机会,(巨大的融资规模)使得我们拥有了迄今为止该行业中最为雄厚的储备资金。”

长期潜伏商业地产

美国房地产市场自2006年初泡沫破裂之后,一直处于调整之中。近期公布的利好数据让越来越多的市场人士相信,美国房地产市场的本轮下跌已经探底。据路透社消息,黑石集团押注美国房地产市场复苏,已斥资超过3亿美元收购了超过2000户止赎房屋,用于出租。

“我们看好(房地产市场的)长线走势:空房子终究会有人租住,而房地产市场将会很快复苏。”黑石集团资深执行董事暨全球房地产主管乔纳森·格雷(JonathanGray)表示,“我们的退出策略是将个人房屋出售给承租人自己,公共住房的房地产信托投资将会有很大市场。”

那些想要大量买进止赎房屋者们所面临的一大障碍是,收购之后的管理及维护。格雷表示,“必须要花些钱修修补补,得把房子租出去。真正的挑战在于执行力,并且要建立一个团队。”黑石正寻求与所收购房产附近的大型公寓营运商合作。

“最终这将对美国经济产生非常积极的影响。”格雷说,“这些房子将会被修葺一新,人们也将会买得起房子。我认为这是个挣钱的好机会,但机会不会永远存在。”

除了黑石集团,还有数家对冲基金业者及私募股权公司打算筹资或已经筹资购买止赎房产。这些投资者预计将先在数年内出租房产,而后随着房地产市场的复苏再出售这些房产。

格雷于全国广播公司商业台(CNBC)在曼哈顿举办的一场机构投资者会议上表示,“有很多业者已经宣布了其投资策略,但实际上已经筹到资金并且开始行动的业者很少。”他还表示,“能够达到一定的规模,并在全国主要市场进行组织运作的业者将会是相对少数。”这一做法与黑石一贯的策略相符,即在重置成本深度折价的情况下收购地产。

长久以来,黑石集团在商业地产业动作频繁。2005年,黑石集团旗下机构以32.4亿美元收购了著名连锁酒店温德姆国际(WyndhamInternational),并对其进行私有化。2006年,黑石集团以377亿美元收购了全美最大的写字楼物业持有者权益办公物业投资信托(EquityOfficePropertiesTrust)。2007年,黑石集团出资约260亿美元收购了全球领先的酒店管理集团希尔顿集团(HiltonHotelsCorporation),使其成为全球最大酒店集团。

带动竞争对手

近期公布的利好数据向市场人士发出信号,美国房地产市场的本轮下跌已经探底。黑石的示范效应更是带动了众多房地产投资机构积极准备,谋求在回暖的地产市场中分得一杯羹。

资产管理公司西部信托投资(TrustCompanyoftheWest,TCW)最近发起了西部信托住房合伙人基金(theTCWHomePlacePartners)。这对于财力雄厚的投资人而言,是一次投资“房市转折”的机会,他们可以从银行及联邦政府机构手里购买止赎房屋。西部信托投资是一家致力于固定收益的证券投资机构,其管理的资产约1280亿美元。

比泽尔房产美国公司(BeazerHomesUSA,Inc)在5月初宣布出资组建比泽尔二手住宅租赁公司(BeazerPre-OwnedRentalHomes,Inc)。后者包括了一家由私募股权投资机构科尔伯格?克拉维斯?罗伯茨公司(KohlbergKravisRoberts&Co,KKR)下属公司领导并管理的投资集团。比泽尔基金计划在美国的一些市场上大规模购入,翻新并出租那些兴建时间不长、先前有单个家庭所拥有的房屋。

美国公寓持有者兼开发商拱石公司(ArchstoneInc)于8月10日则向美国证券监管当局提交文件,准备在首次公开募股中筹集1亿美元的资金。提交给美国证券交易委员会的文件显示,该公司拥有美国181个公寓社区,合计59419套公寓的权益,主要集中在华盛顿特区、南加州、旧金山湾区、纽约市、波士顿、西雅图及佛罗里达东南部。

拱石公司由雷曼兄弟控股公司(LehmanBrothersHoldingsInc)全资持有,据称是雷曼公司此前经营不善的主要原因之一。拱石公司希望通过首次公开募股筹集资金,以偿还债务并负担公司的日常开销。

中国商经

黑石集团总裁托尼·詹姆斯曾表示:“2011年,黑石全球一半的私募股权交易都将发生在亚洲。”很显然,中国是其必争之地,黑石将中国市场视为其淘金之地。

2008年6月,黑石集团以10亿元人民币的价格收购上海长寿商业广场95%的股权,这是黑石在中国房地产业的首笔交易。黑石集团对空间布局及外立面重新打造后,于2009年5月,更名为“调频壹广场(channel1)”重新开业。2011年11月,黑石集团以14.6亿元人民币的价格将其股权出售予香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司,获利超过4亿元人民币。

2009年10月,黑石集团宣布成立百仕通中国股权投资管理公司,负责在上海浦东设立的首只地区性人民币基金“中华发展投资基金”的管理工作,上海陆家嘴金融开发公司是该基金首个投资人。

2010年,黑石集团斥资6亿美元,购入山东寿光物流园30%股份。一年后,黑石在寿光物流园赴香港首次公开募股之前选择撤股,由主承销商之一的瑞银接盘。有关媒体推测,由于黑石看重的创新业务——物流园内具有银行卡功能的“交易卡”运营模式未能获得运营牌照,于是黑石萌生去意。

2011年年底,媒体报道中国房地产企业绿城(新闻专题集团与中投公司旗下建银投资、黑石集团密切接触,准备成立合资公司投资国内房地产。黑石集团的外资背景不利于其直接投资房地产,与央企背景公司合作,行事就比较方便。

背后的中国身影

此次黑石接受外管局投资并非其首次与中国外汇储备投资机构打交道。

2007年,中国投资有限责任公司(下称中投公司)尚未正式成立之时,就斥资30亿美元,以每股29.6美元的价格购入正在招股上市的黑石集团约10%的股份。2008年金融危机后,黑石集团股价曾探底5美元以下。目前黑石集团股价不到14美元,仅为中投公司入股时的一半不到,以此股本计算,中投此项投资亏损约为15亿美元。

相较而言,此次外管局对黑石的投资规模小了许多,承诺投资金额为5亿美元。

外管局与中投公司是中国外汇储备的主要对外投资者。在中投公司成立之前,外管局一直承担着中国对外投资的任务。2007年9月,中国主权投资基金中投公司获得2000亿美元注册资本金(专题论坛)开始运作。此资本金全部来自中国外汇储备,由财政部发行1.55万亿特别国债进行购买并注入其中。2011年12月,外管局向中投公司直接注资300亿美元,这是中投公司成立注资之后的第二次政府资金投入。

外管局管理着中国3.2万亿美元外汇储备,其正在努力寻求私募股权领域的投资,以增加投资回报。中国现时拥有世界最大的外汇储备,但外管局投资风格历来谨慎,外汇储备中的很大部分投资于回报率较低的资产,如美国国债。

直接知悉该事项的消息人士称,外管局计划将外汇中约5%的储备投资于另类资产类别,如私募股权。但外汇储备中的很大部分仍将是国债、现金及其他流动性资产。中国政府正在努力改善外界认为其外汇储备严重依赖美元的印象。

外管局最初在私募股权投资领域的成绩单着实让人尴尬。2008年,外管局向美国私募股权机构德州太平洋集团(TPG)运营的一个基金投资25亿美元,该基金随后向当时全美最大的存款与贷款机构华盛顿互惠银行进行投资,不久后随着华盛顿互惠银行因破产被美国政府关闭,该基金的投资打了水漂,外管局也因此蒙受了损失。

外管局在此项投资上的损失到底有多少,众说纷纭。《华尔街日报》的消息是“(损失)并不清楚”,而《金融时报》的报道是“亏损10亿美元”。消息人士说,此次沉重的打击让外管局接下来在私募股权的投资上“格外小心”。外管局的职责之一便是让中国的外汇储备保值增值。

当德州太平洋将其在华盛顿互惠银行的投资减记至零时,不仅中国在此次投资上遭遇滑铁卢,包括科威特投资局(KuwaitInvestmentAuthority,KIA)与新加坡政府投资有限公司(***ofSingaporeInvestmentCorp,GIC)在内的其他主权财富基金也损失惨重。

中投公司方面,2011年业绩不佳,根据《金融时报》的报道,中投公司全球投资组合亏损4.3%。在中投年报中,该公司认为2011年市场低迷且其多笔私募股权仍处在投资阶段是其表现不佳的主要原因。2008年中投公司的全球投资组合资本回报率为-2.1%,2009年与2010年为11.7%。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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