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成都新增商铺超需求达3倍 商业地产风险加大

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成都新增商铺超需求达3倍 商业地产风险加大

帖子  穷鬼懒虫 于 周五 八月 17, 2012 4:29 pm

  如果说前几年成都商铺价格还处在相对合理的基准线上,从2011年开始,商铺售价确实热得发烫:成熟商圈如春熙路、建设路、东大街等地,商铺单价动辄八九万以上,社区底商也涨至3-4万/平米甚至更高。商铺投资是否风险已加大?

  供大于求

  2012年上半年,成都市商铺新增供应73.98万平方米,较去年同期上涨173.1%。然而市场消化量仅25.32万平方米,相当于供应量的1/3。

  回报率低

  外双楠商圈一些社区商铺或商业中心,售价已炒到7万元/平方米甚至更高,月租金却在180-220元/平方米,投资回报率不足5%,明显低于7%-8%的正常水平。

  “现在商铺价格普遍都抬得很高,前两年建设路的商铺单价还只要三四万,现在三环外很远的社区商铺都是这个价了,这年头,想买个商铺投资不容易啊!”作为民间投资者,汤先生最近看了几个商铺后不由感慨。

  如果说前几年成都商铺价格还处在相对合理的基准线上,从2011年开始,商铺售价确实热得发烫:成熟商圈如春熙路、建设路、东大街等地,商铺单价动辄八九万以上,社区底商也涨至3-4万/平米甚至更高。商铺投资是否风险已加大?

  商铺价格高企或许已经透支升值预期?一位商业地产资深人士感叹,很多投资者并不看重商铺租金回报率,而是想趁热炒一把,或者只是因为买不了住宅而买商铺求资金保值,在过度透支了未来利好、投资急于短线套现的混乱现实面前,商铺投资前景堪忧。

  频频“转手”暗含风险转嫁

  “今年开始,很多商铺转让频率非常高,有的半年内连续转手了三次。”近日,成都城区成熟商圈数家房产中介门店店长介绍。

  中原地产棕南分店曾经理向记者透露,在人民南路仁恒置地广场斜对面,有一家120平方米左右的店铺,从去年年底至今,店铺从未开业就已经数易其手,从最初挂牌价500万涨到后来的550万,而前不久被人以620万左右的价格买走,商铺投资暴利可见一斑。

  近日,四川中原地产发布2012年成都商业地产市场报告显示,2012年上半年,成都市商铺新增供应73.98万平方米,较去年同期上涨173.1%。然而,市场消化量仅仅25.32万平方米,相当于供应量的1/3。从成都商业地产几何式增长模式来看,被盲目炒高的商铺市场因投资隐患而大打折扣。

  “就商铺投资市场而言,虽然有体量过剩和租售倒挂的危机存在,但最大的问题还在于商铺恶炒套现状况严重。”CRC商业地产联盟专家王长旭认为,现在的商铺投资,很多并不看重租金回报率,而是想趁着热潮炒一把,或者因为买不了住宅而买商铺求资金保值,导致高企的价格透支了商铺投资未来几年的前景。

  事实上,任何一个区域、商圈的商铺价格和租金水平,都是由培育时间做保障的。如果仅仅为了套现,则很容易造成风险的转嫁,这比暂时的租售倒挂还严重。

  盲目追高透支升值预期

  与住宅物业相比,商铺投资是个更具技术含量的活。四川中原地产运营总监何涛提醒:“对于从未接触过商业地产的投资者而言,买商铺无疑是‘自讨苦吃’。”在他看来,商铺投资具有一定专业性,本身更看重长期的升值潜力,而不应该视作短期炒作套现的对象。

  纵观成都商铺市场,以金沙、光华、外双楠、建设路等为代表性的商圈虽然凭借繁华的地段和稀缺的放量,仍然是投资客眼中的香饽饽。不可否认,就这些区域商铺售价和租金水平来看,都或多或少存在价格虚高的成分。比如说,外双楠商圈中一些社区商铺或是商业中心,商铺售价已经炒到了7万元/平方米甚至更高,月租金却普遍在180-220元/平方米,投资回报率不足5%,明显低于7%-8%的正常水平。

  “当然,除了区域本身优势地段和成熟氛围被市场看好外,盲目追高是导致商铺持续升温的重要原因。”在何涛看来,像这类型的商铺的培育期至少需要5-10年时间才会达到现在的水平,但是目前的价值已经被一些投资者炒高了,属于提前透支。过高的承接价格只会增加转手的风险,从而加大未来商家的经营压力。因此,投资这样的商业项目风险较大。

  实际上,现在成都市面上商铺投资的成本回收时间,已远远超出了10-15年的合理期,甚至远超20年安全期。也就是说,你购买的商铺产权仅40年,但有可能你要用20多年甚至更长的时间来作投资成本回收。如此来看,一铺还能养三代吗?

  商铺投资得好好“养”

  俗话说“买铺容易养铺难”,虽然成都商铺面临体量过剩、租售价格倒挂等诸多问题,但对于投资者而言,最大的问题是多数商铺缺乏前期培养的过程,一旦商业市场风向微变,商铺投资泛滥的局面将越发严峻。

  刚刚盘下城南某楼盘社区商铺的投资者王先生就爆料说:“在金沙、光华等片区,有些社区型商铺挂牌价格高达4万/平米,月租金也就100-140元/平米左右,收回成本估计需要25年。”他不无担忧地说,“这些商铺虽然面临租金的天花板,投资价值很难达到售价希望的水平,但还是价格蠢蠢欲动得厉害!该去泡沫了。”

  成都前些年就出现过盲目炒作社区商铺的情况,炒风过后往往令购买者欲哭无泪——租金乏力,但价格虚高。

  本来,社区商铺最大的优势在于处于住宅社区内,拥有固定的消费群,收益相对稳定。不过,成都社区商铺对于住宅社区的入住率及居民的消费能力依赖度也较高,一旦数量过剩,抑或商铺价格与居住消费水平脱节,投资者就可能陷入血本无归的窘境。

  业内专家提醒商铺投资客,正所谓“商铺捂三年”,商业投资需要有一个“养”的过程,必须具备超前的投资眼光和长年累月的培育过程。只有商业氛围成熟了,商铺投资才会真正成为一只“会下金蛋的鸡”。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

穷鬼懒虫
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