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综合体地下城百花齐放 二者商铺PK你会选谁

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综合体地下城百花齐放 二者商铺PK你会选谁

帖子  穷鬼懒虫 于 周二 九月 04, 2012 12:12 pm

  从限购到限贷、从加息到明码标价、从上调存准率到提高买房首付比例,一轮又一轮的楼市调控政策如“天马流星拳”般砸向“一片利好”的住宅商品房市场。尤其是第三轮调控政策杀手锏-限购令的实施,一方面遏止了房价的非理性快速上涨;另一方面基本杜绝了商品房市场投机性投资购房行为。限购令的实施对房地产市场有着深远的影响,在此背景下,一部分人已经不再具备继续”购房“的资格,而且限购令的实施让开发商楼盘销售业绩严重受挫,导致资金链持续绷紧。住宅商品房市场并没有让房产投资者”望而却步“,住建部秦虹表示:”房产投资者并没有离开房产市场,而是转向了不受限的商业地产市场“。随着需求的大量增加及流动热钱的涌入,商业地产备受开发商和投资客的关注,开始进入井喷期。

  据业内资深人士介绍,综合体商铺和地下城商铺都是近几十年来商业地产发展的产物。随着武汉市政规划的建设、中部崛起战略的实施以及“大武汉”经济的快速发展,品牌房企已经不在满足开发单纯的商业地产项目,他们开始把商业、办公、居住、娱乐等城市生活空间进行组合,将其打造成一个多业态、多功能、高效率的城市综合体项目。经过近几年快速开发,武汉综合体开始呈现遍地开花的发展态势,实践也证明,商业综合体的打造已经成为城市发展的主要推动力,在满足市民商业需求的同时,还助推了区域商业价值的飞跃。据戴德梁行发布的武汉三镇规划和在建的城市综合体项目有王家墩CBD、武汉天地、奥山世纪城、绿地国际金融城、复地东湖国际、万达公馆、世茂锦绣长江、武汉万达中央商务区、百瑞景中央商务区等,其中王家墩CBD、武汉万达中央商务区及绿地国际金融城为300万方以上的大型城市综合体项目,商业面积达70万方以上。业内人士纷纷预测,武汉下个十年将迎来以商业综合体为主的时代,走集约化的城市综合体项目成了城市发展的必然趋势。但是,武汉的7大主力商圈全部在城市内环和二环之间,随着商业的发展,地面商用物业形态开始饱和,在“地比金贵”的环境下,武汉商业开始进入“地下时代”。由此地下商场,地铁商铺近几年火爆程度持续不减,一直倍受投资客的青睐。

  综合体商铺和地下城商铺大都带来了巨大的发展商机,地下城商铺发展虽然会受到很多市政规划等方面的影响,但是地下商业一直受到利好政策的支持。据相关报道,4月24日武汉出台了《武汉市商业空间布局一览图》,提出到2020年,武汉新增商业营业面积340万平方米,其中30%属于地下商业。据了解,目前武汉共有30余个在建和建成的地下商业空间,包括中山路地一大道、汉正街Happy站台,武汉地下购物中心、销品茂地下商城、汉阳的钟家村、百诚商街等等,这些地下商业广场无不地处商业繁荣地段,有着充足的人气和购物需求。而商业综合体依靠本身的商业裙带、较高的消费能力以及科学的管理,近几年逐渐成为大势所趋。当下,不管是“顺风顺水”的商业综合体商铺还是“潜力不可限量”的地下城商铺都已呈现“百花齐放,百家争鸣”的繁荣景象,那么商业综合体商铺PK地下城商铺,哪个才最具有投资优势、有最好的投资回报率?

  正方:我更支持综合体商铺

  根据戴德梁行发布的《2012年武汉城市综合体发展报告》,目前武汉在建和建成的城市综合体项目主要是分布在城市的核心地段且紧邻武汉成熟具有竞争优势的大商圈。据《报告》指出,武汉主要商圈分别是汉口的武广商圈,江汉路商圈,唐家墩商圈以及汉阳的王家湾商圈和钟家村商圈,武昌的徐东商圈,司门口商圈,中南路商圈,街道口商圈和光谷商圈。汉口作为武汉的商业发源地,武广商圈和江汉路商圈,辐射全市,在武汉的商贸业处于举足轻重的地位。武昌区作为武汉主要的政治、文化和信息中心,近几年随着经济的快速发展,光谷商圈的优势愈发明显。汉阳受产业的影响,商贸一直不及汉口和武昌,但随着万达,武商摩尔城,人信汇等项目的落户,钟家村商圈焕发新活力,王家湾商圈发展潜力巨大。

  据了解,目前武汉城市综合体项目主要分布在武昌,绿地国际金融城、武汉中央文化区、奥山世纪城、复地东湖国际、百瑞景中央生活区;且武汉3个大型综合体项目——绿地国际金融城、武汉中央文化区、王家墩CBD,武昌区就占了2个。以前,武汉商业发展主要集中在因江而兴的汉正街和司门口商圈,但随着武汉市政规划的建设、中部崛起战略的实施以及“大武汉”经济的快速发展,区域性的城市综合体项目不断涌现,一些低端的商业业态被取而代之,大大改善和提升了区域环境、商业价值,加速了新兴商圈的形成。

  随着近段时间,奥山世纪城、复地东湖国际、绿地国际金融城商业的相继入市,武汉商业综合体进入“遍地开花”的繁荣时期。据相关数据统计,去年7月份武汉商业地产共成交2291套,环比6月成交总量增加359套,环比上涨18.58%。在7月的商铺销售中,综合体商铺占了大半江山。

  反方:我更支持地下城商铺

  由于政府对住宅市场的限购调控,越来越多的人开始关注商用物业市场,令商用物业发展进入井喷期。但武汉7大新老商圈主要分布在城市的内环及二环线之间,商用物业已经基本饱和,要想有所发展,就必须像下发展。从武展地下商场到地一大道;从新佳丽Happy站台到首义广场欢乐城;从百诚商街到未来城,武汉已经步入地下时代。据媒体报道,8月10日,武汉轨道交通2号线一期洪山广场站商铺物业租赁权举行公开拍卖,总面积达3200余平方米的22处地铁商铺租赁费共拍得5831万元,其中一铺位月租费更拍到675元/平米的价格。随着地铁商铺“铺王”的诞生,武汉地下商贸的发展才刚刚起步,未来发展潜力不可限量。

  据相关报道,武汉规划部门已经制定了地下空间开发的初步规划,未来十年,武汉市将在城市核心区域建设总面积2000万平方米的地下空间,打造一个“一轴三线多片”的“地下城市”,以缓解地面交通,提升城市环境。根据规划,到2020年,主城区684平方公里内要建成2000万平方米的地下空间,相当于60个中山公园的面积,总计需投资350亿元。

  记者在走访新佳丽Happy站台时了解到,Happy站台定位准确,成功的吸引了江汉路购物人群、学生、公司职员等客源。“江汉路才逛了不到一半,肚子就饿了,所以就来这儿先填饱肚子。”在一家海鲜粥店,前来吃饭的王同学和记者聊了起来:“地面上能吃饭的地方都要排队等位置,但是这儿吃的东西很多,而且便宜,分量足,我一个人点一个小粥就吃不下。而且,这儿清静,没有上面那么吵,也凉快”。据粥店老板介绍,平时店里总是能坐着几个食客,只要店里有人坐着吃饭,就会有别的顾客来要点吃的。我们这价位也公道,平日里最多的就是三五成群的学生或者是公司职员,生意还算可以。

  热线房产网负责人丁总表示,Happy站台相较起首义广场欢乐城、街道口商圈未来城来说做的确实要好。之所以Happy站台会这么火爆,关键是找对了自己的位置,明确了自己的定位,加之紧邻江汉路和新佳丽广场,给Happy站台带来了很高的人流。而相较未来城来说,街道口商圈同质化严重,群光广场针对中高端用户群、流行视窗主要针对学生群里和低端用户。未来城要想发展,就必须找出自己的独具一格、不可替代的特色,这样才能吸引周边庞大的学生流和购物流。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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