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烟台商铺成交或将最具投资价值 投资十大误区

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烟台商铺成交或将最具投资价值 投资十大误区

帖子  穷鬼懒虫 于 周四 九月 06, 2012 3:43 pm

随着万科、保利、龙湖、中建、中铁、中粮、万达等大品牌房企的进驻,烟台的房地产开发迎来了历史上最大规模的集体开发,不仅仅是住宅类产品大量面市,商业地产项目也空前地繁荣起来。从佳世客到银座、从阳光100到世茂百货、从万象城到新天地、从中粮到万达再到华润……仿佛雨后春笋般地出现在了烟台的各个区域。

城市发展带来商机无限烟台,一个150年前就已经敞开大门的海滨城市,做为我国北方重要的港口,曾经拥有与青岛、大连同等的地位和实力。由于种种原因,烟台发展的步伐一度放缓,落在了青岛和大连的后面。如今,随着大烟台战略加快实施,烟台迈开了急追快赶的步伐。

2011年,十二五元年开启,世界级旅游岛大开发破土动工,打造“中国北方国家海岸”,中国北方智库论坛永久会址即将开工,国家级高新区全力运作,引来大量高科技企业和技术人才,莱山区总部经济战略初现端倪,半岛蓝色经济区上升为国家战略,城际高铁、潮水机场和港口建设正在加紧进行,交通运输能力大幅提升。

商业地产成为投资热点

自2010年开始的房地产调控,一次比一次给力,不断调高的贷款利率和首付比例,以及不断提高的准备金率,部分城市住宅市场的成交量和成交价格开始出现下行的趋势。针对住宅地产的调控已经初见成效。

3日,一在售住宅项目的营销总监分析说:“由于购房成本增加,投资型购房者转向其他投资类型,而自住型购房者改变梯度置业的方式转而选择一步到位,这是目前大小户型销售有所放缓的主要原因。”

一线品牌布局商业地产

6月28日,万科首度公布其三大商业产品线的入市。“从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业。一方面,继续依托住宅,开发和拓展社区商业。另一方面,顺应城市发展规律,万科也将在社区和住宅之外,开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。”这意味着万科向商业地产扩张有着实质性的迈进。

对于烟台而言,老牌的振华、已经逐渐成熟的佳世客、刚刚开业的阳光100和世茂百货,正在建设中的万象城和新天地等城市综合体、即将开工的中粮、万达、华润等正在瓜分商业地产版图。“未来几年,还会有新的商业地产项目加入进来,烟台的商业地产将成为最具投资价值的地产产品。”一位业内人士如是说。

商铺投资越来越受业界的关注,然而有的人认为投资商铺没什么风险。很多投资者认为,买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡,风险不大,可以高枕无忧了。其实,一般来说,商铺投资的风险却要比住宅大得多。这是因为商铺包括了物业和商业两重属性,而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功,这就给商铺带来了巨大的不确定性,有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊,给投资者带来的损失也是巨大的。投资商铺有窍门,切忌商业地产投资十大误区:

一、过于相信开发商的实力

的确,在房地产投资中,开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中就有不少“追星族”,他们紧跟一些高端的品牌开发商进行投资,的确获得了不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了,一个项目是否具有投资价值,关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等,如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉,显然是不恰当的。

二、售价高的项目回报也高

在房地产市场,很多人都发现有这样的规律,就是一般来说售价高的项目潜力也大一些,这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了,因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下,有些售价高的项目租金回报率并不高,但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率,这也是我们时常说的“淘铺”。所以,看一个商铺项目有没有潜力,关键还要着眼于其日后的租金回报。

三、过于相信稳定回报承诺

投资商铺当然是为了获得回报,于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌,比如每年8%的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了,其实不然,因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的,如果商铺的运营没能获得成功,承诺的所谓回报也只能成为一纸空文,这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。

四、只要地段好就可以了

在住宅市场,地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标,然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产,地段的确是非常重要的,比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了,我们发现,有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火,商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说,其实没有地段好坏之分,而只有地理位置正确与否的区别。

五、人流多的商铺就值得投资

很多投资者在考察商铺时都会关注这样一个指标,那就是商铺周边的人流量,他们这样认为,人流多的商铺自然就是旺铺,投资价值也高。其实,虽然人流的多少值得考虑,但关键还要看其中属于该商铺的目标消费群占多大的比例,这一点至关重要。有些商铺看上去热热闹闹的,但真正做起生意来却并不见得怎么有效,就是因为人流的有效性不足。另外,人流的多少也会随着时间发生变化,现时的人流并不等于未来的人气,这一点投资者一定要重视。

六、买了商铺就坐享其成

不少投资者还存在这样一个误区,那就买了商铺之后可以像住宅那样不管不问坐享其成了。其实,投资商铺还有一个“养”的过程,投资者在持有商铺的过程中要注意不断地观察,比如可以通过调整业态等方式,进一步使“生铺”成为“熟铺”,直至最终成为“旺铺”。

七、此“街铺”非彼“街铺”

很多投资人都知道街铺好,价值高、风险小,但是其实街铺也有很多种类的。一种是真正的商业街区的商铺,一种是貌似“街铺”的“路铺”。明显可以看出,“街”的商业活力远远大于“路”,“路”更多的是承载着交通、城市骨架的功用。

城市的活力在于持续不断的人流、丰富多彩的经营活动,这一切才能给商铺的经营带来实质性的利好和价值支撑。“路铺”则是位于城市主干道或者城市快速道路旁的商铺,看起来好像很不错,来来往往都能看到,但是其实城市主干道和城市快速道路是对商气的最大破坏,昭示性是好,但是根本就难以留住人。为什么大家都觉得步行街上的商铺好,因为有持续不断的人流支撑商铺的经营,体验式消费或休闲消费在这里可以得到很好的阐释。

八、认定铺王靠近商场门口

很多人认为,一个卖场中最靠近门口的位置是最好的。卖场的经营者也往往这么认为,因此对这个位置的定价也是最贵的。但实际上,门口这个位置有可能只是旺丁不旺财。因为每个消费者走进一个大卖场,一定会“逛”上一会儿才会买东西,最先进入视线的铺位最多只是个询价的地方,顾客会一扫而过,再看上几个铺位之后才会购买。顾客是不大会回头到最靠近门口的铺位买东西的。门口位置可以作为大品牌的形象展示区,但如果要销售产品,选择往里第七八个靠近走道的铺位是最佳的。

九、投资地铁上盖物业稳赚不赔

不少投资者以为投资地铁上盖物业就能稳赚不赔,事实并非如此。地铁并不是决定投资成败与否的唯一因素,而只能起到锦上添花的作用。关键还是要看地铁上盖物业周边的配套商业环境是否成熟,一些周边商业配套本身就很成熟的商铺物业,增加了地铁上盖物优势的拉动,生意更是火上加火。

而如若地铁上盖物业远离非核心区域,且周边尚未形成成熟的商业氛围,那么地铁对人流的汇聚作用便大打折扣。大多数人不会选择在回家路上中途下车,去光顾一个孤零零的地铁上盖商业。

十、投资商铺,面积越小越好

商铺投资与一般物业投资有所不同,各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例:一般来说,一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可,而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积,该商铺所能承受业态的将相当有限,商铺使用的灵活性大打折扣,无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户,租金回报自然无从谈起。

最后一个多数人会犯的错误时不问价值问价格。如何来判断一个商铺的价格是高还是低,很多投资人都习惯用绝对数值来进行衡量。5000元/平方米的商铺肯定就是比5万/平方米的商铺便宜,于是认定买5000元/平方米的铺风险肯定小,这是初级投资者的常见错误。

衡量商铺价格是否合理的两种最常用的方式,一种是市场比较法。一种是收益法。在买铺阶段,商铺的价格往往很难体现他未来真正的价值,要不高估要不就是低估。因此真正的商铺投资高手其实很少过问价格。他们对项目位置的关注度远甚于对价格的关注。其实买商铺更多的是买未来的预期,在买铺之前必须对未来这个铺的发展有一个判断。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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